北京楼市调控一年 新盘“被杀价”老盘“被定价”

截至4月底5月初，无论是从去年4月中“国十条”出台，还是从4月底“京版十二条”算起，北京楼市调控已经整整一个年头了。调控带来的楼市震荡有目共睹，无论是新项目，还是老项目，都无法置身于调控之外。

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回顾楼市“震后的日子”，包括中原地产华北区域董事总经理李文杰在内的不少业内人士认为，每一个区域的价格标杆项目和高总价、高单价、大面积的中项目这两种楼盘受调控影响最深。新盘低价入市，更直接挤压了老项目的市场空间。

新盘“被杀价”

包括大兴黄村北区的绿地新里·西斯莱公馆、保利茉莉公馆，通州区的龙湖·蔚澜香醍、房山的中粮万科·长阳半岛等项目在内，新盘低价入市一直是去年以来京城楼市的一大风景。不少开发商也坦承：调控，至少压低了入市价格。大兴区域一楼盘负责人就表示，项目最初确定了一个开盘价格区间，赶上调控后，开盘价顺势而为，只能是“就低不就高”。

新盘低价入市也延续到今年。从拿地伊始就备受关注的广渠路15号地、如今的金茂府，45000元/平米的开盘均价也被视作“低开”。接近该项目人士透露，如果不是赶上今年加强版的“限购”，金茂府的定价肯定会高于现在的价格。地处CBD板块，金茂府推出的又都是大户型房源，本轮调控开始后，前期蓄客流失大半，项目重新寻找客户，定价也只能更趋于谨慎。

老盘快动作：

“被定价”后

相对于新盘，老项目受调控影响、受新盘冲击更为明显。新开楼盘低价入市，直接“架空”了区域前期高价楼盘。例如大兴区域，在去年初，鸿坤理想城、领海天使湾等老项目价格已经达到22000元/平米的水平。但随着新里·西斯莱公馆、保利茉莉公馆等新盘大举入市，精装房每平米18000元，毛坯房每平米16000-17000元，也多次出现“日光盘”的热销，老项目逐渐失去了区域价格标杆的地位，更为重要的是，不少潜在客户都向新盘聚集。

当新盘成为价格标杆后，老项目价格只能向新项目靠拢。去年8月下旬，领海·朗文世家开盘，均价17000元/平米，比前期降了5000元/平米。领海项目有关负责人也曾对本报记者表示，新盘重新确立区域价格后，老项目属顺势而为。

顺势而为、快速反应的还包括通州区月亮河、京洲世家等项目下调价格。此外，诸如中弘·北京像素推出大幅折扣、给前期买房人送精装修，富力又一城推出特价房源等，都属于不同形式的“暗降”。

老盘慢动作：

封盘观望

“先封盘，再择机而动”也是不少楼盘应对调控的一大策略。去年4月底，位于通州区的某项目一批房源取得预售证，但一直未对外销售。直到9月，该项目以16800元/平米的均价推出90余套团购房源。

对此，有业内人士解读为，该项目前期报价也已经涨到25000元/平米的水平。调控开始后，感受到当时的市场肯定支持不了这一价格，但又不甘心直接，所以就采取了封盘观望的做法。几个月之后，市场仍未见明显好转，加上通州当时已经有项目开始，于是以推团购、特价房的名义放量入市。

同样在调控后封盘的还包括保利·西山林语等项目。去年4月25日和5月14日，西山林语取得了超过1000套房源的预售证，但直到8月也没有开盘，网签纪录也一直为零，一度被舆论指为。最终，“这里的开盘静悄悄”，据了解，从上个月开始，西山林语开卖，交易管理网上也已经可以看到签约记录。

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