北京市3月二手房成交量11102套 议价空间增大

据北京中原研究部对监测样本楼盘的统计显示：2011年3月北京中高档二手商品房成交均价为24337元/平方米，二手商品房买卖领先指数为314点，环比2011年1月上涨0.36%，涨幅持续收窄，同比2010年2月上涨5.00%。

图：1-1中原（北京）领先指数月度走势图

3月二手住宅成交量为11102套，因2月春节效应的影响，致使2011年3月环比2月呈现上涨。但从同比表现来看，较2010年3月成交量下降56.88%。与去年春节后的3月相比，市场火爆不再的主要原因是北京2月16日出台的“京15条”对外地和本地居民的限购条款卡住了大量的潜在成交力量，3月二手房议价空间有增大的趋势，比节前增大了10%左右，成交环节，客户在实际二手房买卖成交量中的占比已不到5%，3月市场自住需求独领风骚，同时已经出现了大量个案抛售的成交。北京中原研究部的专业人士总结分析导致京城2月“同比量跌，价涨收窄”的原因主要有以下几个方面：

（一）量跌的原因：

1）限购政策显奇效，北京的限购政策是各大城市中最严格也是最给力的，这一政策限制了家庭拥有的房屋总数，挤出了投机，客；同时对5年社保或纳税证明的规定更是限制了部分外地潜在购房者的自住需求和改善需求。两者相加，相当于限制了以往25%-30%的需求。

2）信贷政策仍收紧，贷款首付和利率都较高（首套首付3成，贷款基准利率；二套首付6成，贷款基准利率的1.1倍），也会抑制客户的欲望和自住购房者的积极性；

3）部分客户期待北京2011年度新建住房价格控制目标的出台，期待房价下调，等待下降后再进行置业，这部分观望客户需求约占总需求的5%；

即，3月总体需求较2010年时月均需求下降了30%-35%。

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（二）涨幅收窄的原因：

1）业主“力挺”房价是导致房价仍稳中有升的主要原因，其中地段好，稀缺性的房产，业主更是咬定高价不松口；

2）供求矛盾有所缓解，需求下降，导致目前二手房议价空间增大，且出现个别成交价格下降的案例，其原因主要以下两点：首先，受限购政策的影响，家庭或工作原因“卖旧买新”，需急售手中现有住宅；其次，客抛售。有一部分客户，手中原先就数量较多地房产，遇到目前调控政策日益迫紧，央行几次上调金融机构存款准备金和贷款利息，使每月还贷压力增加；也因政策控制，房地产空间被限，考虑将资金转投到其他更高的领域（商业地产、收藏、）等原因，抛售手中户型较差的房产。

图1-2：全市二手住宅量价走势图①

图1-3：样本楼盘涨跌幅分布图②

根据中原统计，有46%的样本楼盘价格上涨；下跌的样本楼盘54%。

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二、中原（北京）领先指数——区域指数

3月全市平均房价呈现上涨但涨幅收窄的趋势，从各城区来看，绝大部分仍呈现上涨趋势，但上涨幅度已经明显下降，涨幅的仅为0.97%，其他城区平均在0.4%左右。本月最突出的特点是出现了一个下降的城区：石景山区，下降幅度为0.42%，表现为微幅下跌。

图2-1：本月区域二手指数环比增长情况

表2-1：中原（北京）领先指数－区域指数

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三、各区域板块分析

本月上涨幅度的城区为丰台区，涨幅为0.97%，其他城区涨幅均在0.3%-0.4%之间，海淀涨幅为0.04%。石景山区则呈现下跌趋势，降幅为0.42%。

1）丰台区受到南城未来发展规划的影响，房价保持平稳，并成为本月房价上涨幅度的城区，其中南三环沿线的房价区域里，成交均价在21000元/平米-25000元/平米之间；

2）海淀涨幅，因海淀已房为主，因过了房的火热销售季，且前期涨幅较大，因此3月该区域房价上涨幅度，其中热点板块世纪城3月均价在38000-39000元/平米，万柳均价在45000-46000元/平米。

3）石景山区本月房价出现小幅下跌，其主要原因是该区域的新房、二手房的房源供应量都相对较大，因此可替代性房源较多，供需矛盾较缓和。热点板块玉泉路的均价在25000-28000元/平米之间。

附表：北京各区域中高档二手房买卖成交典型案例

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四、中原（北京）领先指数——下月预测

4月随着新盘供应量的增加，北京市3月29日公布的本市2011年度新建住房价格控制目标中指出“北京新建住房价格将稳中有降”的预期来看，部分潜在购房者还将观望，因此供需矛盾有进一步缓解的趋势，因此房价还将继续理性回归。预计4月二手房价格将与3月持平，区域房价仍表现为城稳，郊区降的局面。而住宅成交量以自住为支撑，仍会处于1万-1.5万套的区间内。

具体到不同板块，由于一、二手房之间供给比例不同和板块条件特点不同，价格涨跌幅度存在差异属于正常现象。

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