北辰实业：保障房低 将寻求二三线发展

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3月24日，北辰实业在香港召开业绩发布会。董事长贺江川与董秘郭川在业绩会现场介绍了北辰去年的经营情况。2010年，北辰实现营业收入55.64亿元，同比上升14.76%，但净利润下降了65%至2.03亿元。

贺江川称，去年公司总体毛利率比前年低了不少，这主要是由于北辰福第这个保障房项目的毛利率只有5%，同时，它的销售面积又在去年占到集团的66%，所以，将毛利率从09年的46.7%拉到去年的27.6%。

但贺江川认为，这个项目还有7万平米的商业地产，这或将给这个项目的销售带来新的销售亮点。

虽然获利不多，但北辰仍表示，以后如果有合适的机会、合适的项目，还是会做保障房的。

二去年北辰三角洲项目的热销则坚定了北辰的信念，北辰实业相信这个项目会给其带来满意的收入。

北辰还表示，限购令出台后，为了寻求新的利益增长点，公司也将伺机进入那些房价收入比和增长的二三线甚至是三四线城市。

以下为现场问答实录：

现场提问：限购令和房产税推出来之后，国内楼市成交和销售价格有没有一个变动的数字跟我们说一下？另外，北京方面在推出限购令之后，市场受到的影响有多大？

贺江川：关于限购，应该说去年是国家整个宏观调控出的政策最全、最严、的一年。比较有特点的是限购令的执行，以及部分城市实行房产税试点。其中，限购对开发商、对房地产市场来讲都带来相当的影响。

当然，限购令的执行，各个城市出的限购政策不完全一样。北京的限购令在的限购城市当中是最严的。对本地区居民、外地居民、境外居民都做了严格的限制。去年，北京的市场走了一个V字型，限购一开始，销量下降，到下半年销量有一定的上升。那么，整个北京市的销售量去年比前年下跌了36%，销售价格比前年下降了30%。

但是，这个价格下跌当中可能还有产品结构的因素、区域结构的因素。也就是说，这个价格的数字是保障性住房、政策房加上商品房的平均数，随着保障性住房、政策性房的加大，平均价也会有所降低，这是受产品结构的影响。再一个受区域结构的影响，随着开发的推进，城区内的住房越来越少，大部分的供应集中在郊区了，所以郊区的平均房价要比市区低，所以他的价格也会往下。

对各个城市的影响是，去年的销售量上升了9%，价格上升了6%，所以去年市场量价都有所上升。而一线城市是销售量下降得比较多的，如上海、深圳、厦门、杭州、北京等，北京下降了36%。

销量平均增长5.1%，长沙增长了19.5%。从这个价格线上看，的均价上升了6%，北京的均价增长了30%，长沙的均价是增长了22%。所以，整个政策出台以后对各地都有所影响，但对这个一线城市的影响是的。

因为限购令主要打击的对象是投机和需求，针对一线城市产品为主的。限购令对我们的几个楼盘影响不同，从北京的几个楼盘看，对的别墅楼盘影响会比较大，我们的别墅项目碧海方舟、长河玉墅都不同程度受到了影响。

受这些影响的就是长沙项目，原因在于长沙市的限购令具体政策和北京不一样，只针对90平方米以下的房子进行限购，并且只针对市内的区域这些买家进行限购，而我们这个楼盘没有受到90和70那个政策的影响。第二个，我们这个90平方米以下的房占比低，首期盘占比大概26%。所以，我们从这个销售上受这个限购令的影响比较小。

另外，从长沙的消费需求来看，它也是房价收入比的一个城市，去年的房价收入比接近8%，北京的房价收入比是17.7%，长沙是5.7%。也就是说一户普通家庭买一套普通房长沙市需要不到六年的时间，所以他是在正常的一个以自住和改善型需求为主体需求的一个城市，所以他受这个调控的影响会比较小。

至于房产税，只是少数几个城市试点，对市场也有影响，但是我个人认为房产税真正对于这个房地产市场的影响并没有想象的那么大。因为从现在的试点城市来看，房产税的税率还是比较低的。而真正要调控的是预期，就是针对那部分去调控，就是房产税是就总量来征收。

就北京而言，房产税从我们的估计来看，在短期内出台的可能性不大，但是北京在限购政策方面是下得很严，执行得也很严。

现场提问：你们3月份的销售，或者销售价格有没有受到限购令的影响，是否认为今年会推出更严格的调控手段？

贺江川：对我们影响已经在产生，最典型的就是温泉镇的北辰香麓项目。限购令出来以后，它的销量还是有所下跌。而我们那两个别墅二期还没有开盘，所以没有什么影响，长沙项目没有影响。

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现场提问：刚才提到你们会积极参与保障性住房建设，2011年要建1500套保障房。但是保障性住房的率是低的，大概只有一年存款率的3%左右。很多公司都不想亏损去投这一块。公司为什么会积极参与这一块？目前，政府在这方面会不会有补贴，或者说授予优惠方面有怎么样的帮助？

贺江川：保障房我们应该理解为国家的一个长期政策，而且会加大力度进行开发建设。我们公司已经做了一个保障房项目，就是常营的北辰福第。去年销售额很大一块也是来自这个项目。

保障房对开发商来讲，最痛苦的是太低。因为这个政策是限房价然后去竞拍这个地价，倒拍地价，加上建设成本后会使利润率很低。我们这个楼盘的毛利率是5%，再交掉有关税费后，住宅这一部分基本上不赚钱。我们这个楼盘还好，在西南角还有7万平方米的商业，这部分在开盘以后还能取得一些销售利润。

大部分做保障房的开发商都是微利，弄得不好还要亏钱。所以，我们做保障房更多的是尽一些企业、是国有控股的上市公司的一些社会责任。

从这个未来的策略来看，公司可能还会有一定的比例去做保障房的开发，但是不会太多，因为太多的话无法向股东提供足够的回报。所以，简单的说，就是不能不做，也不能多做。我们的主流产品还是商品房。

现场提问：你们今年对保障性住房预计的建设面积有多少？

贺江川：今年如果有的比较合适的、小块的保障房项目，我们可能会考虑。但是从目前情况来看，更大的可能我们是针对二三线的商品房项目去择机去拿地，保障房的项目就推动一些。

现场提问：2011年北辰的资本开支大概是多少？然后拿地部分又会占多少？第二，截止到现在，北辰手头上的现金有多少？另外，今年的销售额中有多少是在2011年结算？

贺江川：资本开支我们2010年是41个亿，今年预计是47个亿。去年这41个亿，其中物业和商业物业占了4.7亿，发展物业占了36.7亿。今年预计这47亿资本开支中，物业预计2.7亿，发展物业是44.6亿，这个是不算我们新拿地的情况。2012年大约还是46亿左右的一个开支。我们公司在2010年底现金是20亿。2010年已销售还没有入账的面积就22万平方米。

现场提问：公司报告里面说，"我们要积极调整三大业务的配置"，我想是不是我们对目前的发展物业、物业、商业物业的比例不是很满意，那么目前我们这三个大概占到什么比例？我们理想的比例水平大概是什么样的？

贺江川：我们三大业务板块的资本配置，原来曾经有个说法叫"532"，现在实际情况的大概"是631"，也就是说，发展物业占60%，物业占30%，商业物业是占10%。未来我们大约也是维持在这样一个比例。也就是开发占的还是大的，物业占的是中，商业是比较小的一块。

现场提问：北辰作为内地一家A+H股的上市公司，应该说在融资上比较，今年以来有很多公司已经相继在海外发债，我们有没有这方面的考虑？

贺江川：关于融资的方面，应该说我们作为A+H股，融资通道比较畅通的。但是，从现实的情况看，现在在资本市场融资的条件不是很具备。简单地说，就是证监会目前已经停止了地产商的一个资本市场融资，现在已经不批这样的，无论是发股还是发债，都已经暂时停止了，什么时候开得看国家宏观经济的计划。

另外，发债方面，我们已经接近净资产40%，目前也没有这方面的想法。所以，公司目前在资本市场的融资没有新的计划。

那么，将来在开发业务和经营业务的需要的资金我们主要是靠这个。在开发建设方面靠开发贷款，拿地上靠我们自有资金。然后，我们其他几个项目通过销售的现金回款，能够保证我们这个现金流。

同时，我们也在积极研究一些新的融资途径，比如说地产基金这一类，以及新的一些合作方式，争取做一些联合或者是合作，增加拿地的机会。

现场提问：除了北辰三角洲项目以外，公司项目都在北京，有没有走到其他城市的想法？

贺江川：关于公司的区域问题，目前公司土地储备为主要在长沙、北京两地，我们其实是有计划在其他二三线，甚至是三四线城市拓展，公司也组成了当地的班子负责这一块的工作。

从我们的战略策略来讲，根据现在宏观经济和地产政策的走势，在地域上，可能我们在二三线或三四线城市的关注会更大。但是，北京的根据地我们也不会放弃。

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现场提问：去年毛利率下降了不少，在2011年市场还有调控，还要发展保障房，你怎么看去年的毛利率呢？还有就是您有说准备在二三线城市拓展，有没有什么具体的计划？现在有没有时间表，多长时间开始发展？

贺江川：去年的总体毛利率比前年低不少，但不是的楼盘都低。去年低主要是由于北辰福第这个保障房项目，这个保障房毛利率是5%。所以，它整个从面积上占去年的销售面积的66%，从这个收入上来看，占到去年整个收入的40%。

由于去年保障房这个比例比较大，所以拉低了毛利率。去年总的毛利率是27.6%，前年是46.7%。但是其他的项目我们的毛利率是不低的，我们其他项目都是在40%、50%这样一个水平。

但是，在未来的发展当中，我们应该会在这个比例上控制好，并且在这个开发周期上有一些更好的控制，使整个公司的发展实现比较稳定的增长，整个保障房的比例会控制在比较低的一个范围。

至于在其他二三线城市的发展，具体的城市目前可能还没有定，因为关注的城市相对比较多，主要关注的一个指标就是，它的房价收入比和未来的增长如何，就是是不是像我们当时拿长沙这块地一样，属于一个价值洼地。

整个公司的资本是46亿到47亿，在这之外可以用于拿地的现金是有限的，所以我们会慎重地来选择一些目标城市和目标项目。

现场提问：刚才提到那个保障性住房虽然毛利率是5%，但旁边还有其他的商业用地。我想知道叫你做这个保障性住房的同时是不是给你一点点的好处，或者说给你一点点的补贴？

贺江川：保障房项目我们这个楼盘有7万平方米的商业，但不是的保障房项目都有。当时在常营那个地方大约有五、六家公司在集中的一个地区各自拿了一个项目。不是说都给他一些商业来优惠，而是我们盯的这个项目恰好有一个商业，其他的那几个公司都没有。

也就是说政府给保障性地块的时候并不是配套给优惠政策，或者给一些其他的商业面积等。当时每家公司可能觉得毛利率能做到10%左右，但是做下来大部分公司没有做到这个份，基本上就是打平。

因为中间的这个建设时期，材料、人工都在，这些成本的因素加在一起以后就基本上把预期吃掉了。所以，其他项目如果没有商业的那些保障房项目基本上就不亏不赚了，我们这个项目由于有7万平方米商业，所以我们还有一个能再赚一点钱的机会，所以这是偶然，不是补贴政策。

现场提问：刚才说在融资方面会考虑一些地产基金，中国海外现在与一些公司，或者跟一些类似的房地产公司一起搞一个地产基金，然后再去项目，不知道你所称的地产基金是不是用类似的这种方式，还是用其他的什么方式？

贺江川：关于地产基金方面，我们目前跟一些同行在做一些研究、接触和设计，具体的方式还没有定。就是我们努力通过一些研究和工作，然后在这个多渠道融资方面再拿到一些好的一个方式，然后通过这个方式增加我们在拿地中间的实力。

现场提问：刚才贺总也说了，这个限购令会给新的楼市有影响，那你预期今年北京的价格，还有你们在北京楼盘的平均售价会不会受影响？第二个问题是，你们发展二三线城市的计划，现在还在研究的阶段，那今年会不会有一些具体的项目可以公开？

贺江川：限购令在北京出台后，对市场影响确实还是很大的，是项目。对我们销售压力就体现在我刚才说的那几个楼盘，别墅项目、2栋二期的别墅项目，还有温泉镇的北辰香麓。

但是，对开发商来讲，的压力没有那么大，就是说限购令出来以后会不会为了快速回拢资金去尽快的销售，在限购这个事上不大可能。

我们研究了一下，2010年的时候，各开发商销售还不错，开发商的现金相对还是可以的。所以，2011年的这种压力在目前不是很大，但是整个资金链趋紧确实是今年的一个很大趋势，具体来讲就是对中小企业的影响会大一些。

关于二三线城市，我们实际上盯着若干的城市作为比较重点，我说有若干个小组分别的去看。当然希望能够拿到比较好的一个目标项目，不排除跟别人合作的方式，也不排除我们自己独立的方式。现在说具体城市和项目可能不太好说，但是我们是在进行当中。

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