京城限购带热周边省份楼市 燕郊房价突破万元

“我们一期还剩一些尾房了，一层二居室的价格在9300元左右。二期预计6月份开盘，价钱没定呢，怎么也不会低于这个价格吧。”燕郊星河185的销售员对记者说。记者在去年10月底曾来过这个项目，当时的价格是每平方米7700元，还随便挑。没想到，4个多月后，每平方米涨了1500元，将近20%。

这名销售员告诉记者，2010年9月，燕郊出台限购令后，楼市暂入低谷。不到两个月，2010年11月11日，关于“环首都经济圈”规划的相关消息见诸报端，让燕郊楼市迎来了机遇，各大售楼处又变得人满为患，房价也随之上涨，许多项目都打出“2011年燕郊房价必定过万”的口号。2011年2月15日，“京十五条”中关于“外地人在京购房必须有连续5年(含)以上的社保证明或纳税证明”的规定，又使得燕郊楼市火上加火，其中意华东贸国际的普通住宅价格率先突破10000元。

“他们价格那么高，有人买吗？”记者不禁问道。“现在燕郊的房子不愁卖，即使没人买，开发商也愿意扛着，等到6号线延长线修了，固话区号改为010了，燕郊房价不还得涨呀。不要说他们，我们下一期开盘，估计也得卖10000块钱以上了。”这名销售员这样回答。

样本 香河

购房人群70%来自北京

当许多购房人感慨燕郊房价高而把目光稍微一转，瞄向燕郊的香河时，不仅发现短短一年时间，香河普通住宅的均价已从3000多元涨到5000元，还发现一些眼熟的开发商比他们早来了一步。

据了解，早自2006年起，绿地等国内品牌开发企业纷纷进入香河地区，并展开了一场圈地运动，导致香河的土地基本上“名花有主”。比如2009年7月，万通地产以4.8亿元获得香河四块土地，合计面积达到53万平方米；2009年10月，富力地产与香河县政府签约总300亿元、可容纳10万人居住的新农村建设项目，面积约600万平方米，将建设食品交易、物流、信息、商务、金融和科研；2010年1月8日，中国五矿建设集团、北京万科集团、河北建设集团与香河县政府就新农村建设项目正式签约，3个集团签约的新农村建设项目共涉及6个村街。

在香河购房的人群70%来自北京，主要以养老、休闲、为主，香河的住宅售价每平方米5000元，与通州15000元的均价相比，购房门槛低了不少，所以，“京十五条”出台后，让香河迎来了一次明显的交易高峰。

样本 固安

北京西南方向最热区域

隶属于河北省廊坊市的固安，由于与北京市大兴区仅一河之隔，这里的房价随着“京十五条”的出台，逐步升温。

昨天，想在京西南方向买房的蒋先生驱车顺着106国道一路南行，来到固安。蒋先生告诉记者，固安不大，但在106国道两旁，大大小小分布着数十个售楼和广告牌，东方源龙、绿洲、橘洲、红城、塞纳香堤、万汇广场、金色方城等，“大家都觉得106国道两旁途经的人很多，就把售楼都设在这里了。”有项目的售楼人员对蒋先生说。

这种售楼的方式，与燕郊很相似。蒋先生率先来到孔雀·大卫城项目的售楼部，现场可谓十分火爆，不是周末，没有什么宣传。售楼大厅挤了30多位看房人，销售人员穿梭其中热情推销，销售电话也响个不停。销售人员告诉蒋先生：“二期800套房子上月底刚刚开盘，开盘价每平方米6500元，现在卖得差不多了，三期开盘至少要涨1000元。”对比冷清的北京楼市，这种阵势让蒋先生很意外。对固安本地人来说，这种房价显然已经超出了他们的承受范围，目前固安正在大量拆迁中，大部分都会有回迁房，在这些浩浩荡荡的置业者中，70%左右是被北京人或者外地人买走。

蒋先生还了解到，从去年开始，固安进入了开发井喷期，目前，固安在售项目大大小小有30多个，预计未来1年左右时间，整体供应项目将达到50至60个，进入开发的顶峰期。现在，固安的项目均价普遍在6000元左右，也有项目卖到7500元以上。固安成为了北京周边西南方向上的新热点。

“香河孔雀城，加赠送的地下室和露台，300多平方米，210万元，我之前一直犹豫。新政策一出台，这下儿好了，北京的房子我买不了了，我就定了孔雀城了。”户籍在重庆的方小姐对记者说。

“京十五条”的落地，相当于给北京楼市注入了一针“镇静剂”，不管是开发商还是购房者，都暂时止住了前进的脚步；但对于去年年底被划为“环首都经济圈”的河北13县市来说，却仿佛是一针“兴奋剂”，为其楼市注入了一股股客流。

记者了解到，近段时间以来，尽管当地开发商因为担心“引政策烧身”而不愿意承认“价量齐升”，但事实上，这13个县市及周边区域中，燕郊、香河、廊坊、涿州、固安等地的在售楼盘，销售量都十分可观，而且几乎每个项目的售楼人员都告诉记者，要买赶快买，不买，马上又要调价了。

有人打比方说，北京戴上了“金项链”，果然如此？是项链还是锁链，走着瞧吧。

样本 涿州

3个月涨千元

距离蒋先生上一次探访涿州仅3个月的时间，这里的价格又已上了一个“层级”。那时候宣扬的“6000元以下的房子在涿州难找”，现在已经成为“想找个7000以下的几乎是不可能了”。

如今，涿州主干道范阳路两侧的售楼处明显比几个月前多了不少，而涿州市最繁华的广场，大幅广告也都清一色被楼盘广告所占据。“房子”似乎成为了这座城市的“代名词”。

“目前我们的均价在8000元左右，由于还未正式开盘，现在只是内部认购。”位于涿州市范阳中路的一楼盘的售楼人员向蒋先生介绍。这名售楼人员还说，目前在售的3层花园联排洋房在涿州属于“房源”，今后涿州几乎都是高层楼盘，所以这个价位相当合适。据其介绍，在正式开盘时，价位在一万元以上。

样本 涞源

拿环境换客源

拒马河，源于河北省涞源县西北太行山麓，是河北省内一条长年不断流的河，在北京市房山区十渡镇套港村入北京市界。从房山区千河口村一路向西北方向的拒马河上游，水路蜿蜒，沿途要过桥渡水十次，“十渡”因此得名。这里，山奇水秀，古迹颇多，是北京旅游度假的胜地之一。而近年来，这里吸引更多的不仅仅是游客，还有各路房地产开发商。

驱车进入十渡景区，偶有别墅错落山中，位居九渡的华银天鹅湖便是其中之一。该项目去年6月开盘，20万起的小户型天鹅湖云顶公馆一度在调控逆势下热销，每平方米均价6500元至7000元。

记者了解到，由于位于景区，这里的别墅产品无不打出“体验性山水别墅”的招牌。华银天鹅湖销售人员也表示，这里的房子，景观是卖点，在城区内被喧嚣所困的人，有做“山里人”的愿望，开发商看准的也是这一点。

除华银天鹅湖外，进驻十渡景区的开发商都具有旅游地产的性质，也为景区内业主提供配套，“自给自足”，如渡外云居中有1万平方米四星级假日酒店，会议、酒店客房、中餐厅、西餐厅、雪茄吧、红酒吧、超市、诊所等设施完备；一渡新新小镇中的一渡假日酒店，营业面积近20000平方米，适应居住的餐饮娱乐配套也较为齐全。

因为得天独厚的环境，这里的房子基本不怎么宣传，就卖得好，比如天鹅湖“云顶公馆”，去年6月在西三环莲花桥京都信苑3层国际厅开盘，当天售出220套，销售额突破亿元。

除了以上京东、京南等典型区域，京西部的涿鹿、东北部的承德等地的房价也已经上了6000元，京西北的张家口房价虽然才3000多元，但目前也蠢蠢欲动，酝酿着下一波“涨潮”。

有人说，这几年首都楼市热销，主要是富人涌入北京抢购导致的。“京十五条”把70%外地户口买房者控制了，北京楼市稳定了，许多房地产者都调转马头奔向河北地界，既跑马圈地又抢购廉价房屋，这种局面是北京方面始料不及的，也是燕郊、香河和固安县等河北小城镇所想不到的，在北京限购令下发以后，这些区域的房地产异常火爆。

对于这种现象，亚豪机构副总黄姗说：“北京出台的‘京十五条’调控政策严厉，有一些人就被排除在北京楼市之外，但他们中有许多人想在北京发展或，在北京周边购房就成为不得已而为之的选择，邻近北京的河北县市房价正处于上升通道中，机会浮现。因此，从长远来看，环首都经济圈必然会吸引许多购房者的关注，并有很大的发展前景。”一位不愿透露姓名的河北省某县房协负责人也说：“前几年，我们总说，距北京不到100公里有一条‘环北京贫困带’，这个区域有32个贫困县、3798个贫困村，人均年收入不到2000元。这条‘贫困带’就像一条灰色的项链，很不好看。受‘环首都经济圈’规划的利好，涿鹿、张家口、燕郊、香河、固安等地的楼市火热，连起来后，形成北京的‘大七环’，这条‘灰项链’要变成‘金项链’了。”

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警惕周边楼市虚火太旺

燕郊、香河、固安等地的楼市之所以火热，“京十五条”从某种角度上讲，只是一个“助推器”，原动力还是去年年底，河北省提出的“环首都经济圈总体战略构想”。

在这个“环首都经济圈”中，具体包括“13县1圈4区6基地”。其中，“13县”包括环绕北京的涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁县、滦平县、三河市、大厂县、香河县、广阳区、安次区、固安县。

河北省有关官员曾表示，河北省将投融资200亿元，实施13个县（市、区）交通基础设施与北京全面对接，推进京涿、京廊、京燕、京固等城市轻轨建设，加 快进京、环高速公路网建设，打造10到半交通圈。如河北省将通过高铁与北京衔接，北京10可到廊坊；15到涿州、怀来；

30到承德；高铁网将在1年至2年内全部形成。方面，先期启动的将是北京亦庄和河北廊坊连接，预计三年内将实现对接。河北省提出，要通过“入网”的形式和北京连通，乘车也将通过“一卡通”实现。

但是人们也在质疑，除了规划是否能实现的问题，还有一个就是规划是否“透支”了？有业内人士提醒购房人说，目前，一些区域有房价过高、已建成项目的空置率过高的“双高”现象。一旦再有新的市场调控，领跌的往往是这些北京周边的项目。这是北京的者不得不深思熟虑的。

另外，记者调查发现，周边楼盘存在一些不规范的地方，比如开发商未取得预售许可证进京违规销售，事情败露后遭购房者投诉却又无钱退款。还有些开发商是“只要你掏钱，什么都能答应”。

金项链？恐怕是锁链吧！

“未来”？炒炒而已

许多人到河北买房子，买的就是它的规划，它的未来。有业内人士提醒说，未来和现实往往还有些差距的。比如通州至三河燕郊轨道交通项目，北京同意列入“十 二五”交通规划，但选取、轻轨、市郊铁路何种方式，需要深入研究后方可确定，这就给“未来”打上了不确定性。但在楼市，用规划疯抬房价的例子已经是见 怪不怪，这是开发商常用的套路，而且还往往奏效。

比如去年“两会”期间，部分委员代表曾提议，北京河北应加强交通基础设施建设和沟 通，打造时都市圈。随后，该消息被开发商广泛宣传，并将燕郊房价迅速拉到历史性高点：每平方米1万元，但是随即而来的调控政策又将燕郊的房价打回到了 每平方米7500元的水平。和燕郊类似，不断利用规划概念炒作的还有海南，去年初海南打造国际旅游岛的概念正式获批，房价出现疯涨，项目每天都在，海 景房甚至曝出了超过每平方米10万元的天价。

“规划说白了，有时就是一个开发商借题发挥的好原料，这一过程中，地方政府的土地得到了，开发商坐享房价上涨的利润，已经形成了一个利益链条。但有时候，炒作的东西会变为现实，但有时也可能是一座‘海市蜃楼’。”一位业内人士这样分析。

通过市场力量打破区划，实现北京经济向河北的延伸，这本身是件好事。这位业内人士还表示，但目前这个还属于未来的愿望，真正的实现，还是要看双方对接工作的发展进程。

“其实河北13县与北京对接的利好政策也并非今日才有。在政策没有实质性实施的情况下，消费者还是理性点为好。”中原地产的张大伟对记者表示。

部分区域出现“规划透支”

除了规划是否能实现的问题，还有一个就是规划的“透支问题”。中原地产张大伟提醒购房人说，目前，一些区域有房价过高、已建成项目的空置率过高的“双高”现象。

拿涿州来说，该市政务网站公开的资料，涿州目前占地面积742平方公里，人口59.4万。但市内生活区域的占地面积并不大，用当地百姓的话来说，“骑个电动车半个就逛完了。”

记者了解到，当地普通工薪阶层的月收入在1200至2000元，称为涿州市区主干道的范阳路从东到西走一趟，也很难看到高于六层的建筑。“这样的收入水 平，怎么支付得了每平方米6000多元的房价？”有业内人士说，“更何况，涿州本地职工很多都有单位分的房，村民也有自己的平房。”

“这属于典型的信息带动地产，催生房价的现象。”有人这样对记者表示。

支撑起来的楼市，让这股“火”不但有点儿虚，还带来了更多的尴尬。有销售人员承认涿州存在不少空置房源；而另一个让人担忧的事实是，涿州房屋的租金也处于较低的水平线上。

目前涿州一般的一居室，出租价格在每月600元左右；而比较好的两居室出租价在每月900元左右，个别能够达到每月1000元至1200元。如果以每平方米6500元买入一套80平方米的两居，按照租金每月900元计算，约50年左右才能收回成本。

“要想的话，靠租是不行的。只能是几年后了以后再卖出去。”有人表示，但另一个问题是，再售的话就要考虑谁来接手的问题。有业内人士介绍， 有一些河北的项目几乎90%的购房者都来自于北京，同时也有温州、山西等地的人组团购房，一次性购进几十套，抱着心态购房的人也不少。

“其实在环首都经济圈中，已经有部分地区出现了泡沫，例如燕郊。一旦再遇市场调控，领跌的往往是这些北京周边的项目。”亚豪机构营销总监郭毅告诉记者。 “房地产不能完全避免，也会有一定程度的透支，如果一圈，到时候没人买，房价就会往下走。另外，这13个县也存在竞争问题。”张大伟也说。

遇到违规项目退房无门

最近，有购房人还遇到这样的“麻烦事”。开发商未取得预售许可证进京违规销售，事情败露后遭购房者投诉却又无钱退款，北京市的30多位购房者到“岭郡ONE”项目所在地河北省香河县政府门口讨说法。

“我们都是工薪阶层，就是因为北京房价太贵才跑到香河买房，当时只看价格，哪想到开发商卖楼时会有这么多猫腻儿？”来自北京市的购房者李女士说。他们这批购房者大概有40多人，去年4月初在北京街头看到了楼市广告，才决意来香河县置业的。

“4月初过来考察时，开发商也给我们看了预售许可证，觉得价格合适，证件齐全，就签订了认购书，交了十多万的首付款，可正式购房合同却迟迟不签。后来从 网上一查才知道，这个项目当时并没有取得预售许可，给我们看的都是假的，所以我们要求退房。”同样来自北京的购房者童小姐称，他们多次找到开发商要求退 房，均遭到强硬拒绝。

5月16日，多名购房者将此事反映到了香河县住房保障和房产管理局，经过该局调查认定，“香河城镇开发公司开发建 设的领郡ONE项目在未取得《商品房预售许可证》之前即开始销售商品房，并收取排号费及首付款，事实清楚，证据确凿”。5月25日，房管局对开发商下达了 《责令整改通知书》，责令其立即停止违规销售行为并接受处理，同时解决全部违规纠纷。

据购房者李女士透露，此事经房管部门查处后，已有 79户业主退回了购房款，但是他们这40余户却迟迟无法退还。香河县房管局针对此事件的一封投诉回复信中证实，开发商无法退还购房款的原因是资金问题。李 女士称，有人还劝他们说：“你们这样逼也没用，开发商没钱，逼急了就跑了，这事就更解决不了。”

这些买房钱都是购房人的血汗钱，至今依然被开发商无限期套住，作为一名小小的异地购房者，又能如何？据了解，这样的案例不仅仅在香河的项目有，其他区县也有类似事件发生。这些都提示购房人，对于如火如荼的“环首都”楼市，一半是火焰，一半是海水。

户口随便转 市场不规范

想在河北买房的蒋先生在看房时，有一个突出的感受，有些开发商是“只要你掏钱，什么都能答应”。

比如河北出台的限外令规定，河北省户籍买房，首套可贷款70%；非河北省的户籍不能贷款，只能全款。为了支持购房人买房，一些楼盘就给客户支招：“开发商可以帮助你把户口转到河北省，然后用户口去贷款。”对于转户口贷款的情况，已是河北楼市公开的秘密。

“固安的项目表示，只要你出1.2万元，这事就能办。燕郊已经办不了了，但销售员说，可以先把户口转到燕郊的大厂、夏垫，然后用户口去贷款，等房产证办下来之后，再将户口迁到燕郊。”

再比如，销售员想尽办法让你交订金，可以给优惠、给选好户型等，但只要你交了订金，想要回来，那就难上加难了。蒋先生说，据他所知，至少有3个朋友交了订金没退回来。

另外，还有朋友买房，入住很长时间，小区住户也未领到房产证。所以，有朋友提醒，到这些地方看房，尽量选择开发商的项目，千万不能图，而买小开发商的项目。

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