法拍房涉及刑事案件有什么风险

  法拍房，顾名思义就是被法院强制执行拍卖的房产，主要来源于商业贷款产生、民间借贷产生、司法没收产生和无主财产，最后一种比较少见。由于法拍房的起拍价普遍低于市场价3成左右，再加上大多数城市还可以办理按揭贷款等优势，备受大众青睐。

  但是，法拍房是一种价值与风险并存的产物，需要在竞拍前预先缴纳数额不少的保证金，拍下后又必须在一定期限内缴纳余款。如果缴纳不及时，不但损失保证金、还将被“追差价”，取消二次竞买资格。此外，法拍房还有其他风险，比如拍下房子涉及刑事案件，发生过刑事案件的房产再次交易价格上也会大打折扣，就算竞得人没有再次交易，自己或家人住在里面难免也会心里不舒服。 接下来让我们具体看看还有哪些要注意的风险。

  法拍房的风险：

  一、存在多重抵押、多次查封

  有些法拍房可能存在多重抵押、多次查封和隐形债务。法院与法院之间存在“优先处置权”，就是说哪家法院先产生与该房产有关的诉讼，哪家法院就有优先处置这套房产的权利。但是房子还可能存在民间借贷，金额过高，拍卖房产所得的资金未必足够偿还原房主所欠的债务。一旦出现这种现象，原房主一般都会销声匿迹，而那些借贷公司找不到原房主的情况下，可能会殃及无辜，购房者或许会面对民间债务和高利贷的不断骚扰。

  二、恶意租赁

  法拍房有恶意租赁并不是什么新奇的事，有些业主在预见自己的经济情况不佳时，会故意与租客或亲戚签订长租约，以免房子被拍卖后，自己无家可归。所以购买法拍房一定要实地勘察，确定是否有人占有。如果有确定是否为租客，租约是否正常，如果是长租约，要调查是抵押前签订的，还是抵押后签订的。如果是正常的长租约且已经支付房租的，建议慎重考虑。否则根据“买卖不破租赁”的原则，即使已经完成了过户手续，购房者也无法入住，相当于只买了个房产证。

  三、迁户难

  如果原业主的户籍还挂在拍卖的房子上面，这就意味着竞拍人在购得这套房产后很可能无法落户。如果是学区房就更要谨慎了，因为户籍被占用，无法落户或学位被占都会导致孩子就学难。目前还没有法律条例可以强制要求对方迁出户籍，所以在竞拍前要确定房子的户口是否被占，如果被占是否为原业主，原业主能否利息得上，是否配合迁户等。

  四、存在欠缴费用

  法拍房的税费与正常的房产交易税费不同，转让方和受让方两家交易产生的契税、营业税、土地增值税、印花税等税费需竞得人独自承担，假如这套法拍房没有“满五唯一”，个税要缴纳，是一笔不菲的支出。假如这套房屋前一次存在有“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，再次过户会产生20%的高额个税。假如房子为公司名下房产，还要缴纳一笔50%-60%的土地增值税。另外与这套法拍房相关的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费也需竞得者承担，如果拖欠多年，加上违约金也是一笔不小的开支。

  五、因房屋性质承担费用

  假如该套法拍房是房改房或经济适用房，竞得者除了税费之外还需缴纳土地出让金，在选择法拍房时优先选择有房产证的住宅或已经补缴过土地出让金的房改房或经济适用房。