法拍房的弊端是什么，普通购房者如何规避

法拍房确实有时候很实惠，由于法拍房大多因涉及到各类纠纷而被法院拍卖，这些瑕疵会导致购买法拍房存在不少风险，但随着司法改革的推进，司法拍卖逐渐公开化、透明化，而所谓的“坑”也变得有迹可循，通过专业筛选、理性竞价可以购买到不错的房产，并且幸运的话可以在一个半月内顺利过户，完成贷款、交房等所有手续。那么法拍房的弊端是什么，普通购房者如何规避呢？

一、法拍房的弊端是什么，有哪些？

1、有租赁导致无法入住。

由于我国实行的是“买卖不破租赁”制度，如果法拍房存在“租赁在先，抵押在后”的情况，那么买受人的权利将会受到严重的限制。比如法拍房有长达20年的租约在身，买受人无权要求原来的租户腾房，可能要等十多年后才能入住。

2、隐性费用多。

由于法拍房不像其他正常的商品房，买家可以随时随地实地去考察，充分了解房屋的实际情况再决定是否购买。因此，有不少买受人收到房屋之后才发现房屋破坏状况严重，需要花费大量的维修费用。除此之外，原房主可能会遗留很大一笔其他的费用没有缴纳。由于法拍房的拍卖价通常只是裸价，税费、拖欠的物业费、水电费等，这些隐性费用到最后可能要由买受人一并承担。

3、户口和学籍问题棘手。

如果法拍房原房主的户口未迁走，那么买受人在购买法拍房之后，会有不能落户的风险，这还会对孩子的入学产生影响。由于户口问题系由公安机关的户政科负责，如果原户主不配合，那么买受人无法将其户口迁出。法院虽然可以将房屋卖给买受人，但也无权强制原房主迁出户口，毕竟户口问题不属于法院管辖的范围。户口迁不进来，意味着子女就学等问题无法解决。

4、追债风险多。

法拍房被拍卖的原因主要是因为债务人无法偿还债务，但如果债务人是因为恶性债务或其它非自愿原因导致房屋被拍卖的话，那么购买人在入住后可能会遭到其它债权人的追债和骚扰，增加很多麻烦。

5、税费问题。

法拍房可能会存在高额的税费。相信大家也有所了解，购买法拍房也要交税，而且税费大多是由买受人来承担，其税费其实与二手房的税费差不多，不仅如此，有的法拍房税费很高，比如未满2年的房子要缴纳5%左右的增税费、存在直系亲属赠与的房子要缴纳20%的个人所得税、公司名下的房产要缴纳高额的土地增值税等。

二、如何规避这些“有迹可循”的风险

1、明确目标、筛选房源

在了解了法拍房的风险点后，我们可以根据自己的需求明确目标，将自己的需求偏好进行排序，比如预算、楼层、交通为顺位，学区、地段、房龄为第二顺位，户型、物业、配套为第三顺位。有侧重、有目标的进行房源筛查。

2、做好预算，理性竞价

预算须做详尽，主要包含以下五个部分：

1、保证金（一般是起拍价的10%-20%）；

2、竞拍尾款（可贷款，只能商贷、首付比例同二手房）；

3、税费（后付税费表） ；

4、欠费（物业费、水电燃、有线电视等）；

5、如贷款购买涉及担保费用。

其中3、4、5项需要提前做好预估，提前考虑到预算中去。

此外，法拍房的起拍价一般是评估价的八折以上，因此别被它的低起拍价所迷惑，除一些有重大瑕疵的房屋，大部分法拍房到最后往往会被竞拍到接近评估价或高于评估价的价格。

特别是一线城市的法拍市场，有些位于市中心的稀缺房源的竞拍火爆程度堪比赌场加码，稍不留神容易陷入其中。因此在竞拍过程中应当保持理性，一旦超过自己的预算范围果断放弃。否则一时冲动造成毁拍违约的话，前期交给法院的保证金也付之东流。

3、读懂拍卖公告，全面开展尽调

司法拍卖中的《拍卖公告》如同房屋拍卖说明书，内容几乎尽显了房屋的所有风险点，篇幅不长的一段法言法语里对于内行人来说其中的“坑”或许一目了然，但对于外行人来说的确有点困难。因此要先学会看公告，其次是要知道如何在公告中找到对应的风险点，尽量有效避开或判断是否能够承受再决定是否参拍，最后对于没有时间精力的朋友也可以委托专业人士或机构进行辅导或委托尽调、协助办理过户。

通过法拍房捡漏是可以实现的，但需要购房者务必要评估好风险，知晓法拍房的弊端是什么，针对可能的风险进行规避，另外在购买时一定要看现场，不看现场你永远不知道法拍中介挂上去的时候是什么心态，房子下面藏的到底是地雷还是黄金。有的法拍房，拍卖页面上的图片显示房屋十分凌乱破旧，实际看了现场才能发现它的价值。