政策打压力度实足 2月份二手房交易量下滑近65%

随着新年鞭炮声的陨落，北京房地产市场自去年年末开始持续蔓延的牛市氛围也戛然而止，取而代之的是成交量、交易价格回调的冬歇期。根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2月全市二手房住宅网签总量仅为8335套，仅为上月的三分之一水平，环比上月骤降64.5%，较去年的同期还有2.45%的下跌。另从伟业我爱我家市场研究院不同权属类型的细分数据来看，本月二手已购公房占据总体市场成交比重的39.77%，较上月激增4.82%，距市场占比四成仅差一步之遥；与此同时，商品房的成交比重则有所回落，目前市场占比为60.23%。另从整体市场来看，城六区的成交比例环比上月同期锐减了4.08个百分点，本月占市场整体成交量的87.76%。

图表：2011年2月北京市二手房市场量价变化

数据来源:伟业我爱我家

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市场交易价格方面，本月成交均价为22283元/平米，环比降幅达7.01%。这是价格榜连续8个月以来的首次下跌。此外，城六区二手房的交易价格也呈现出降势，本月24891元/平米的价格环比上月下跌5.21%。从不同权属的分类统计可知，本月二手商品房和已购公房均价都有不同幅度的下滑，其中已购公房均价为22815元/平米，环比前月下跌9.14%，商品房则相对降幅较小，较上月减少6.3%之后的交易价格滑落至21997元/平米。

图表：2011年2月北京城八区二手房市场售价比较

数据来源：伟业我爱我家

图表：2011年2月北京二手房市场网签成交状况

数据来源：伟业我爱我家

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在政策频吹强势冷风和春节长假的客观因素引领下，本月北京楼市已正式步入了淡季轨道。伟业我爱我家市场研究院认为，政府的信贷政策是造成2月北京房地产市场交易遇冷的主要因素，上调住房公积金二套首付和存贷款利率、连续两次上调存款准备金率、中行建行和工行三大国有银行正式取消首套房贷利率优惠，外资行首套房利率优惠的告罄等，都对目前市场成交惨淡起到了不小的催化作用。此外，本月中旬，北京地区的政策靴子终于落了地。自年初统一出台新国八条的政策之后，各地就一直在焦急不安的心态下等待着各地区的实施细则颁布，不少购房者急于在细则出台前实施购房计划，引发了交易量爆棚的局面，甚至出现了久违的客户“抢房”现象，本月16日的网签套数也达到了2057套的今年次高位，但从17号北京地区调控细则出台后交易量遂连连下挫，交易走势呈现出折线态势，足以见其在本轮市场遇到的冷气团中发挥的效力。

其次，刚过年关，大量购房人还未返京，再加上正月不买房的传统习惯作祟，对市场成绩的冲击作用也不容藐视，买卖双方重返观望。其中一部分购房者是在国家调控的因素影响下，由于首付比例和贷款金额的抬升导致资金不足而选择观望，另一部分购房者则是对目前传统淡季的经济形势并不看好，即便没有资金压力也选择等待房价进一步下降再出手。这一点，从市场整体供需情况就可以得到证实：本月供需比为1:2.52，相比于上月，供求关系明显缓和了许多，其中业主挂牌量减少14.49%，客户咨询量更是大幅锐减35.29%，可见业主和客户双方的入市积极性都在迅速减退。再次，在去年12月和今年1月赶搭政策末班车的集中释放之后，市场中大量住房和需求都得到了应有的释放，甚至有部分潜在的购房计划被前置，预支了今年的住房诉求，使得买卖双方在市场处于降调和政策持续打压的调控下加重了观望心态，进一步形成市场目前的清冷格局。

此外，本月市场均价出现了小幅回落，前期快速攀升的势头得到了有效遏制，勾勒出了渐趋理性的价格曲线。究其原因，伟业我爱我家市场研究院认为：其一，在市场遇冷的整体基调下，开发商率先亮出了折扣牌，再度以来吸引购房人，因而使得二手房价受到一手住宅市场的连带影响向下波动；其二，在连续数月房价高涨的前提下，房价已经到达了前所未有的高度，这也为楼市的理性回调做足了准备，为房价营造了下行的机会空间。但我爱我家认为，房价的回落并不会如同成交量一般大幅下挫，只会在一定的局域范围内小幅回调，这与购房人的心理预期未免有些差距，因此在下一阶段对政策的逐渐消化中，购房者观望的耐性和房价下跌的有限性将再度引发一场博弈战。

图表：2011年2月北京二手房交易面积、总金额比较

数据来源：伟业我爱我家

根据伟业我爱我家市场研究院交易面积的具体数据可知：本月二手房市场交易行情出现，各区间的环比都出现大幅度的下挫。其中90-120平米区间跌势最为明显，较上月骤降71.78%，市场占比也由上月16.32%收敛到本月的14.94%；与之相反，150平米以上区间的跌幅为小，幅度为57.14%，市场占比不降反升1.64%，本月比重为5.84%。另外通过交易金额的细分数据显示：本月各价格区间的交易金额的走势同样大幅缩水，除70万元以下区间环比降幅仅为20%之外，其他区间的下行都在五成以上。从交易比重来看，本月小额户型较受热捧，70万元以下和70-90万元两区间的市场占比分别增长6.78%和1.45%。

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