上海节前房租上涨超10% 租赁占比升至70%

上海中原14日发布的租赁市场监控显示，上海的房屋租赁市场在春节后正在按“惯例”升温，目前不少区域的租金出现了10%左右的上涨。而房租上涨的原因，除了来沪务工人员节后返城，传统租赁客户换租等“传统”因素外，还增加了“持有成本上升”的预期。

据业内人士分析，一方面，受“限购”楼市调控政策影响，买卖双方均陷入观望，部分开始转投租赁市场；另一方面，上海房产税细则的落地，让不少房东产生持有成本上升预期，继而产生涨租金冲动。

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据德佑地产调查显示，2010年第四季度至今，上海住宅租赁市场持续升温，不同区域的租金上涨幅度不一，在5%～15%之间。据德佑地产滨江店经理王凯介绍，由于供应充足，浦东陆家嘴板块的租金涨幅较低，多在5%左右；而源深板块、洋泾板块等区域，由于自住率较高，出租房源有限，租金上升幅度多在10%左右，通常房东挂牌后不出一周就能成交。

而汉宇地产对全市门店的统计同样显示，春节长假后的一周时间里，上海房屋租赁市场的租金水平较节前有5%～10%的上涨。

据21世纪不动产对上海区域旗下300多家门店抽样调查显示，节后上海二手住宅买卖交易大幅萎缩，买卖双方开始部分转投租赁市场，租赁交易在门店交易结构中的占比，由节前的不到40%攀升至70%，与2010年5-7月份的水平相当。

21世纪分析师罗寅申说，“上海二手房市场的历史走势表明，40%、70%这两个数字，会在楼市相对火爆期和低迷期交替出现。当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”随着节后租赁需求的陆续释放，预计接下来的3-4个月内，租赁市场的相对活跃状态将得以延续。

租赁市场的火爆直接反映在了中介门店的带看比例上。

上海中原多家分行调查数据显示，自节后工作日（9日）起，门店的每日新增租赁挂牌量在2-3个，租赁客户占到总客户量的60%～70%。上海中原新闸分行经理季缘称，目前市场形势不明朗，不少业主转售为租，因此区域内租赁房源充足。

“从租赁需求上看，节后上门求租的客户也很多，分行八成以上的带看都是租赁业务，平均每天的带看量在3-4组，的时候5-6组，比节前增加10%以上。”季缘说。

上海中原罗阳分行经理温杨全也称，区域内租赁情况较1月有所好转，“近期客户量比过年前多了一到两成，租客以白领居多。”

房产税成理由

上海国八条细则以及上海房产税试点方案的落地，是近期租金上涨的一大通行“理由”。

21世纪分析师罗寅申介绍说，在浦东金桥、三林，宝山共富等板块，1月份曾出现过5%的租金上涨。2月至今，随着外省市租客节后返乡的增多，同时租赁挂牌又未有明显提高，上述板块租赁供需比例有所失衡，加上国八条、房产税等调控政策的密集出台，部分房东开始计划再涨租金，“其上涨幅度超过1月，普遍在10%左右。”

而上海中原大华分行经理张智鹏则分析，近期租赁市场走热与当前的“限购”政策有一定关系，许多房东认为房子卖后再买入已不现实，索性将手上持有的房源出租，等到后期政策变化了再说。

德佑分析师蒋旭称，“上海市房产税目前虽然只针对新购住宅，但在未来也可能面向存量房屋，这就让房东产生未来房屋持有成本上升的预期，并开始在房屋再次挂牌出租时加价以摊平成本。近期调控政策频出，导致一部分购房客户陷入观望，置业计划被暂时搁浅，并转买为租，以观后市，增加了租赁房的需求。”

温杨全称，其所在门店不少房源的租金涨幅在10%～15%。该门店1月初接到一个“西班牙名园”的两房，当时挂牌租金在4200元/月，而在春节过后，房东提出要300元/月。房东的理由是房产税试点细则已经出台。虽然目前尚未对存量房征收，但为了防患于未然，现在想提高点租金。

温杨全称，像这类担心持有成本上升而希望涨租金的房东不在少数。

而据21世纪不动产上海锐丰共富分行区域经理俞叶君介绍，共富区域一房租金去年12月尚为1500-1700元/月，今年1月开始出现小幅上涨，加价幅度多在100-200元/月；目前该区域房源正面临租金二次上涨局面，加价幅度达200-300元/月。

“目前租客尚处于对租金二次上涨的适应过程中，但相比1月，预计经过僵持观望后，租客最终接受加价是较大概率事件。”俞叶君说。

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