2010房价涨幅榜 今年二三线城市涨幅将达8%

2011年中西部房地产将继续领涨

“长沙房价去年涨得太夸张了，一套100平方米的房子，一年时间居然涨了10多万元。”细算下来，每平方米也就涨了1000多元，如果在两年前的一线城市这个数字几乎只

能算是月度涨幅，但对像长沙这样平均房价只有5000~6000元的二线城市来说，可以算的上是天文数字了。

家住在长沙星沙开发区的汪女士，去年年初有买房的打算，但一直未出手，最近她又去看房，令她惊讶地是，房价不知不觉中居然涨了这么多。

事实上，在刚刚结束的2010年，如长沙这样的二线城市房价上涨幅度远远大于北京、上海、广州等一线城市。

去年堪称“最严厉的调控年”。国家先后对房地产市场进行了三波调控，主要目标是抑制房价过快上涨，确实收到了一些效果。公开数据显示，2010年70个大中城市房价指数涨幅，已由去年4月的12.8%持续回落至12月的6.4%。

但是二三线城市则逆势而涨。有数据显示，2010年有价格数据的18个城市中16 个城市涨幅超过10%。而与2009 年不同的是，二线城市成为房价涨幅的城市，涨幅普遍超过一线城市，涨幅普遍超过15%。更甚的是，南昌、西安涨幅均超过40%，分别为46%和42%。

2010年二三线城市房价为何领涨？2011年二三线城市的房价走势如何？太原、武汉等一些二三线城市正在加入限购阵营，房价是否会受到影响？对于者而言，是否还有空间？

就大家关心的热点问题，《者报》记者于1月25与26日专门采访了中国住宅和城乡建设部政策研究副主任王珏林、杨红旭、中投证券房地产行业首席分析师李少明以及莫尼塔房地产分析师施琪等相关。

在他们看来，其一，与一线城市相比，二三线城市的调控政策相对宽松，所承受的压力和舆论压力远低于一线城市；其二，资金充裕，大量的外来资金涌进了二三线城市；其三，地价和房价水平相对较为合理，自住型需求占比较大；其四，城镇化进程的加快以及地方消费能力的提升；其五，开发商纷纷加大在二三线城市的布局力度。

现在看来，2011年二三线城市房地产市场还依然有戏。

二三线城市已成为主角

李少明告诉《者报》记者，她近日对2010年北京、上海、杭州、南京等21 个城市的房价走势进行了统计分析。其分析的结果显示，2010年的房价，在有价格数据的18个城市中有16个城市涨幅超过10%。一线城市中，仅深圳跌18%，京（北京）、沪（上海）、杭（杭州）、穗（广州）分别涨12%、27%、5%和28%。

而二线城市平均涨幅超过两位数。南昌、西安涨幅超过40%，为46%和42%；青岛、重庆、沈阳、无锡涨幅超过30%，为37%、34%、32%和32%；长沙、大连、天津、武汉、东莞、苏州、南京涨幅超过10%，分别为19%、19%、18%、17%、17%、12%和11%。

由此可看出，二线城市房价逐级上行，成为2010年房价领涨的主角，而一线城市只是配角。

“2010年二三线城市这么猛的主要原因：首先是与一线城市相比，地方政策相对宽松；其次是资金充裕；再次是刚性需求旺盛，消费力得到提升；最后，地方供给充裕，城镇化进程地加快。”对于领涨原因，李少明在接受《者报》记者采访时如此分析道。

王珏林也持相同观点。1月26日，他在接受《者报》记者采访时表示，一线城市近年来比例大，而去年限制措施多，因此涨幅较少；而二三线城市之前比例小，也没有出台过限制房价的政策，因此2010年量价齐升现象表现得更为明显。

杨红旭告诉《者报》记者，首先，去年出台的一系列政策主要针对的是一线城市的房价，而二线城市受政策影响较小。而南昌、西安在二线城市中涨幅，“这跟两大城市的成交量有关。”杨红旭说。其次，还有一个重要原因就是外来资金的推动。

记者了解到，在热钱进入新兴市场的同时，海外资金也在流向中国的房地产市场，其中商业地产项目应该是海外资金的。

据统计，2010 年，全年利用外资796 亿元，同比增长66%。其中，自6 月开始利用外资由负增长跃为正增长，下半年更是大幅增长。利用外资同比增长大大超过2006~2009 年的水平。

值得一提的是，有券商房地产分析师还表示，随着城镇化进程的加快，二三线城市房地产市场发展前景广阔，开发商纷纷加大在二三线城市的布局力度。而随着房地产巨头们的战略转移，二三线城市房价也水涨船高。

近两年来，大量的开发商也加大了二三线城市布局力度。据统计，2010年10大房企买地花了2905亿元，主要就集中在二三线城市。如万科A这两年在4个一线城市（北京、上海、深圳、广州）布局较少，其中大部分位于福州、重庆、武汉、沈阳等二三线城市。恒大也如此，2010年在长春、石家庄和兰州等二三线省会城市均已布局。

另外，还有业内指出，二三线城市房价上涨跟高铁分不开。因为高速铁路的建设往往能有效地促进区域互动，带动沿线城市人口增长和经济发展水平的提高。

调控政策已蔓延至二三线城市

新年伊始，楼市调控政策纷至沓来。

首先，楼市限购的战火如火如荼地从一线城市一路往二三线城市蔓延，并在范围迅速扩张。郑州、太原、武汉、昆明、济南等城市正纷纷加入限购阵营。

截止目前，出台“限购令”的市县已经达到24个。而且，“限购令”还有进一步扩大的趋势。业内人士预计，发改委有房价统计数据的70个大中城市中的其余48个城市都会陆续出台“限购令”。“这会使二三线城市的房价受到一定影响。”杨红旭坦言。

不仅如此，新一轮房地产调控措施再次呼啸而出。国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定采取8项措施进一步做好房地产市场调控，简称“国八条”。新一轮调控政策彰显出管理层抑制不合理需求的用意和坚决控制房价的决心。“国八条”异常强悍，房价恐怕真要“从了”。杨红旭这样评价。

他认为，新一轮调控的效果肯定要比去年好。这可从“国八条”中的关键政策看出，房地产调控的手段有很多，其中干预手段的力度，效果也最为明显，相当于是“西药”，而财税和信贷政策有点像“中药”。本轮调控中最鲜明的特征是干预显著升级。

在此严厉干预之下，杨红旭认为，2011年楼市降温情况将明显大于2010年，70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。

国泰君安对此也表示，2010年没有受限购影响的二三线城市销量将受到近日国家调控政策显著的负面冲击。限购城市扩大、二套房首付提高等与流动性收缩和加息周期相叠加，最终必然会落实到行业量价调整上。

值得一提的是，王珏林表示，2011年国家的调控政策不会放松，可能会根据市场发生的变化，随时对“国十条”的要求进行细化。

另外，他提醒，对市场影响较大值得关注的有五个方面：，限购问题，有可能扩大至更多城市；第二，房地产税，推进速度和范围会更快、更广；第三，加息政策不可小视，连续多次加息对企业和消费者成本的影响会很大；第四，对银行贷款配置、开发贷款的要求、预售款的管理，都会增加企业的资金周转难度；第五，住宅用地管理、房屋市场销售管理会更加严格，力度会更大。

2011年仍有7%至8%的涨幅

尽管楼市调控不断加码，但多数仍对二三线城市的房价持乐观态度。

“今年估计二三线城市的房价整体涨幅为7%至8%，而一线城市房价不会太高，可能呈现下降趋势。”施琪告诉《者报》记者。

“2011年二三线城市仍有价格上涨，这取决于合理需求多大。”杨红旭说。

他表示，整体而言，2011年新建商品房成交量将比2010年有所增长，增幅不可奢望，可能会在15%以下。其原因有供应和需求两个方面。

首先，从供应来看，今年商品房供应量将会明显增长，成交量也会随之有所增长——这是一般规律，除非楼市极度低迷，或者说崩盘时期。

其次，从市场需求观察，严厉的房地产调控和趋紧的货币政策，都将压制需求的释放；然而，2011年通货膨胀还将持续，甚至是加剧，人民币还将继续，境外热钱还会涌入，部分需求依然青睐房地产。为此，利好与利空综合之后，商品房成交量增长的可能性更大一点。

事实上，二三线城市房价已进入上升通道。近日，华远集团总裁任志强在微博上称，“二三线城市进入上升通道”。他表示，未来除北京、上海与西藏等地是负增长外，其他地方都是高增长，是海南、河北、山东等地。特点是东部地区比重下降，中西部地区总量上升明显。

一直看空中国楼市的经济学家谢国忠日前也表示，2011年，中国一线城市的房价将见顶，而三线城市的房价可能创新高。“目前商品房销售面积已经跌至前几年平均水平之下，而房价并未出现大幅下降的原因还是利息偏低。”

中西部将是机会

二三线城市房地产市场正孕育着勃勃生机，尤其对中西部地区来说，发展巨大，能够容纳较多的房地产。

杨红旭称，房地产调控的目的是遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投机型需求，因此受到调控影响的大多集中在一线城市，那么未来二三线城市以及中西部地区的房价仍会上涨，因此者仍有空间。

交通银行金融研究高级宏观分析师唐建伟也认为，二三线城市以及中西部地区的房价仍有上涨的空间。他表示，“中西部地区城市化进程慢于东部地区，从房价收入比来看，房价的泡沫比较小，比东部地区要好些，未来中西部地区房价上涨的空间还是比较大的。”

那么，在众多的二三线城市中，者该如何选择呢？有建议，从范围来看，长沙、成都、重庆、西安、昆明、合肥等城市都有很好的空间。

不过，值得注意的是，虽然众多的二三线城市为大量的房产资金提供了新一轮的和炒作的机会，但机会的背后仍然蕴涵着巨大的风险。

一些地产提醒者，到外地买房一定要谨慎，如果是完全陌生的城市则不提倡去，而且交易成本也会大。

另外，目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险。有券商预计，今年房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，政府可能会出台新的房地产市场调控政策，并且对二三线城市的房价产生一些影响。

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2010房价涨幅榜：南昌、西安最给力

二线城市房价走势将会步一线城市后尘。早在4年前，工商联住宅产业商会会长聂梅生作出如是预言。如今，预言成真。

2010年，国家宏观调控对房地产可谓迭出重拳，但房价并没有像预期那样。中指研究院的统计数据显示，在有价格数据的18 个城市中（包括5个一线城市、13个二三线城市），南昌、西安2010年商品住宅价格涨幅高达46%和42%，居前列。

而记者也注意到，在国家统计局对70个大中城市房屋销售价格指数的统计中，南昌、西安2010年12月房屋销售价格指数同比上涨分别仅为6.1%、8.2%。这与中指研究院跟踪监测的数据差异巨大。

国家统计局此前曾解释，这个指数系当年房价月度涨幅“综合”得出，而不是人们惯用的年底房价与年初房价比较得出的年度涨幅。

南昌：“”频出催热楼市

一边是“最严厉”的系列调控政策频出，另一边却是不断发力的各类需求在市场涌动。

出乎大多数人预料的是，频繁调控中，南昌楼市仍在房价的不断涨升中持续前行。2010年12月8000元/平方米的成交均价，同比涨幅46%。

南昌房价2010年涨幅能够“勇夺”桂冠，与去年出现了一批新“”关联不小。目前正在开发的“朝阳新城区”频现新，引起业界关注；另外，年底南昌老城区拍出了5800元/平方米楼面地价、红谷滩新区拍出1335万元/亩的地价，更是吸引了市场眼球。

土地市场价格的持续走高，刺激开发商蜂拥入市。

有公开资料显示，2010年南昌土地市场供销两旺，土地供给面积和成交面积双双突破1万亩，创历史新高。

2010年，南昌市推出129宗土地，成交125宗，比2009年分别增加39宗和44宗，也超过历史水平的2007年。

土地市场供销两旺，加之单价纪录也屡创新高，地方政府的收入自然可观。来自当地国土局的公开披露信息显示，去年南昌市卖地收入达到131.81亿元，历首次突破百亿大关，环比2009年增长141.5%。2010年南昌财政总收入累计完成322.3亿元，其中卖地收入占到四成以上。

当地居民或许对此并不“买账”。记者所采访到的当地一位居民则更多的向记者表达着不满情绪。他甚至推测认为，是某些利益群体为了政绩、为了当地GDP好看，有意推高地价，抬高房价，以此获取高额土地出让金。

地方政府显然并不这么认为，当地党报上刊登的一篇题为“2010年南昌楼市回眸”的报道中则这样认为，“南昌楼市供销两旺主要为刚性需求所致”。

这显然也并非事实的全部。至少以下两则消息能够表明，投机客是拉动南昌房价飞涨的重要推手。

其一，限购令生效前夕，南昌商品住宅成交量。2010年1月21日，南昌出台房产限购令，规定从2月1日起，在南昌5个区内每个家庭只能新购一套商品住房。此后数日，南昌商品住宅成交量开始。

该市房管局商品房交易数据显示，1月23日南昌市新建住宅成交量175套，环比21日的77套127%，同比上个周日(1月16日)的26套上涨573%；24日，成交277套；25日，成交336套；截至记者截稿的27日，成交319套。

其实，限购令完全不针对刚需，现在行情“井喷”，除了投机客在抢食最后的盛宴，还能作何解释？

再者，1月18日中国人民银行南昌支行向外界通报，2010年，全省新增房贷逐季减少，第四季度仅新增60.65亿元处于近两年来的点。

一边是楼市火爆量价齐升，一边是房贷在萎缩。显然，也不符合正常刚性需求购房的逻辑。

西安：先行一步的西部城市

2010年底，西安房地产平均成交均价为6725元/平方米，这在华北及东北区域的城市中，价格并不算高，像青岛，均价为8221元，大连则更是在万元以上。不过，在2009年末基数为4727元/平方米的情况下，其幅度高达42.3%，位列2010年城市房地产涨幅第二位。

全年来看，西安楼市的成交量并没有像其他城市那样急剧萎缩。中指研究院的监测数据显示，2010年的成交12.5万套，同比仅下滑一个百分点；而从成交面积观察，达到1264万平方米，同比上升了4个百分点。

而在有数据可考的20个城市，总的成交套数、面积则分别下滑了21%、24%。相比之下，西安在成交量方面，还是前列。成交量有保障，这在一定程度上为价格上升奠定了充实的基础。

西安市房管局在2010年四季度商品房市场运行情况中称，（对于西安而言）随着土地供应量、房地产项目的开工量、开盘量的增加，以及保障房建设力度的不断加大，四季度西安房价实现稳步增长。

是去年下半年以来，消费者价格指数（即俗称的CPI）一路走高，在抗通胀开始成为家庭理财目标的现实背景下，少部分家庭把购房置业当作家庭财富保值的理财手段，这就为楼市增添了新的功能需求。这一点在西安楼市表现得尤为突出。

西安房价超过四成的涨幅，主要在下半年，是第四季度。在历经传统意义上的楼市旺季“金九银十”之后，西安房地产市场11月初再次发力，房价屡创新高，成交量同时上扬。

据研究统计，仅11月2日一天，西安市全市普通住宅成交面积就达4.86万平方米，环比大幅上涨59.21%；成交均价更是达到7445元/平方米的历史高度。

西安房价经历了“政策年”的冲击，却不降反升，尤其在年末的量价齐升态势让很多者西安楼市有充分的信心。昱房地产顾问有限公司董事长王小涛分析称，两次大的调控对西安楼市的影响并不大，这主要还是因为西安房地产市场的刚性需求特点。这种刚性需求很旺而且会持续相当长一段时间；另外房地产市场的一个普遍现实就是房屋供给远远小于需求；加上土地资源的稀缺性和政府在土地出让方面的控制；西安的城市扩容、经济发力都激发出刚性购买力，这几个因素都会刺激西安的房地产市场，使其保持旺盛持久的购买欲，所以西安的房价还会持续平稳的上升。

另外，值得一提的是，2011年，咸阳市政府“十二五”规划中也明确提到，要借西安的扩散和辐射之势来推进咸阳的全面发展，加快城乡一体化的建设步伐。在西咸经济一体化大环境下，西咸新区（西安-咸阳）规划方案敲定。

这也意味着，在当地新一轮经济刺激政策的带动下，西咸新区必将在城镇化进程中迈出一大步，而这也必将刺激刚刚崛起的西安以及周边三线城市房地产市场。

目前来看，区域市场发展依然不平衡，东部一线城市房价已涨到一定高度，经济在不断向西移动，在中西部区域经济政策的下，中西部房价仍存有上涨空间。

西安已先行一步。

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6个省会城市房价会创新高

还有什么比房子更能牵动人们的心吗？不管是“刚需们”还是客，不管是开发商还是决策者，2010年都是不平凡的一年。

房地产市场不再仅仅是买卖双方的游戏，更成了政府关注的焦点。自去年年初出台“国十一条”起，政府密集推出一系列旨在遏制房价上涨的政策。提高二套房贷首付比例、暂停发放第三套及以上房贷，重拳接二连三地打在楼市上，一线城市成为这场“飓风”的。

在这种情况下，市场重心悄然生变。房企纷纷将触角伸向二三线城市，加快扩张的步伐。与此同时，“逃离北上广”成为网络热门话题，在生活成本的压力面前，不少人离开一线城市，开始转向二三线城市安家置业。

那么，2011年二三线城市的房价会有何趋势？哪些城市更为理想？

地价决定房价

在人民币、通胀压力渐增的背景下，房地产市场依然难以降温，房子仍是防贬值的。除此之外，城镇化也给了我们看多的理由，而且目标更为明确：二三线城市将受益更多。

《中共关于制定十二五规划的建议》（下简称“《建议》”）将“积极稳妥推进城镇化”列为12条框架性建议之一。

《建议》明确指出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群”、“缓解特大城城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展”，并强调“中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口条件”。

从《建议》中的表述可以预见，随着城镇化步伐的迈开，中小城市将进一步受益于城市的辐射，产业及居住功能将得到强化。

这为楼市尤其是中小城市房地产市场的发展创造了有利条件。在大规模城镇化的进程中，轨道交通发展、条件放宽等配套条件将逐渐完善。

其中，高铁成为了区域发展的一大亮点，也成为了二三线城市发展的一大引擎。这将吸引更多的人流入二三线城市，而增长的人口既有居住的需求，也有对商业地产的需求，这给二三线城市的房地产市场带来发展空间。

从另一个角度来看，二三线城市的房价也有继续上涨的理由。

2010年土地出让金再创新高。在土地出让金收入的10大城市中，武汉、杭州、南京、成都、重庆等多个二线城市上榜。

根据公开资料，其中武汉、南京2010年住宅用地成交面积增幅分别只有11%、19%，但土地出让金增幅却分别达到125.3%、155.1%，住宅用地成交均价分别提高了49%、63%。相比之下，北京、上海住宅用地成交均价涨幅不大，甚至出现下降。

地价对房价有较大的决定作用。通常情况下，地价攀升，房价也将向上。那么可以预见，2010年土地价格的高企，将影响1~2年内的房价。

而近年来，土地出让金在地方财政收入中的比重也不断提高，这对地方尤其是税收收入较匮乏的中西部城市而言，高地价的问题并不容易解决。

时机就绪

既然有上涨的理由，那么，是否还有上涨的空间呢？现在又是否具备启动的时机？

从房价收入比上来看，经过房价前期的上涨，北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州等部分二线城市这一比值早已超过了10倍。而二三线城市房价收入比主要处于7~10倍之间，相对而言上方的空间更大。

其中，至2010年6月，南京房价收入比为6.5倍左右，西安、重庆不足8倍，成都、武汉则在8.6倍。

江海证券的一份研究报告显示，一线城市楼市启动时房价收入比在7~10.3倍之间，其中北京楼市启动时房价收入比为10.27倍，上海为8.05倍，深圳则为7.05倍。

也就是说，目前多个二三线城市正处于这一启动区间。从另外两个分析指标——人均GDP、储蓄房价比来看也是如此。一线城市楼市需求大规模启动时人均GDP在25000元左右，储蓄房价比约在25%，目前已有多个二三线城市的人均GDP及储蓄房价比接近甚至超过上述水平。

如此看来，二三线城市楼市需求启动的时机日渐成熟。

关注中西部城市

根据上述分析，虽然政策环境并不宽松，但预计2011年二三线城市的房价下行的可能性并不大。由于区域发展不平衡，不同地区之间会有差异。在此背景下，选择理想的城市成为关键。

随着中部崛起和西部大开发战略的推进，在运输道路建设、产业转移等的推动下，中西部地区将成为未来一段时间发展最快的区域。

从高速铁路网的规划来看，中部核心城市郑州、武汉、长沙以及西部核心城市西安、重庆、成都将成为重要交通枢纽。实际上，这6个城市在区域发展规划中都有重要的地位，其中西安处于西部大开发重点经济区之一的关中——天水经济区中，重庆、成都是成渝经济区的。

从产业转移的角度来看，重庆、成都、西安目前是多个产业布局的重点城市。2009年以来，已有富士康、惠普等公司进驻重庆，TCL布局成都和西安。

目前，这些城市普遍处于房地产发展的“时期”，从房价收入比、储蓄房价比等指标来看，购买力普遍符合一线城市楼市启动时的水平。

其中，武汉房价收入比为8.6倍，储蓄房价比近25%；西安房价收入比为7.2倍，而储蓄房价比近24%。同时，人均GDP普遍在3000~8000美元之间，这一区间意味着居民消费步入享受型，房地产业将快速上升。

此外，环渤海经济圈、长三角、珠三角板块的二三线城市也将进入“时期”。代表城市有沈阳、青岛、南京、福州等。其中，沈阳的房价收入比为8.3倍左右，储蓄房价比超过38%，人均GDP超过8000美元。福州人均GDP超过5000美元，并展开了大规模的旧城改造。

近期，房地产调控力度逐渐加大，并有蔓延至二三线城市之势。2011年以来，已有多个二三线城市加入调控的战线。在上述城市中，南京、福州、武汉、郑州已出台“限购令”，重庆开征房产税。

从去年的情况来看，即使出重拳调控，房价的上涨势头也未能完全被压制。

去年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，并连续4个月环比上涨。即使是实施了楼市“限价令”的北京、上海、广州、南京、苏州等城市， 2010年成交均价也普遍上涨10%以上。

但不管如何，2011年的房地产市场，政策风险还需注意。

请多用市场化手段调控房价

新年刚开始，针对高房价的限价就发挥到，先是“国八条”，仅隔1天房产税就接踵而至。调控政策连续出台，不可谓不严。

更甚的是，日前“限购令”之风从一线城市向二三线城市蔓延：先是北京、上海、深圳等一线城市，紧接着武汉、厦门等二三线城市相继出台了房地产细则，不约而同地祭出限购大旗。

这也表明了政府对房价调控的基调已经从2010年的稳住房价转变到今年的让房价下跌。未来只要房价不下跌，政府的调控就不会停止。

手段调控房价果真能让房价下来？从去年的两轮较大规模调控结果看，最终效果值得怀疑，而且多少有点适得其反。

以一刀切的手段，行违背市场规律之事，结果将是既无法达到抑制房价的目的，还会颠覆房地产新政理该蕴含的基本价值观。

对于高房价，我们还得用市场化的手段来调控。事实上，各国都是建立以市场化手段来解决住房问题。

限购政策全面推广

“国八条”的正式出台，也意味着限购政策将正式全面推广。据不完全统计，自2010 年4 月30 日北京首次出台限购政策以来，截至目前已有24 个城市出台了限购政策，部分二三线城市囊括其中。

而按照此势头，有预计发改委有房价统计数据的70个大中城市中的其余48个城市将会陆续出台“限购令”。

手段调控房价果真能让房价下来？其威力作用恐怕有限。

天相的研究报告指出，“限购令”从去年执行到现在，对抑制需求的作用有限。他们以四周作为一个周期，以出台限购政策的时点所在周期为界，挑了选四个一线城市和四个二线城市为例，观察各城市每个周期在限购令下的平均成交情况变化。

以北京、上海、深圳与广州四个一线城市为例。在出台限购政策之后，四大城市的成交面积均出现了一定程度的下降，其中北京变化最为显著。

北京在出台限购政策之后两个周期的成交面积下降最为明显，但自第三个周期触底回升，到第五个周期时已基本达到政策之前的水平，之后一直维持在限购令出台时销售面积水平上下。上海、深圳、广州三个城市出台限购政策所在周期均为2010 年中的点，之后虽有一定程度的下降，但仍处于高位。

而天津、南京、宁波与厦门四个二线城市效果与一线城市一样，在出台限购政策之后，成交面积也出现了一定程度的下降，但其下降幅度较小，回升速度也相对较快。

天津限购政策所在周期的成交面积为2010 年中的点，之后的三个周期虽有所下降，但仍大幅高于2010年其他周期的成交面积。宁波、厦门周期的成交创2010 年以来的第二高点。

除北京外，其余7个城市的“限购令”均是在9月底、10月初出台，是传统的销售旺季。

从“限购令”出台前后的成交情况来看，“限购令”并未对销售产生过大的影响。“限购令”后，成交面积虽有所下降，但与“限购令”前相比，多数城市仍处于相对高位。

另外，“限购令”的主要作用是在限制性和投机性购房，二手房不在限购之列。

如今年1月25日出台的合肥版“限购令”。一般来说，许多城市的二手房成交量多过新房成交量，因此“限购令”影响有限。

值得一提的是，限制购房并没有解决我国房价内生上涨的根源问题，尤其是体制和机制问题，因此无助于我国高房价问题的解决，最终必然和先前推出的其他新政措施一样无果而终。当然，“是否会长期实施下去，首先要看政府的意志，更要看后续治理政策的有效性。”

应用市场化手段调控房价

市场中商品的价格首先是由供需关系决定的，解决供需矛盾是解决房价问题的根本之策，房价问题还应运用市场化手段解决。

事实上，“限购令”以的手法调控市场，是反市场的行为，最终会受到市场规律的惩罚。因此，调控房价还得用市场化的手段来解决。据了解，各国大多都是建立以市场化手段解决住房问题。

“限购令”只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要购房市场量还存在，“限购令”就阻挡不了“丈母娘需求”和“假离婚需求”，甚至有可能使“限购令”变成“令”，其结果只会事与愿违。

而市场化的手段来调控房价，一般来说就是运用税收等政策抑制房地产投机。这可借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制。

从国际上看，像德国与英国等欧洲国家就做得很好。

在德国，由于税收负担较重，投机者热情不足；而英国中产阶级都习惯于持有基金或是其他稳定的理财产品，而不是靠来赚钱，因为持有房产的成本很高。

因此，对于令人头痛的高房价问题，政府可以多运用市场化的手段调节，少用化的政策控制，或许这样才能更好的解决百姓安居问题。

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