拍到法拍房遇到恶意租赁该怎么办？

买下法拍房后不能入住的原因有哪些？

  ​​购买的法拍房不能入住的主要原因有

1.存在租赁合同，根据“买卖不破租赁”原则，承租人有权在标的房屋继续居住而不受标的房屋所有权变动的影响。

2.设定了居住权，标的房屋为某些人员设定了合法有效的居住权，该居住权的行使同样不受标的房屋所有权变动的影响。

3.原来业主或业主亲友恶意不交付房屋。

4.标的房产被原业主抵债给其他债权人。

1，什么是“买卖不破租赁”？

  所谓买卖不破租赁，指的是租赁期间，租赁物（不动产）所有权变动不影响租赁合同（对承租人和新房主）的效力，买卖只是所有权变动的一种较为常见的方式。

  民法典第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”实际上就是在保护承租人的权益。其实这个条例也是让竞拍人所担忧的根源所在。

  出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人是可以抵押和买卖房产的，但是在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认租赁关系，不能打破现存的租赁关系，这就是“买卖不破租赁”。

2，遇到租聘该怎么办？

  一般来说，短期租赁是比较常见的，而长期租赁是少见甚至是不合常理的。

  “买卖不破租赁”是为了更好地保障承租人的权益，但是现在却被有些法拍房的原业主和租客滥用，甚至成了钻空子的门道，导致很多人想入手法拍房，却望而退步。

  合规的租赁是受到法律保护的，但对于存在其他想法的被执行人来说，这一条就是他们签订租赁的法律依据，但前提是要操作合规。

  一份合法有效的租约一般需要同时具备这几个条件：

1.租约签订日期要在法院查封房产前；

2.租约要登记备案；

3.有实际占有使用的证据；

4.租约不超过20年。

  要完整的做到这些操作是很难的，绝大部分长期租赁因为都是后期“补救”现做的，所以基本都不存在合法性一说。

  每套法拍房背后都有各种情况、问题、风险的存在，“买卖不破租赁”的具体情况也要具体分析。对于法拍房的租约问题，建议大家前期一定要做好尽调，在竞拍前杜绝存在隐患的房产。