法拍房有利弊，掌握规避方法有必要

法拍房是指当债务人无法清偿债务时，债权人可以向法院申请，将债务人名下的房屋拍卖。有必要说明一点，法拍房包括断供房，但法拍房并不就是断供房。法拍房比断供房多得多。

法拍房的最终成交价格通常比市场价格低。高于市场价格的情况也有，比较少见，常见于比较稀缺的房产比如学区房。

很多人担心购买是不是有风险，为大家简单的介绍一下规避方法。

一、租约，买卖不破租赁。不管是二手房交易也好，法拍房交易也好，最高人民法院为了保护租户的合法权益，颁布的《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。买卖不破租赁，首先由一个重要前提，就是合同真实有效。

二、规避方法：以下四种情况合同则直接作废：

1、抵押先于租赁：抵押的合同签订在租赁合同之前的；

2、查封先于租赁：法院先进行查封，而后签订的租赁合同；

3、租赁在前，查封在后，而承租人没有占有房产；

4、租赁在前，租赁双方没有完成交付手续，买受人依法占有在先的；

二、腾房。很多人在说腾房问题，法院不负责腾房，这一点是明确的。法院拍卖的是房产的所有权，不负责房产的使用权。这一点不评论也无可厚非。如果非要因为租赁或者原业主使用去为难法院，其实大可不必。大部分司法拍卖公告中，都会有明确标明房产是否已经腾空，我们选择腾空的房产就可以了。

规避方法：

01

查清房产的属性

购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。

02

了解租赁情况

如果房屋有租赁情况，需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等，这样才能保护自己的权利。

03

明确房产的产权共有情况

被拍卖的房子都是因为债务没有还清，所以才被拍卖，购房者买的时候就要注意房产是个人所有，还是与他人共有，谨防房产涉及一房多债主。

04

明确交易所产生的全部费用

法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。

05

明确是否能够进行贷款

现在很多优质房源名义可贷款，实际操作难。必须提前和法院/银行/担保公司进行三方协商，确保能够在规定时间放款。

06

现场实勘，确保房屋质量

需要重点关注房屋内部质量问题，因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测，了解房屋真实信息。

07

确保能够清场，按时入住

现在很多被执行人只有一套住房，房屋被拍卖以后，想方设法不愿意搬离，虽然是法院强制执行拍卖，但是法院不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/法院等多方进行提前协商，深度沟通，确保自己能够入住。这个工作是非常具有难度的，但也是参与拍卖最重要的一环。

08

实地考察，确定心理价位

购房者一定要对目标楼盘进行实地考察，对周边同档次物业的价位进行了解。根据自己的经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值，切忌一时冲动，以超出市场价的竞拍价竞得，因为如果毁约，购房者所交纳的保证金可能会“缩水”，甚至“打水漂”。