盘点：最严调控年房企销售给力四大原因

日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评共同发布《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》。数据显示，去年销售前三的房企一年销售额超过2300亿元。在最严调控年，在政府针对房地产调控渐成常态的形势下，房企销量如此给力，原因何在？

首先，通过研究销售前三的万科、保利、绿地我们发现，这三家企业在产品定位及销售策略方面有诸多相似之处。诸如，大力开发面向自住型客户的中、小户型产品；在成交低迷时适时、适度促销；快速布局二、三线城市；快速推盘等。由此可见，房企精准的产品定位、得当的销售策略再加上到位的执行是其销售额大增的最主要原因。

其次，尽管从整体来看，在最严调控影响下，各地房屋成交量均出现较为显著的下滑，可部分房企却能取得不俗的销售业绩。而在这些成交中，购买中、小户型及一次性付全款的客户大幅增加。这充分表明，房地产市场的需求尤其是自主型需求强劲是导致房企销售额大增的一个最直接原因。

第三，去年初以来，政府出台了旨在打击投机、抑制的诸多调控政策，这些政策在很大程度上打击楼市炒家的心态。从市场表现来看，尽管各地成交量都在大幅下滑，可房价不仅未跌，部分地区房价却依然在上涨。究其原因在于，真正能够彻底摧垮开发商、投机()客心理防线的房产税、商品房现售等政策迟迟未见出台。可见，本轮调控的力度尚显不足，开发商、投机()客在与政府的博弈中占据上风，这就直接导致绝大多数民众对于政府调控的信心不足。在担心房价继续上涨的心态驱使下，这些民众迫不得已投身购房大军，为房企销售额大增做出了不小的贡献。

第四，2010年11月，国内CPI为5.1%，创下两年多来新高，当年1-11月CPI同比上涨3.2%，已超过年初设定的3%水平。而“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”、“糖高宗”、“煤超疯”已经成为民众耳熟能详的词汇，这些词汇是去年物价普涨的生动描述。CPI高企、物价普涨、强烈的通胀预期令很多民众在恐慌心态驱使下进入楼市，成为房企销售额大增的一股推动力量。