调控成“空调”？ 两轮调控下为何房价还在涨

今年国家共集中性出台了两轮调控，即4月17日的首次调控及9月29日的二次调控。然而，我们可以惊奇地发现，这两轮楼市调控下来，上海商品住宅成交均价非但没有下降，反而出现了30%-40%的涨幅。也许有些业内人士认为成交均价并不能说明什么，但笔者认为，周成交均价或许说明不了什么，如果看年成交均价却能反映出一些东西，至少能看出房价的走势。

至于调控下房价为何还在上涨？团、开发商炒作固然是一方面原因，但是调控政策的“不给力”也是另一方面原因。

原因一：限购限贷积压需求造房价报复性反弹

9月29日国家出台的楼市二次调控中，出台的限购限贷条款。这些政策瞬间压制了大部分投机需求，楼市成交量也在大幅回落。然而有一点不可忽视，政策的一刀切或多或少地也伤害到了一些改善型及刚性需求。一个很现实的问题就摆在了眼前，政策总有放松的那一天，一旦放松，需求就会一下子爆发出来，政府符合来疏通？疏通不好房价必将报复性上涨。

在政策执行力得到保证大前提下有两条路可走，，慢慢放松政策。将之前被政策误伤到的改善型及刚性需求释放出来，然而严格一致投机需求不放松。第二，坚持到底。即严格执行现有政策一点也不放松，一直坚持到开发商资金链出现问题开始主动。不过笔者认为后一条困难相比前一条有点大，因为2009年上海出台救市14条，09年全年商品住宅成交量超过2000万平，开发商个个赚得冒油，逼迫其资金链出现问题很可能会造成两败俱伤。

原因二：土地政策难压频现造房价上涨预期

二次调控后，上海青浦、保障房相继诞生，再次主推购房者对周边房价上涨预期，同时也陆陆续续诞生了数十个。虽然此后国土部要求各地如诞生须在2日内上报，但是笔者认为此举作用仅仅在于威慑，时间一长，还是，该诞生还是该诞生。

“杀”之路可不取，即使政府将土地出让底价定的再低，经过房企的争夺，该是的仍然是。政府或可从另一方面入手——处理闲置土地。通过查处、收回闲置土地给房企以暗示，如果不能通过囤地来赚取更大利益或许就会自动减少。

原因三：房产税利剑高悬造市场恐慌性购房

2010年讨论的就是房产税，26日上海市长韩正表示就准备开征房产税。开征房产税固然会对客造成影响，但是目前一些征收的市场传言却起到了相反的作用。目前市场传的沸沸扬扬的版本是房产税针对新购房屋征收。这一消息对市场多多少少会造成影响，既然是对新购房屋征收，那如果赶在房产税出台之前买房就不在征收之列。市场上某些人正式抱着这种想法开始买房，如今市场的热度不减部分正式源于此。