袁崇法：“租房新规”是否利好“蚁族”

2011年2月1日,住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》(下称《办法》)将正式施行。《条例》涉及“合租”“群租”的条款,备受“蚁族”等年轻中低收入租房客关注。

该《办法》规定:“出租住房的,应当以原设计的房间为出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的标准”,而且“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”

2011年12月26日,住房与城乡建设部房地产市场司副司长姜万荣接受新华网访谈时表示:“分割出租无法保证承租人基本居住条件,容易导致矛盾纠纷。因此,规范分割出租有其现实意义。”

有人担心,上述租房新规会使中低收入群体租房更难,但这位住房与城乡建设部官员称,新规实施后,“合理的合租行为仍然受到保护”。同时,城市“中低收入人群的租房问题可通过保障性租赁住房解决。”

在北京、上海等地,动辄数万一平米的高房价催生了“蚁族”,十几平方米的客厅都可以被隔板分成三个甚至四个小“蜗居”;在北京等一些特大城市,一套80平方米的两居室,住上15个租客也不足为奇。

租房新规真的能为“蚁族”提供安身之所吗？“蚁族”们何时才能如住房和城乡建设部官员所言,及早顺利搬进公租房或廉租房？

发改委城市和小城镇改革发展研究员袁崇法认为,从保障租户安全、保证公共设施合理使用的角度看,《商品房屋租赁管理办法》相关规定“有其合理性”。但“蚁族”租不起房的现实,不会因此改变,而官员承诺的公共租赁房或廉租房也是远水不解近渴。”

目前大城市房价高居不下,调控政策虽然相继出台,但“怎么打压也下不去”。尤其是大城市的地段,房价之高绝非普通百姓所能承受,而这些地段往往“就业密度”也相当高,这就必然会出现“合租”乃至“群租”。

在他看来,分割出租,因居住密度过大,的确难以保障居住质量,还可能因承租人过度占用公共资源而侵害其他业主的权益,导致各种矛盾和纠纷。但是,“蜗居”的出现,的确满足了部分收入较低租客的基本居住需要。

但袁崇法同时强调,对被迫租住隔间、客厅甚至厨房的“蚁族”来说,这是一种无可奈何的选择。“不到万不得已,谁也不愿意和别人合租”。但是,“蚁族”租不起房的现实,不会因为主管部门的新规章而改变。

他认为,租房暴露出的种种问题,仅靠限制无法解决。目前看,城市政府对出租房屋的管理,“基本上是的”。现实中,不登记而私自出租、私下改造房屋结构和水电线路、租房客登记混乱等,比比皆是。

在袁崇法看来,租房市场混乱的根源,并非现有管理手段不够,而是现有管理制度没能真正得以执行。过去出台的相关政策、文件够多了,但并未切实执行。正确的做法是充分征求公众的意见,寻求新的管理手段,这比另立“新规”更加有效。

在谈到“中低收入人群通过廉租房和公共租赁房解决居住问题”时,袁崇法认为住房和城乡建设部官员的说法“无异于说大话”。事实上,目前城市的公共租赁房相当有限,供应短缺,“远水解不了近渴”。

目前,各地保障性住房供应均远低于需求。按照发达国家标准,保障性住房和公租房保有量应达到住房总量的50%以上,而中国距离这一目标显然“远”,而这样的现状短期内并不能有所改观。

近二十年来,城市快速扩张,可用于建房的土地多在远郊区县,距离就业密集区相当远,居住区与就业区被“割裂”,造成上班族时间资源的浪费。但是,有限的保障性住房,在分配上却常有权力之手介入,造成新的不公平。

袁崇法指出,在居住上,公众有能力、更有权利做出自己的判断:到底是在城市核心区租房而承担低交通成本,还是追求较高居住条件但付出较大的交通成本。当政府无力从根本上改善住房供需矛盾时,试图靠手段强制公众向郊区转移,不过是一厢情愿而已。