房地产批判《北京蓝皮书》

2009年3月31日，北京市社会科学院发布了《北京蓝皮书》。我没看全文，网上摘登了一些涉及房地产的内容，却颇让人怀疑北京市社会科学院的研究能力、方法与水平，也不能不让人怀疑报告出笼的用心是为了北京市的城建与发展，还是为了创造社会矛盾，更有损于“”的称号。

一是，认为“在买房问题上不存在刚性需求”。北京市社会科学院的观点是“人类的需求可以是无限的，但是除了人要吃饭的需求是刚性的以外，住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市”。没有住房的刚性需求国家又何须建设保障性住房？至少不能住在街上。

二是，用北京市的家庭可支配收入来计算房价的可支付能力。难道我们的北京市社会科学院研究人员不知道国际上用的是家庭收入中位数吗？岂不知家庭收入与可支配收入之间的差别？每个职工还有24%的住房公积金等未计入可支配收入部分，双职工家庭可增加48%的住房公积金，5672元的月可支配收入就变成了8 000多元了，至少住房公积金是可以用于还房贷的。加上住房公积金按北京市社会科学院《北京蓝皮书》的算法岂不是人人都可以买得起住房了！

三是，用每户100平方米面积计算房价收入比。难道我们北京市社会科学院的研究人员至今都不知道国际惯例是用住房面积中位数做计算依据吗？而中国的住房面积中位数2007年只有每户68平方米。每户100平方米的住房面积已是中位数的1.3倍了。否则中国政府为什么会出台90平方米以下面积的住房要占70%的规定呢？

四是，用一手房市场的房价平均值来作对比。难道我们北京市社会科学院的研究人员至今都不知道国际惯例用的是可交易的住房的价格中位数作为计算依据的吗？而中国巨大的二手房市场交易的价格又到哪里去了呢？经济适用房与两限房的价格又在哪里，这些住房二次交易的价格在哪里？难道二手房不是住房？

中国号称“”们的研究机构几乎都在不求甚解地犯同样的错误，并借国家、政府研究机构的名头传播自己的错误，误导媒体与民众，再借媒体的传播扩大这种错误的影响，以至于让政府官员、决策机构都因为这些所谓“”们的错误而制定出更加错误的政策，并性地破坏市场经济的运行。

从网上查到房价收入比的计算要求并不是很难的事情，是已发布的REICO报告不但说明了计算的方式、出处，也用国家统计局的相关数据多年发布过相关结果。大概由于这个结果不能令那些别有用心，又想个人出名的们满意，因此每个研究机构都想出人头地地单独“创新”，做一个与众不同的计算，以显示自己的高明。但经济学中，是国际已有标准和管理的计算是来不得半点虚假和创新的，要创新就另用一套体系而不要拿国际惯例来吓唬人，更不要自以为是地把自己的创新当成国际惯例。

住房是有刚性基本需求的，就像吃饭一样。吃饭的刚性需求是要填饱肚子。差别在于食品的质量好坏，有的有鱼有肉，有的有燕窝海参，有的是吃糠咽菜。收入差别让吃的刚性需求产生了重大差别，不是吃糠者不想吃鱼吃肉，而是经济条件的限制让这种刚性需求无法变成合理的消费，市场也不能为了让只能吃糠的民众吃上鱼和肉而让鱼和肉找到一个合理的消费交汇点。

住房的刚性需求也与吃饭同样，有的居住条件好，有的居住条件差。这种刚性需求是否通过购买商品房的方式解决则要看经济的条件与购买者的支付能力了。没有消费能力家庭的刚性需求则要靠政府的保障来解决。如果祖孙三代还居住于一室或两室一户时，自然有增加房子的需求，但刚性到什么程度才能变成实际的购买行为则是弹性的。这与房屋的价格相关，这不是需求的弹性，而是价格的弹性。刚性是指居民要不要改善居住条件，价格弹性是指是否有能力消费！

为什么会有人将未婚女子的结婚条件称为是刚性需求，正是因为这个社会的发展阶段让大多数小家庭要求独立生活，减少父母的约束和满足社会交往的自由。为什么要用城市家庭分裂速度计算需求，正是因为这种刚性需求的存在。不管是大房子小房子，至少应让每个城市家庭住一套成套住房，不管这套房子的产权归谁，也不能让他们睡在大街上，所以才有了成套率的衡量标准。截至2009年初，中国大陆城镇的成套率水平仅为1∶0.8以下，而台湾地区是亚洲四小龙中最后一个到达城镇住房成套率水平1∶1的地区，那也是在30年之前的事了。

国际上每个国家都有一个居住条件的标准。如20世纪60年代日本将住房困难数定为少于人均25平方米；而匈牙利则将人均25平方米定为高限，高于此住房面积的要加税；美国套均面积为165平方米，许多国家将住房困难标准定为人均少于1.9间房。无疑住房标准就成了刚性需求的判断标准。

从大多数发达国家已经经历过的历史看，大约一个国家的人均居住为35~45平方米时，进入了总体的消费平衡阶段，此后的住房建设速度会大大下降，同时这包括了城乡人口。因为发达国家并没有城乡人口户籍的限制性条件，此阶段刚性需求则相对减弱。而我国离这个目标还差得很远很远。不仅从成套率水平、城市化水平看如此，从人均居住面积，是居住条件（设备、能源和功能差别）更是与上述国家相比差之千里了。高于发达国家的反而是住房私有化率，独立式住宅的指标由于人口与土地资源的约束就更无法相比了。

中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件，否则2009年2、3月份的住宅销量为什么会呢？

一是，二手房的限期政策让二手房的供给量增加且交易，也说明正是过去二手房交易税费与政策的不合理严重地抑制了居民的消费需求。当错误的约束得到局部的修改之后，二手房交易市场开始活跃起来。各国从未见过对二手房交易加重税的政策，多数发达国家的二手房交易量都是一手新房交易量的4~7倍，包括美国的房价指数也主要以二手房为标本，而北京市社会科学院的研究报告居然会将二手房的交易价格排除在外，真是愚不可及的研究。

二是，北京的调查中，购房一次性付款的比例与此次金融危机发生之前没有太大变化，为44%~55%（多个楼盘的统计情况）。而用贷款和公积金购房的比重也未发生大的变化，且近期成交量的是单价每平方米12 000~14 000元的楼盘，这个价格远高于2008年底的北京平均一手房价格。说明北京并不缺少购买能力。而西安只有平均每平方米4 000多元的房价，用贷款购房的比例却高达85%，也说明城市之间的收入差别与支付能力差别。

北京或中国大多数城市的房价收入比中都只计算了工资性收入，却忽略了存量资产的重要一环。中国1998年房改时用低房改价对福利住房50年的错误进行了一次纠正，即用低价对过去历史工资中没有住房工资的含量作了一次补偿。房改房在2005年的人口普查中存量约占总住宅存量的52%，私有化率则高达83%，即城镇家庭中这部分存量资产都变成了更新升级换代住房条件的购买能力，而发达国家所说的房价收入比恰恰没有这部分福利分配的住房资产。不对等条件下的计算必然会错误地估计居民消费能力与市场的作用。别忘了，当市场中的商品房时，这部分存量住房也在并大大地提升了改善型消费的支付能力，这个甚至远高于前50年的住房工资补偿。

同时45岁以上的家庭大多拥有房改房，而45岁以下的则只有部分家庭享受了房改房，这也是中国特色的一部分。由于父母一族的住房多为房改房，已解决或基本解决了刚性的居住条件，有钱的就更新升级，条件差的就继续居住。但他们不会再在住房上有更多的支出了，于是他们就有能力去帮助下一代。加上独生子女政策又让中国出现了两个家庭帮一对子女的特色现象，住房的购买就不仅仅是依靠小家庭的平均收入了。

也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠购买商品房解决刚性居住问题，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住条件，反而让平均家庭收入计算的方式更无益于对市场的判断。又有谁计算过扣除这些家庭之后的大众收入情况或住房资产产生的收入和支付能力的情况呢？比发达国家都高的已有83%以上的住房私有化率更证明了中国人的购房能力。

房价是由供求关系决定的，而这个供求关系并非只计算北京市的户籍人口，那么供求关系的支付能力也要加上这些外来需求的条件，包括需求的数量和支付的能力。而这些家庭的支付能力大概也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等就都成为了房价收入比中的一部分，也成为推高北京作为国家首都地位象征的房价的重要原因。

正因为北京、上海等开放性城市的外来收入差别形成了特殊的无法计算的购买力，房价就不仅仅是针对北京的供求对象了，也完全不受这种仅以北京市户籍家庭收入的购买能力约束。

如北京的星河湾2009年初的购买主力是北京之外的客户群，三亚的高房价同样是被北方地区缺少温度资源的家庭所推高。北京既然依赖于这些外来人口提供税收、提供交易、提供消费，那么又有什么理由不让这些家庭居住呢？为什么不计算这些家庭的收入与购买能力呢？

更重要的是，供给量并非是针对普遍性全民需求的。每年的商品住宅仅为400万~500万套，又分为廉租房、经济适用房、普通商品房、高档房、别墅等多种类型。而城市人口已达2亿多户，供给量仅为3%以下。北京每年的供给量约为18万套（含各种新房），按北京常住人口1 600多万计算，瞬间2 000万人口统计，至少有600万户家庭，供给量也只有3.3%左右。加上二手房的供给量也仅有5%左右，而美国高峰期每年的购房比为17%，即使是低潮（现在）也超过了中国一手房的交易总量，但美国的人口总数仅为中国城市人口数的一半。可见这个比例的差距了，因此中国的供求关系更不能用平均数来计算，房价比也不能用平均数来计算。每个城市有5%以上的家庭购买住房（包括二手房）就会出现供不应求的现象。

但中国的房地产为什么会出现2008年的量价齐跌呢？这与刚性需求的存在无关，而只与中国的宏观政策与外部经济环境的恶化相关。所以当住房市场中那些政策的错误被纠正和调整之后，那些抑制与消费的因素削弱之后，这种刚性需求就迅速地爆发出来并转换成了购买能力。

不可能出现的是当宏观经济下滑、房价出现下跌时，大家在未知经济预期的结果之前让刚性需求或其他需求都持续不变；不可能出现当利涨和税收加重、交易成本暴增时，消费持续增长；也不可能因为出现严重的供过于求，开发商还继续高速生产和高价供给。正是因为政策的失误与外部经济环境的恶化产生的叠加作用，才出现了中国2008年量价齐跌的现象。

中国有大量的库存，工业如此、矿业如此、钢铁如此、加工业也如此，房地产自然也不会例外。按2008年的销售量计算，当然有大量的库存，北京空置率同样高速上升，但如果2009年2、3月份的销售增长情况能维持下去，两年的库存消化量就变成了8个月的消化量。2009年还会有大量的库存与空置，因为除了部分住房政策作了纠错的调整之外，其他的抑制与消费的政策尚未作纠错的调整，自然也不会迅速回暖，库存也还会增加。别忘了，正是政府在2007年才提出扩大供给的号召，而这个供给扩大之后，政府并没有给增加的供给一个消化的周期，就在2007年第四季度开始打击与消费，这种政策的快速掉头又怎么会不让市场，空置率增加呢！

不要将政府政策调控的错误推给市场，更不要都推给开发商，刚性需求靠开发商去吹是吹不出来的，开发商也不会买那么多的房子结婚用或改善居住用。市场住房销售的增长已经用事实给了《北京蓝皮书》一个纠正，也让这些所谓的“”们清醒清醒。

至少我知道网上集中报道的这几点都证明了《北京蓝皮书》的错误，当然也不排除还有更多的荒谬处。而让政府去直接干预与压制市场价格则更是违法而不可取的。这样的《北京蓝皮书》还是不出更好，省得被民众笑话。