买法拍房，真的能捡漏吗？

前一段燕郊的一位业主房屋被法拍了，他不仅首付和陆续还贷的150万打了水漂，卖的房子仍然抵不上银行欠款，因此还背负上了失信人标签。2017年的一次购房行为不仅将他半生的积累打回原形，未来的生计也受到了影响。但站在购买者的角度，这两年法拍房越来越多，笋盘不少，是否也有了捡漏的机会？

法拍房越来越多，是因为断供的多了，还是法院加大了资产处置力度？兼而有之吧。当房地产不再是财富增值的主要手段，那些在泡沫上购买了房产的家庭面临着尤为严重的打击，因为加了杠杆，他们资产归零，还倒欠了银行的钱。

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有一项统计显示出法拍房数量急剧增长的现实。在某拍卖平台上，2017年法拍房挂牌9000套，2018年挂牌2万套，2019年挂牌50万套，2020年是133万套，2021年是169万套。

大概率法拍的钱补不上借贷的窟窿，如果能也不至于停贷，也不至于走到法拍这一步。燕郊一位断供的业主曾经在网络上分享了他断供后遇到的麻烦，购买房子时他贷款了将近300万，断供7个月后，他面临的罚息和诉讼费用就有19万，这里面仅他要承担的律师费用就有12万之巨。所以他劝大家努力赚钱，千万别走到断供这一步。

我们的房地产金融政策其实是很保守的，首付三成到四成，意味着房子不打个六折或七折，就威胁不到银行的利益。可还是有房子被拍卖，说明已经有地方的房子跌幅超过了30%，另外，也可能是民间借贷行为的遗祸。

2021年前10个月，重庆有28914套房产被拍卖，平均每天拍卖95套。直辖市中，重庆是北京、上海等城市的四、五倍，而成交率仅是其他直辖城市的一半，原因就是重庆以直辖市建制管辖大量远郊区县，那里是断供的重灾区。

房贷断供潮，可以追溯到的是2017年房市的普涨，尤其三四线城市的补涨。泡沫挤掉后大多数一线和新一线城市又创出了新高，尤其长江以南区域的城市更是排队摇号。可北方的，以三、四、五线小城为典型，却是一片狼藉。环京区域是跌得最狠的，那里的县城和开发区都曾有过暴涨的经历，如今价格至少腰斩，多的达到七成。

人民法院资产诉讼网显示，2021年，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量超过了800套，三年中燕郊的法拍房数量每年都翻番。业主在还贷初期通常是利息占大头，本金占比低，还了三、四年的房贷基本上是在还利息，房价跌了若想卖房止损，利息先打了水漂。若不得不断供，拍卖出的价格未必抵得上欠银行的本金。一次错误的置业，一个家庭就可能彻底破产。

法拍房的涌出对二手房的压制也是不言而喻的。在燕郊，那位业主300万买的房子被拍卖，成交价只有90多万，连“捡漏者”都是如此谨慎，只愿意出比二手房低得多的价钱，足以说明那里的市场有价无市，观望情绪浓厚。查最近的拍卖结果，在燕郊很多法拍房都没有成交，即使成交价格也颇低。法拍房的大量出现，成了环京楼市难以走出低谷的又一压制因素。

反观热点城市的法拍房走势则越来越稳定了，甚至很难捡漏。就在写下这篇文章的时候，我观摩了京东和阿里的两次拍卖过程，上海和北京两套房子都经历了上百次延迟才截拍。上海的房子拍卖价比评估价低了几万元，北京的高出十余万，总之竞拍人都没有捡到漏。而在去年，法拍房还是颇有折扣的。或许我的观察太片面了，去年统计显示北京法拍房均价波动较大，逐月始终低于二手房均价。尤其在1月和8月，法拍房均价和二手房均价差价达到了30%。

法拍房之折价原因不难理解，法拍房的劣势在于房子是否有隐性的风险。买卖不破租赁，如被执行人恶意签署一个20年的低价租赁合同，买家就可能既不能入住也难靠租金分摊成本。法院查封房产的时候并不清空，房间内原业主的物品也是处置的难题。还有买家担心原业主的债务风险并不因法院拍卖一套房而终止，自己捡便宜不成反而卷入无妄之灾。

但相对于房地产公司的烂尾、一房多卖或抵押，相对于中介的口头承诺，法院的一纸判决难道不具有更为可靠的法律效力。须知在办理房产过户流程中，法院的一纸判决书比几十份公证材料，一叠叠的合同都有效。法院诉讼是公民解决矛盾最后诉诸的手段，判决书具有至高无上的效力和权威。

于是，问题就转至具体实施上。去年年底人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》，明确了法拍房由法院负责腾退。这无疑降低了买家的风险。

每套法拍房的情况都不一样，即便是法院负责清房，所需要的执行时间和执行成本也是不一样的。购买法拍房还是要细心调查，做好应对困难的准备。