租房新政引热议 规定难挡群租和租金上涨

近期，住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》），将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。其中诸如“出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准”、“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”等措施备受质疑。

专业人士分析认为，政策初衷虽然是为了解决租赁市场中的各种问题，但《办法》中的多项规定在现实中难以解决实际问题。

《办法》难解“被群租”问题

《办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

对此，北京中原地产分析认为：以房间为单位，本意是想杜绝群租的可能，但是实际执行中面临的问题很多。北京近年来伴随着通货膨胀租金大幅上涨，租房客为了节省租金不得已选择了群租。在没有解决租赁保障的情况下，仅杜绝群租可能使得租金再次上涨。租赁市场的调控更应该在抑制房价上涨过快的基础上，引导更多存量房源进入租赁市场，做好低收入人群的租赁保障。其次，做好租赁备案。以北京为例，目前备案率不足10%，如此低的备案率很难使得落到实处。

“链家地产”认为，北京目前的房屋租赁市场主要的焦点是租金上涨，11月份北京市普通住宅平均租金为3179元，从4月份到目前涨幅已超过15%，租金涨幅过快让大多数承租人感到租赁压力变大。因此很多承租人只有选择合租甚至群租才能租得起房。

据“链家地产”市场研究部根据统计局数据统计，北京房屋存量大约450万套，2009年常住人口大约1500万，这样大致可以推算出套均居住人数在3.3人左右，统计局数据显示户籍家庭人数为2.54人，二者相差大约有140万人左右。而统计局数据显示，北京租赁容量大约在90万至120万左右。这样估计大约有20万至50万人被迫选择“合租”。“链家地产”认为，至少有20万人要被迫选择合租甚至群租才能租得起房，未来随着公租房及廉租房供应力度变大，这种状况或将有所缓解。

规定难阻租金上涨

《办法》第八条规定：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

对此，北京中原地产分析认为：租赁管理办法是一个条例性文件，而一旦租赁双方因为合同发生纠纷，诉诸法律，提高租金的行为将按照合同法来执行。也就是说，提高租金的出租人，只需要承担合同规定的违约责任，一般情况下，只需赔偿承租方一个月的租金。“链家地产”认为，出租人可能会选择别的方式规避这一风险，通常租赁期限一般为一年，但如租金上涨处于过快阶段，业主如想在租期内提高租金，将会产生多种折中办法。例如，刘小姐年初在枣园小区租了一套两室一厅，月租金为1400元，在距离合同到期还有半年时，房主已经通知她将租金涨到2200元，并告知愿意承担一个月的房屋租金的违约责任。刘小姐协商未果，无奈搬出。因为即使房主承担1400元的违约责任，半年的时间也能多获利3400元。房主通过一种合法手段解决了提高租金问题，规定不能阻止通过合法手段提高租金。

除此之外，缩短租期比如改为半年，或者房价上涨由租转售等都使客观条件上的出租违约成本变得微不足道。

而另一方面，在各类消费品价格都在大幅上涨的情况下，只要求租金价格不上涨似乎有违市场规律。

租赁登记备案如同虚设

《办法》第十四条款规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

“链家地产”认为，目前，超过六成的租赁业务是自行成交，政府部门并没有出台相关的租赁登记备案指导性说明，租赁当事人对于备案程序并不熟知。另外，如果备案，出租人或将要缴纳财产租赁所得税，甚至一些房主保守的人为私人财产要被公布，因此备案意愿并不高，而政府对于租赁当事人积极主动备案的益处目前缺乏换位引导。硬性处罚措施也容易遭受无法明确判断租赁行为的尴尬。

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租房人对租房新政发布后的议论

近期，住建部颁布《商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。如果将原来的房间分隔成多个小间出租，将会受到3万的罚款，该办法将于2011年2月1日起施行。《办法》旨在降低群组隐患，保障承租人的权益。

但是，新办法一出，首先发毛的不是房东，而是租客。他们均从切身需求出发，提出了自己的担心，发出自己的声音。

可能真的没地方住了

对于一套90平方米的房子，五居室，住七个人，其中一间不足8平方米。住在里面的是准备考研的小王，他说，自己的房子是厨房改造的，虽然有些局促，但对于复习考研的他来说，已经足够了，而且相对那些租床位的同学而言，有独立的空间已经很了。

700元/月的房租对于没有收入的他来说已经是极限。因此，小王说，如果以后取缔这种群租房，像他一样急需独立空间，但没有收入或收入很低的群体来说，可能真的没地方住了。

“违规”是否就不会再受法律保护？

小王的室友是上周末才搬进群租房的，那个时候新《办法》已经出台了，他说，自己在找房子的时候还特意问了一下中介公司的工作人员，是不是明年2月就不能住了，房子会不会有问题。但中介跟他说没问题，还一次性签了一年的合同。但他总觉得不太靠谱，等明年新《办法》正式出台后，这样的群租房就是违规的了，群租的人是否就不会再受法律保护了？那个时候，中介公司肆意、违约，不退押金怎么办？

我不想为没必要的空间埋单

小徐毕业后一直选择合租，而且她挑的房子都有一个共通之处，公共面积即客厅超小。小徐的解释是，同样的两居，同个位置，同等装修，90平方米的和60平方米的价格肯定不一样，而多出的那部分面积又不是我需要和使用的，我不想为没必要的空间埋单。小徐说，同样的房子，打了隔断，虽然总价高，但分摊到每间屋子的就会少些，这样房租负担就会减小。换句话说，可以用花在“公摊”面积上的钱找到装修、位置、交通等更优越的房子。

以后出租房会不会变成“宿舍”

虽然没有住在隔断间，但小隋在解读新《办法》时也提出了自己的疑问：既然房间不让打隔断了，那以后原设计的房间会不会跟宿舍一样，被放上上下床之类的，同时住好几个人？虽然都是群组，但那样的话，就完全没有了隐私，而且安全问题更突出，居住品质会明显下降。

业内声音：供给不足租金上涨趋势明显 促使空置房进入租赁市场

新《办法》出台后，“链家地产”首席分析师认为，该办法会抑制部分在房屋租赁期内擅自提高租金的行为，但现在租赁市场供需严重不足，后期租金上涨压力依然较大，从目前情况看，春节前后是房屋租赁高峰期，预计今年春节后可能成为近几年节后租金上涨的时期，从现在的租金趋势来看，单月涨幅可能突破6% 。

另外，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也指出，《商品房屋租赁管理办法》还只是原则和方向上的条款，缺乏各地具体的执行细则。比如，如果整治不法群租，那么各地的人均住房面积不能低于多少？发生了群租行为，该怎样依法惩处房东和不法中介？此外，胡景晖表示，要千方百计增加租赁房源的有效供应，除了增加公租房建设，还应通过税收等手段促使空置房源流入租赁市场，增加租赁市场的房源，缓解租赁市场供不应求的矛盾。