土拍市场降温，二手房市场也随之遭殃，中介一个月仅开三单

从近期主要城市集中供地来看，土地拍卖市场全面降温。同时，以北京、上海、广州、深圳等一线城市为代表的多个城市二手房交易市场量价下跌。

从房屋销售来看，很多房产中介销售惨淡。下半年以来，二手房成交量很小。这个月我们店只卖了三套房子。在接受记者采访时，北京某房产中介的销售人员表示。

第二轮土拍集体降温

最近第二轮土拍普遍遇冷，流拍率居高不下，溢价率大幅下降，底价成交率创新高。还有很多城市的土地拍卖不拍先冷，甚至过去韧性十足的一线城市也大幅降温。在广州流拍率达到52.1%后，北京、上海第二轮集中供地出让也于近期结束，降温明显。

集中供地是什么？根据2021年自然资源部住宅用地供应分类调控要求，自2021年起，22个试点城市实施住宅用地两集中出让政策，即集中发布出让公告，集中组织出让活动。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，国内土地拍卖市场全面寒冷的原因主要受调控政策的影响。一方面，在当前全球宽松货币政策的背景下，实际通胀率处于上升周期，房地产市场很容易成为投机的风口。监管机构通过引入三红线和房地产市场指导参考价格，调整学区住房招生政策等措施，最终将房地产市场的普及控制在理性程度上。另一方面，土地拍卖的遇冷现象也表明，房地产企业有一定的风险防范意识，一些企业开始主动降低杠杆率，使自己更加合规。

土地拍卖市场的降温，主要与土地交易市场面临的各种压力有关。一是各类土地交易受到越来越多的约束；二是房地产企业普遍资金紧张，融资渠道和销售资金回笼略显不畅，抑制了房地产企业参与土地拍卖的积极性。

房地产研究院在《2021年第三季度房地产市场总结》报告中解释说，在密集调控政策下，与次和第二次集中供地相比，可以看出第二次土地交易金额、溢价率和楼面均价明显回调，房地产企业征地积极性明显弱，土地拍卖数量明显增加。在三条红线政策的压力下，房地产企业目前的主要任务是优化财务指标。因此，年内销售预期偏差和支付压力增加的情况下，大多数房地产企业正在减少对土地市场的投资。

二手房交易也遇冷

和土拍市场一样冷清的，还有各地的二手房交易市场。据了解，今年以来，许多城市的二手房交易市场也日益萧条，交易量减少，房价收缩甚至回调，买卖双方观望情绪上升。

许多房地产中介店铺门可罗雀，生意冷清。北京海淀区一家房地产中介店的销售人员透露，他已经好几个月没开张了。而且整个店铺的成交量也很小，从10月份到现在，所在店铺的成交量只有3套。最近也有客户来看房，但大部分都是来询价的，实际买房的很少。

在销售人员看来，今年下半年出台了更多的监管政策，特别是对学区住房的压力，整个房地产交易市场不是很好。从某地的交易情况来看，该社区自10月份以来出售了三套房屋，这是所有中介公司的总交易量。

另一位房地产中介从业人员表示：“我的公司最近只卖出过一套。但市场好的时候，小区一个月能卖20到30套，我们公司能卖8到10套。目前的二手房交易市场已经从以前的卖方市场转变为买方市场。对于原业主来说，如果急于出售房屋，通常会降低房屋总价，否则很难出售；但现在都不急于出售，所以肯定不愿意随便降价。而对于购房者来说，很多想买的人也会因为市场成交量下降而选择观望。
根据房地产研究中心发布的统计数据，今年9月，一线城市二手房交易数据普遍大幅下跌，创下多年来的新低。其中，上海9月份交易套数仅为11000套，比8月份下降40%；9月，广州二手房网上签约总数为6198套，环比下降27.38%，同比下降56.04%；北京9月份二手房交易量仅为12575套，环比下降21%，连续18个月创下新低。

不仅成交量持续低迷，二手房交易价格也明显降温。现在急于出售的房屋价格比上个月至少下降了10%；与上半年相比，价格下降了20%-25%。据上述房地产中介从业人员介绍，特别是二手房指导价公布后，部分二手房业主预期有所下降，开始主动降价。尽管房价持续萎缩，但二手房交易量和看房量仍在直线下降。

今年上半年，上海房地产市场一度火爆，许多房地产经纪人足不出户也可以卖掉房子。出乎意料的是，半年后，交易情况急剧下降。面对成交量和成交价格的急剧下降，许多中介和业主坐不住了。

上海一家房地产中介从业人员小张回忆说：上半年，一套房子有三四组客户，从下半年开始，成交量开始下降，但很难卖出去。以老为例，建筑面积70平方米，4月份挂牌价1120万元，买家出价1090万元，业主不卖。因为当时看房客户多，业主觉得房价可能还会涨。没想到这一放，市场变冷了，最后这套房只以1050万元成交，前后足足差40万元。

10月20日，国家统计局发布了今年9月70个城市的房价数据，显示70个大中城市的商品房销售价格环比略有下降，同比增长继续下降。据估计，9月份，一线城市新建商品房销售价格从上月上涨0.3%转为持平；二线城市新建商品房销售价格从上月上涨0.2%转为持平；三线城市新建商品房销售价格从上月持平下降0.2%。

目前抑制房价上涨的主要因素有两个。首先，房地产价格确实存在一定的泡沫，主要体现在房价收入比上；第二，房地产企业和金融机构都有降低杠杆的需求。房地产企业希望降低资本链断裂的风险，金融机构希望优化信贷业务结构。盘和林说，但需要注意的是，一线城市仍有强劲的购房需求。