9月全国房价数据出炉：一线城市房价持续下跌，楼市已进入下行通道？

10月20日，国家统计局发布了2021年9月70个大中城市商品房销售价格变化统计数据。数据显示，商品房销售价格环比略有下降，同比增长继续下降。其中，一线城市二手房价格环比下跌，上海更是在本年内首次出现下跌。
 

数据分析：楼市呈现下滑趋势

各线城市新建商品房和二手房销售价格环比持平或下降。一线城市新建商品房销售价格由上月上涨0.3%并趋向稳定。一线城市二手房销售价格从上月上涨0.2%后，下降0.4%。二线城市新建商品房销售价格从上月上涨0.2%转为持平；二手房销售价格下降0.1%。三线城市新建商品房销售价格从上月持平下降0.2%；二手房销售价格环比下降0.2%，比上月增长0.1%。
52个城市价格出现下跌：9月份二手房价格环比下跌52个城市，比前期增长18个。9月份跌幅为0.8%，8月份跌幅为0.6%。虽然大部分城市跌幅在0.3%以内，但从趋势来看，一旦环比下跌，随着成交量的萎缩，后续价格继续下跌的可能性很大。此外，从城市层面来看，三四线城市跌幅居前。可能是考虑到市场的不良信号，一些城市最近宣布了支持城市的措施。但这些城市原有的经济环境和市场需求并不理想，预计效果有限。
一线城市二手房全线下跌。上海中原房地产市场分析师卢文曦表示，一线城市二手房市场今年首次环比下跌。一方面，监管政策继续发挥作用，特别是在信用卡紧张的情况下。另一方面，在市场转冷的过程中，心态也在发生变化，观望气氛逐渐上升。特别是一线城市是市场标杆。一旦标杆变弱，市场看跌预期将进一步加强。其他城市的房价下跌只是时间节奏的顺序。

上海市场分析：二手房年内首次下跌。

卢文曦说，金九给市场带来了很多预期，成交量只有65.2万平方米。9月初开始只交易了12万平方米，虽然后续趋势稳步上升，但增长量太小。虽然上周也在努力增加交易价值，但前期亏空太大，但总交易量连80万平方米都达不到。从上海新建商品房交易来看，低于80万平方米意味着市场处于冷格局。一方面，交易急剧下降与市场供应节奏有关，没有稳定的供应交易无法取得突破。另一方面，监管政策继续发挥作用，市场预期下降，观望气氛逐渐形成。因此，该指数仅环比上涨0.2%，已处于正常波动范围。
8月，上海出台了股市三价低政策。在这种影响下，市场成交量进一步下滑。8月份成交量创下年内低点后，9月份继续下滑，只有1.2万套成交量继续创下年内新低。股市的成交量一般在一个月2万套左右，9月份的成交量比正常情况低40%。更何况应该有销量不错的传统销售季节。说明这一调控政策的效果非常明显。一方面，购买二手房的需求正在减少，更多人转向新房市场。即使他们愿意购买二手房，他们也比以前理性得多。另一方面，房东开始转向价格预期，价格谈判空间逐渐打开。从指数来看，9月份环比下跌0.6%，环比上年首次下跌。

市场前景：楼市已进入下行通道。

卢文曦表示，金九已然落空，而银十也已超过一半，虽然上海已公布第五批入市住房，后续新房供应短缺将有所改善，但调控政策不可能放松。上海进入改善期，很多买家通过卖一买一的方式进行置换。受政策影响，股市无法顺利流通，会逐渐影响新房需求。另一方面，随着监管效应，市场预期也在发生变化，市场上的买家会有观望情绪。因此，在第四批开盘项目中，触发积分制的房地产比例比第三批低10%左右。新房受多重控制，即使成交量萎缩，价格也不会有太大波动。指数拐点也会晚于股市。相对而言，二手房成交量将继续下降，低成交量难以支撑当前房价。从趋势来看，二手房市场拐点已经先于新房确立。