楼市量跌价滞局面未变 调控面临经济民生双考验

经历数次调控，房地产市场已经出现积极变化。但是，量跌价滞的局面并未根本改变，通胀和流动性过剩双重压力袭来，加剧调控难度。

住房关乎人民的生活尊严与质量，房地产业身兼与消费两种身份，楼市调控面临经济与民生的双重考验。

调控仍需深化

像是一场特殊的拔河比赛，绳子的一端是频频发力的楼市调控政策，另一端是多元的房地产市场。

以时间为坐标，从1月到4月再到9月，从限贷、限购到限外，从信贷、税收、住房保障、土地等，政策出台之密集，动用的政策工具之多前所未有。

同样以时间为坐标，房价涨幅从1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，一路上扬。自6月起持续3个月的环比涨幅为零，和投机性购房等不合理住房需求得到初步抑制，住房供应总体有所改善，保障性安居工程进展顺利，但是进入9月，房价环比再度增长，调控带来积极变化但任务繁重。

住房城乡建设部副部长仇保兴这样描述国际金融危机以来房地产市场变化的走势，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低。

终场的号音还未吹响，楼市调控再次陷入僵持阶段。面对当前量低价平，甚至一些地方房价上涨有卷土重来危险的新形势，房地产市场调控仍需深化。

破解楼市深层矛盾

似曾相识的一幕似乎在上演。

每次调控政策出台，就会带来一段时期的观望，然而经过几个月的调整，房价依然在高位徘徊，购房者预期发生变化，再次涌向市场，房价随着成交量的上升而反弹。

能否改变旧有的局面重演，考验着我们的智慧。关键在于对一些新老问题能否有突破性的解决：

住房保障滞后，大量需求只能在商品房市场释放，调控腾挪余地小。

过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收，调控执行力打折扣。

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 数据显示，今年前10个月，房地产开发38070亿元，增长36.5%，增速超过固定资产增速。“土地财政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由此带来楼市调控的尴尬局面，一些地方政府总能将调控政策从“百炼钢”化为“绕指柔”。

国内外多重因素交织，调控难扼房地产业“资金”咽喉。

从国内趋向看，居民存款陷入负利率困局，强化了财富进入楼市等资产市场的信号。与此同时，近年来所累积形成的流动性压力不容忽视。民间出路少，通胀压力之下，也流向房地产领域。

从国际看，境外热钱的流入对推动房价上涨也不可忽视。美联储11月初宣布推出第二轮定量宽松货币政策，中国面临输入性通胀和热钱流入压力不断加大。瞄准赚取人民币、房价上涨等，境外资本跃跃欲试。

中国与经济研究主任李稻葵表示：“今天房地产问题是深刻的体制问题，需要着眼于经济发展和改善民生综合考虑。”

寻找平衡点

前不久召开的政治局会议研究了明年工作。“加大保障性安居工程建设力度”赫然在列，尽管只有短短的13个字，但对于房地产市场而言分量极重。

住房城乡建设部日前发出通知，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这一数额大大超过此前的市场预期。

人们对保障性安居工程寄予极大期望。秦虹说：“需要制定一个低收入者住房的保障比例且长期执行，可以稳定低收入者的预期。”

更多的人开始思考如何定位房地产业的功能和属性。城镇化推进中，房地产市场对一国GDP增长的贡献度会日益提高，其支柱产业的地位凸显。但是，它更应发挥改善民生的作用，支柱产业不能成为不调控的理由。

市场的长期健康发展迫切需要制度的建设。改变以带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，拓宽民间渠道，加快推进房产税试点，从制度入手推动楼市调控走出“调调涨涨”的怪圈，就会实现群众住有所居的目标，为经济发展提供可持续支撑。

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