付了680万房未到 妻名下房产夫出面卖不算数

案情回放

合同签了定金付了680万的房仍没买到

原告(上诉人)：李某

被告(被上诉人)：赵某(女)

第三人：杜某(男)

第三人：深圳市某经纪有限公司

赵某与杜某是夫妻关系，共同拥有深圳市南山区某房产，就该房产的产权归属双方未作约定，但房产登记于赵某名下。2009年3月22日，李某作为买方，杜某作为卖方即赵某的代理人，深圳市某经纪有限公司作为居间人，三方签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》。约定：李某通过深圳市某经纪有限公司向赵某购买该房产，转让成交价为人民币680万元，李某向赵某支付定金70万元。约定内容还包括：买卖双方均清楚知晓该交易物业的产权人为赵某，因其本人在外地，无法亲临签署该合同，故委托其丈夫杜某代为签署该合同，赵某清楚知道该合同的内容并同意上述条款，杜某承诺在2009年3月31日前由赵某在该合同上补签字并做好委托赎楼公证。之后，杜某作为赵某的代理人在合同卖方落款处签字确认。合同签订后，李某依约向第三人深圳市某经纪有限公司交纳定金共70万元，但经李某和深圳市某经纪有限公司多次要求履行合同，赵某最终未能在《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上签字，也未按时办理委托赎楼公证。2009年4月20日，第三人深圳市某经纪有限公司向李某退回定金70万元。赵某于2009年4月23日将该房产另卖他人。李某认为赵某的行为侵犯了其自身合法权益，遂向法院起诉，请求判令：1、被告承担违约责任，返还原告双倍定金中的一倍即人民币70万元；2、案件的诉讼费用由被告承担。

被告赵某认为，自己从未与原告签订任何房屋买卖合同，更未授权或同意任何人处置涉案房产。原告应对其与第三人杜某签订的合同无效承担主要责任。

裁判理由及结果

丈夫未经授权签合同无效 驳回买方诉求

一审法院审理认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担责任。

本案中，没有证据显示杜某作为赵某的代理人以赵某的名义与李某及深圳市某经纪有限公司签订合同时，杜某已经取得赵某的授权，故应当认定杜某代为签约的行为系无权代理行为，该居间合同效力的确定取决于追认权人即赵某在签约后的意思表示。签约后，赵某拒绝补签上述合同，且将该房屋另售他人的行为应视为表示拒绝追认杜某代为签署上述合同的行为。因此，涉诉居间合同为无效合同，对赵某自始不发生法律效力。故李某依据该合同条款要求赵某承担违约责任，双倍返还定金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。一审法院依法判决：驳回李某全部诉讼请求。

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一审宣判后李某不服，认为杜某签涉案合同是表见代理行为，遂提起上诉。

深圳市中级人民法院经二审审理认为，李某并不属于善意且有理由相信杜某有代理权的情形，李某与杜某的签约不符合构成表见代理的条件，李某提出杜某签订涉案合同的行为是表见代理行为的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。同时，李某未能举证证明赵某在涉案合同签订后对合同予以了追认，且涉案房产已于2009年4月23日转移登记给了他人，足可以认定赵某拒绝追认涉案合同。杜某未经赵某授权，其行为亦不构成表见代理，赵某对杜某的无权代理行为也不予以追认，依据相关法律规定，涉案合同对赵某不发生法律效力。因涉诉房产属赵某与杜某夫妻共同财产，涉案合同对赵某不发生法律效力，故杜某签订涉案合同拟将涉案房产出卖给李某的行为属于擅自处分共同财产的行为，而李某轻率相信杜某有代理权签订涉案合同，存在过失，不属于善意第三人，杜某签订涉案合同处分涉诉房产的行为应认定为无效。

据此，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。

名词解释

表见代理 是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。表见代理依法产生有权代理的法律效力。

法官手记

买房需严格审查卖房人

本案涉及不动产物权的登记制度和表见代理制度的法律问题。关于不动产物权登记制度，我国《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”该法第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”关于表见代理制度，我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”依据上述法律规定，判断是否构成表见代理，不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。判断合同相对人在主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素，综合判断合同相对人是否尽到了合理注意义务。

我国对不动产物权实行登记制度，赋予了包括房屋在内的不动产登记对外具有公示公信效力。具体到本案，涉诉房产在交易当时是登记在赵某名下的，故对于购房人李某而言，其应严格审查卖房人杜某是否有权卖房，但李某只凭杜某是赵某丈夫的身份，在杜某未出示赵某同意卖房凭据的情形下，轻信杜某有权全权处分涉诉房产而与杜某发生房屋买卖交易，李某存在过失，没有尽到合理注意义务，不符合构成表见代理行为要求的“善意且无过失”的要件，李某要求赵某按房屋买卖合同承担不卖房的违约责任的诉讼请求当然无法得到支持。

在现实生活中，与本案类似的情形并不鲜见，均是交易一方在对方未持任何授权证明的情形下，只基于对方与房屋产权人之间存在夫妻、父母子女、兄弟姐妹等家庭关系就判断对方有权交易，其后因产权人或共有人不同意交易而发生纠纷。为此，提醒大家，在买卖房屋时，是作为买房人，一定要严格审查卖房人的身份资格，最简单有效地保护交易安全的方法是只与登记的房屋产权人交易，在与不动产登记簿上未有登记的产权人交易时，为保障交易安全，应当要求其出示产权人的授权委托书，而不能轻信任何承诺。

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