农村租赁房建设将起步，小产权仍难转正

11月18日上午，北京市副市长陈刚代表市政府向北京市常委会报告“推动城乡结合部建设，促进城乡统筹发展”议案办理情况，陈刚表示，到2015年初步完成城乡结合部村庄改造。

据相关媒体透露，市国土局牵头编制在集体土地上建设租赁房的试点方案，市政府已经批准，目前北京市已经正式向国土部申报试点，市住房和城乡建设委牵头研究，就农村集体经济组织利用建设用地，依据规划建设租赁住房问题，起草《关于加强农村租赁住房建设管理的若干意见》。近期，已经有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房10000多套。

即将在农村集体建设用地试点的租赁房，建设资金将由村集体组织筹集，可向相关的金融机构进行贷款，土地将由城乡一体化整治出的集体建设用地提供，目前唐家岭等地区已经提出试点申请。由于是上述租赁房的性质主要为村集体产权，且未来也有集体组织成立相关的管理机构或股份公司进行运营，不同于公租房等政府补贴的保障房类型，因此上述租赁房房源将全面面向外来人口是周边园区职工进行租赁，租金标准也全面与市场接轨。陈刚表示，“可能，现在只是一个想法，在试点合适的时候，将部分房源纳入到整体公租房的配租中，补充公租房的房源不足问题。”

“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，利用农村集体建设用地集中建设租赁用房的举措将有效盘活农村集体存量土地，发展农村集体产业。据以上消息看，可以总结出以下几点：

一、模式倾向“政府负责审批，乡村负责筹钱及管理”

“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，农村租赁房建设主要集中的区域首先可能较集中于城乡结合部，然后再逐渐推广。土地来源为城乡一体化整治，即先通过政府相关部门审批，确认属于建设用地后，村集体组织自己筹钱建设。这么做的优点有２点：首先是在增加租赁用房供应的情况下，保证农村土里利用的合理性，避免农村耕地、林地被占用。其次租赁收入归农村集体，乡村建设积极性被大幅提高。

二、租赁房具体管理模式尚难确定

“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，虽然消息中称未来建成的租赁房可能由村集体组织成立专门的管理机构或者股份公司进行运营管理，但是如若仅仅依靠乡村集体组织单方面进行管理，难度可能很大。

首先，租赁规模可能较大，乡村管理需要大量的人力财力。其次，乡村缺少房屋租赁管理经验。最后，如若配租公租房，由于其特殊的房屋属性，乡村后期管理的投入可能更大。

“链家地产”首席分析师张月认为，其实对于租赁建房的管理模式可以继续优化。即把租赁过程的下游环节委托给社会专业机构进行出租及管理。租赁价格，房屋使用要求由村集体组织成立的管理机构把持，并公示，而下游的信息发布，组织房屋挑选，合同签订，续租退租，房屋维护等一系列管理工作交给社会的专业机构负责。而此期间，乡村集体组织与求租人向管理机构定期提供管理费用即可。这么做一举多得：一、村集体组织仅充当“业主”角色，投入的精力大幅减少。二、租价，房屋使用注意事项等关键信息透明，杜绝下游管理机构暗箱操作。可以保证区域租赁市场健康发展。三、专业机构管理服务水平较为完善，符合需求市场的挑选标准。

三、租赁房可能倾向中低端，唐家岭、望京等区域居住人群难以完全统一

“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，乡村集体自己集资使得其规模不会很大，而且租赁建房的目的是保障中低收入人群的住房需求，因此建成的租赁房可能倾向于中低端。而据有关消息称，除了唐家岭，大望京村、高碑店等区域也有消息称，开始申请试点建设租赁房。此两区域住宅售价约为2.5万/平米至3万/平米，偏向中。是唐家岭刚刚成交的居住用地已经触到2万边线，而租赁房建成后会吸引一定数量的中低收入人群入住，即将出现的不同阶层大规模混住的现象，使得区域定位难以完全统一。预计有关部门会投入更多精力合理规划租赁房分布位置。

小产权房看到一丝曙光？

“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，出租与出售的交易行为存在着本质的差别。政府允许乡村集体组织出让使用权，并不意味着今后会允许乡村集体组织出让权。并且无论盘活乡村土地或增加乡村收入，依靠建设租赁房屋尚处于刚刚起步且预期能够达到目标，因此小产权房“转正”在近期很难实现，购房者需谨慎对待。

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