杨红旭：当下之手不宜直接干预房价

日前有报道称：有关部委正着手制定相关管理办法，当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制企业利润水平、直接限定销售价格等。这一消息在早就不平静的房地产市场再投一块巨石。

众所周知，市场经济条件下，价格规律是最重要的市场规律和“无形之手”，通过价格波动调节商品供需，进而较有效地调配社会资源。只有在计划经济条件下，政府才会大面积地管制商品价格。如果通过手段直接干预房价，会否对商品住宅的市场机制造成损害呢？

答案是肯定的。从制度设计的角度观察，我国至今还保留着物价管理部门，这是计划经济时代的遗留物。在特殊市场形势下，对于部分商品价格进行适度的临时性管制，并非全无是处。尤其是那些直接涉及民生的生活必需品。比如近日七部委紧急下发通知,要求稳定棉花市场价格。

然而，大家是否听说过物价部门干预过股票价格？肯定没有。股票、债券、等皆为资产，资产价格与民生无关，所以就不必进行硬性干预，只需通过印花税等经济手段调控即可。住房兼有消费品和资产品的双重属性。在被当做消费品时，有关方面只需在“市场失效”时对住房市场进行调控，近几年国家稳定房价的政策即是如此。在被当做资产品时，就不应通过手段进行价格方面的直接管控。

因此，调控房价，必须采取合理、有度的手段。去年12月以来，政府已连续发动三波紧缩型房地产调控，主要调控目标就是房价。作为第三波调控的“9·29新政”，已不惮于大加使用手段，如限购、限贷等措施。不过，限购和限贷管制的是投机性需求（当然也误伤了部分自住需求），并没直接干预房价。

而目前相关报道显示，现在有关部委制定中的措施是直接管制房价。什么叫直接管制房价？一个活生生的案例是，2006年出台的房地产调控文件“国十五条”曾提出“限地价、限房价、限套型”（后来退化成只限套型的“90/70”政策），政府方面在出让土地时就跟开发商签订合同，限定未来住宅销售的价。遗憾的是，“限价房”只出现在北京、广州、成都等部分城市，没能实现推广。

从价格管制方式上分析，所谓依照《价格法》，“省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格”，其可操作性也不强。与奶粉、饮料等大众消费品相比，商品房的特点是每套房子都跟别的房子不一样，要想精准指导和限制房价，物价部门得投入多少人力、物力、财力才行呢？无法想象！实际上，管理房价，最重要的部门依然是房管部门。

从管理条线分析，以前我国对楼盘销售价格的管理比较粗放。2004年修改后的《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。这其中并没包括价格，只是提出省级建设主管部门或房地产管理部门可根据该办法制定实施细则。所以，其后各地都有自己的商品房预售管理政策，管理松紧度不一。一般而言，地方房管部门都允许开发商备案的价格在销售时可自由浮动，或只是略加限高。在2007年楼市非理性繁荣期，激进如南京市，出台了“一房一价”政策，不允许开发商随意，一度曾引起很多人的质疑，2008年此政策取消。

到今年4月份，为落实“国十条”，住建部下发《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》，其中规定，对取得预售许可的商品住房项目，开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。这意味着，各地都须实行“一房一价”，且不能随意。各地若严格落实此政策，实际上就是限制价格了。

关键在于，地方管房部门是如何审定开发商上报的预售价格的。近期部分城市高价商品住宅项目申请预售不太顺利，正是因为房管部门加强了定价审核，开发商想定高一点，房管部门可能就会有意见。至于销售时能否提高价格，各地政府管理口径不一。

我们认为，按照现有存量政策的力度，楼市正在降温中，未来半年部分热点城市房价必将有所下跌。当前各地只须落实住建部4月出台的预售管理新政即可，发改委、物价局等部门暂时不宜再追加直接干预商品住宅价格的政策，否则徒增非议。