北京：购房需求从梯级置业转向一步到位

楼市二轮调控迄今已逾月，在限购、限贷、加息等一系列“组合拳”的作用下，市场走向呈现迷茫，然而，综合政策、市场、需求等多方面因素，新政后的楼市热点很可能将从郊区新城向内收缩，重新回到城市核心区，像位于西南三环的万年花城已成为市场热点，9、10月销售额高达10亿元。

●因素一：

限购令使置业

浮出水面

置业群体的涌现是楼市重心向核心区偏移的重要支撑。

首套房限购，二套房执行认房认贷的严格认定，且首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，一系列信贷限制举措，令楼市传统的“梯级置业”的置业观开始面临挑战，而同时一步到位的置业观念开始出现，并有取代传统置业观，成为当下刚需置业主流的势头，进而从客观上带动楼市热点回归核心区。

“正常情况下，刚需购房者因为资金有限，往往会先买套小的，或者郊区房，以后再通过贷款或者家庭资金援助以小换大，然而，限购令出台后，这种逐步升级的置业方式显然不可能实现，二套首付、利率的上升加大换购成本，并且契税也是一项很大的支出，这样一来，还不如在首次购房一步到位。”九九房市场部负责人认为，因为直接跳过了以小换大、以偏换近等诸多环节，因此与传统的置业群体相比，置业群体对楼盘的各项指标要求显然更高，对产品、配套有着近乎苛刻的要求，而整体素质高、配套成熟的核心区楼盘则成为这一人群的目标。

而来自在售楼盘的信息也证实，置业群体已逐渐成为购买主力。位于西南三环的万年花城濠景销售人员表示，与之前相比买房人的关注点从价格转移到交通、配套等居住属性上来，主要客户虽然还是25-35岁左右首次置业的年轻群体，但需求上有了变化，如之前对零居、一居需求较多，而目前二居、三居的比重变大。

“因为是要住一辈子的，所以除了选择可满足人口增长的中、大户型外，地段、配套更要过关。”在项目现场，一位买房人这样表示。据了解，经过持续热销之后，万年花城目前在售的皆是精品房源，其户型除了少量全朝南的60平方米一居以外，还包括部分南北通透的90平方米的两居以及135平方米的三居。此外，该项目所在的西南三环区域离西单、复兴门等传统城，周边又有规划中的9号、10号、16号线分布，更重要的是经过前4期开发，社区已十分成熟，社区内京城著名重点机构也已经正式开学，大盘成熟氛围和完备的配套使该项目成为置业人群的大盘。

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●因素二：

保值需求促置业

向核心区偏移

如果说置业人群是楼市热点向核心区位移的市场基础，那么对资产保值的迫切需求则是核心区楼盘走热的另一大动力。

催生保值需求热潮的首要因素是越来越强烈的通胀预期，尤其是三季度以来，CPI持续高位运行，涨幅由7月份的3.3%扩大到9月份的3.6%，创造创23个月来的历史新高，而根据交通银行金融研究发布的研究报告，10月份CPI同比增幅将在3.8%-4.4%之间，即便取中位数，10月CPI同比增幅也达到4.1%，而目前一年期存款基准利率为2.25%，即便10月20日起上调0.25个百分点，也仍然处于负利率状态，以前三季度CPI平均涨幅2.9%来计算，一年期存款的实际贬值达到0.65%。在这种情况下，如何优化资产配置跑赢CPI成为众多财富人群考虑的问题，而房产则成为其对象。

所谓房产即抗跌指数高、的楼盘，这就注定了核心区的物业将会成为这一类需求的目标。“一般来说，的房源抗跌性要比郊区强，有现有配套或强力规划支撑的，比配套、规划不明显的强。”业内人士表示。

事实的确如此，在对在售项目价格进行统计对比后发现，今年上半年一次调控后，北京约有一半无折扣楼盘集中在三环以及三环内的城市核心区。以西南三环为例，即便在楼市整体低迷的大环境下，区域内房价仍然保持稳中有升的态势，区域内万年花城等项目的售价虽未出现大幅度上调，但始终涨幅稳，项目9、10月销售破10亿元。

“核心区楼盘价值的另一大保证是稀缺属性，尤其是在目前三环内开发见底的背景下，核心区的楼盘基本上卖一套少一套。”业内人士表示，上述万年花城项目之所以能够持续受捧，与这一特点也不无关系。据了解，西南三环区域目前在售新盘已经寥寥无几，而随着西南三环的土地稀缺放量，万年花城所在区域未来的供应量还将急剧萎缩。从目前区域楼市的供应来看，总规模高达200万平方米的万年花城很有可能将成为区域房源未来的持续供应者。

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●因素三：

周边“限外”促使

需求回流

除了需求上的变化外，楼市整体格局的改变也是热点回归核心区的重要原因。尤其是近期北京周边的燕郊、香河、固安等地方政府纷纷出台楼市“限外”政策：非本地户籍首套首付5成、利率85折，二套首付6-7成、利率1.1-1.2倍——这比“9·29”新政的相应措施更加严厉，而这一政策的出台，直接“斩断”一部分以别墅、洋房为对象的改善性需求的“外流”，而“不得不”将置业目光投向市区。

同时，由于这一部分实力买家对楼盘品质、宜居度等方面更加“考究”，因此相比之下，西三环由于区域成熟高而成为这一人群的置业区域，尤其是近年来随着京西规划的提速，西三环被定位为“北京最适宜居住板块”，区域内楼盘也纷纷花大力气做足宜居功夫，如区域内万年花城五期总建筑面积约10万平方米，以十余棵原生成树为主题，规划设计城市罕见的原生树主题园林，营造出溪林水岸的艺术居家意境；而为了充实区域商业配套，万年花城规划12万平方米的商业配套，目前大鸭梨、麦当劳等商家已全面布局，区域整体商业氛围获得有效提升。

“作为北京西部的城市核心区，西三环成为楼市热点有其必然性。”业内人士认为，需求的变化是促使楼市热点发生位移的根本力量所在，在目前调控主导的冷市环境下，支撑整个市场需求的是刚需置业群体、资产配置客户以及改善性需求，而西三环区域正是这些需求的特点的交集所在。

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