京商品房预售方案细节敲定 资金落实条件已具备

昨日，北京房地产交易管理网公布了《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，《通知》的发布不仅代表北京市商品房预售制度的规范化，而且也为12月1日即将开始执行的预售资金制度，提供了十分结实的基础保障。通知内容一共分为6大部分，此款《通知》可谓是加强北京商品房预售制度的一记重拳。“链家地产”首席分析师张月认为。

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《通知》12月1日起执行，其内容主要强调商品房预售过程中的以下几点：

一、预售房屋情况明确

《通知》要求，开发商预售方案中应包括“住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标；外墙、屋面、外窗的传热系数，窗墙比；屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度；气密性指标；遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期”，“房地产开发项目手册；前期物业服务合同（包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容）；临时管理规约；项目建设方案及备案登记表；经规划部门批准的建筑物名称核准文件；商品房装饰带装修约及相关附属设备设施的交付使用情况等材料”。

二、明确预售项目规划进度

《通知》强调“房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案”，并且，预售方案中应明确“项目基本情况”与“项目建设进度安排”。项目建设进度安排包括“项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；竣工交付时间；配套设施同步交付使用时间；预售楼栋目前的施工进度”。

“此项规定基本确定了开发商预售项目整个过程的时间节点，有效的限定大大提高了购房者对于项目的明确程度，“延期”、“烂尾”等风险明显降低。”“链家地产”首席分析师张月。

三、明确预售各项细节

《通知》规定开发商申请预售许可时提交的预售方案中应确定“项目预售计划”及“本期预售商品房情况”，包括“：项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式”，“本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度”。

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预售细节的明确 突出细节

“此次预售细节的明确，是强调具体房屋预售流程及价格，改变了以往购房者对预售细节模糊不清的被动局面，部分开发商交易暗箱操作，临时降低优惠幅度甚至的行为将受到遏制。而预售排号，选号，摇号等流程也应公开，则代表着今后保障性住房的交易过程将会得到有效的。”“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为。

“《通知》实行以后，预售房屋的具体情况可谓是细致入微。《通知》甚至规定开发商“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰带装修约等内容发生变更的，房地产开发企业应在售楼场所公示变更内容一个月，并告知已购房人。这使得购买期房所冒的交付差异风险明显降低，购房者购买期房的选择权利更为主动。”张月认为。

“此次发布的《通知》无疑将会与12月1日预售资金制度产生强力的“化学反应”。表现有以下几点：首先、此项《通知》可以看作是后续预售资金的落实保障，这改变了以往政府先颁布政策，再逐步落实的惯例。其次、《通知》也代表着预售资金有望自实施日起就能够充分发挥其作用。开发商无法利用政策作用滞后期投机取巧，这可能进一步促使开发商在12月前集中“领证”。第三、《通知》与预售资金双管齐下，表明了政府后市调控的决心更加坚定，开发商对于市场预期可能继续下挫，4季度北京房价下降压力继续增大。12月将成为楼市二次调控个关键的检验调控成效的时期。”“链家地产”首席分析师张月认为。

整体来看《通知》是对于当今北京预售制度细节的确定，但是结合当今房地产市场的调控背景，此次《通知》的发布产生的影响将明显超过其自身的实际作用。