北京“睡城”或将翻身，地铁一通房价翻番？

环京楼市的价值是睡城，而睡城的价值总是不被认可

那么，对于环京价值区域来讲，睡城真的就没有价值吗？

对于北京这种以现代服务产业为主的城市，其就业人口是可以溢出的，主要原因有3点：

1、城内房价太高，买不起；

2、城内限购，买不了；

3、环京房价低、不限购、能通勤。

虽然环京的价值并不同于环沪有产业支撑，但不代表环京的购买力会弱于环沪，毕竟环一线区域的楼市还是要靠一线城市的就业人口来支撑的。

也就是说，环京楼市的的购买力是北京上班族。以燕郊为例，目前拥有百万人口，其中绝大多数的工作地是在北京，他们最关心的是到北京就业板块的通勤路网及通勤时间。

其实，无论是一线城市还是环一线城市，我们所在乎的区域价值，都要以距离就业中心的远近以及通勤时间的长短为主要参考点。

纵观北京发展史，就有2个知名的睡城存在：望京和通州。这两个睡城皆受北京国贸的辐射带动。

比如望京，距离国贸约10km，2008年北京地铁10号线开通，凭借临近三元桥地铁站以及低廉的租金吸引了众多互联网企业及外资企业从国贸CBD涌入进来。

再比如通州，距离国贸约10km，2003年北京地铁八通线的开通，从通州核心区到国贸的通勤时间不到30，从而开启了通州作为国贸睡城的发展历史。

这两个睡城，在后来的北京城市发展过程中，逐渐升级，成为了北京新中心或是崛起的新CBD区。

2011年，望京由“睡城”定位于“北京第二商务区”。

2015年，通州确定为“北京行政副中心”，2017年升级为“北京城市副中心”。

由此可见，能否成为新的就业中心，不仅要看产业导入和集聚程度，以及通勤等条件，还要看是否处于就业中心的辐射圈层。

举个例子：日本东京这样几千万人口的超级大都市，区域规划要想成功，必须在30KM左右半径极限之内，超出之外，成功的概率则非常之低。当然，30KM左右的半径极限，是成功的必要条件，不是充分条件，不是30KM左右半径极限就一定能成功，而是超出半径之外的成功概率极低。

北京也是一样的，比如房山、顺义、平谷、怀柔、密云等地区远离了就业中心的圈层，从而无法获得人口及产业的辐射，所以，这些地区的房价一直处于北京的最底端，而且对人口的吸引力也远不足环京的燕郊。

那么，作为距离北京就业中心近且通勤时间短的环京区域，能够享受到北京源源不断的外溢人口，何尝不是环京睡城的荣幸呢！

地铁是人口涌入的动力，也是房价的领跑区

近日，在北京与河北廊坊北三县项目推介洽谈会上，两地现场签约39个项目，涉及产业、公共服务、交通基础设施等领域，意向投资额约247亿元。

北京市发改委提到：北京市将全力推动通州区与北三县协同发展规划落实，推动交通、产业、公共服务等向北三县延伸布局，全力推动区域一体化高质量发展迈上新台阶，使通州区与北三县成为京津冀交界地区协同发展的典范和现代化首都都市圈的重要支撑。

另外，我们得知未来5年在交通路网方面，通州与北三县之间，也将有更多交通大动脉连接，为协同发展提供支撑。

1、轨道交通方面：京唐高铁、平谷线、M101号线

1）、京唐高铁：已经动工，预计会在2022年年底通车，途径三河燕郊、大厂和香河。届时，从燕郊到北京的运行时间将由原来的40缩短为10。

2）、平谷线：北京段已于3月份全面开工，河北段预计6月份开工，在三河设燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼站和齐心庄站。届时，从神威大街站到东大桥由现在的80缩短为25。

3）、M101号线：通州“十四五规划”描述是“具备通车条件”，一期的小甘棠站距离大厂友谊大桥约3KM，二期将会向大厂潮白新城延伸。

2、路网交通方面：燕阳大桥、厂通路、通宝路

1）、燕阳大桥：西连通州潞苑北大街，东连燕郊神威北大街，已签订接线协议。

2）、厂通路：西起通州区通怀路与绿心路交叉路口，东至市界接廊坊市大厂县厂通路，全长约7KM，总投资约5.2亿，已确定接线协议，预计今年10月份动工。

3）、通宝路：西至国家网络安全产业园，东连香河蒋辛屯，截至现在，两地未确定接线协议。

综合来看，北三县的进京交通已发力，将逐渐与北京城市副中心“同城化”发展，特别是拥有轨道交通的板块，将来的人口导入会迎来新的高峰。

切记，随着通勤价值的提升，将会吸引更多的非京籍的北京上班族向北三县转移。与此同时，随着通勤能力及人口的提升，各板块的配套资源也会逐渐完善。