房价将小幅回落！楼市情势微妙调整仍将持续

11月3日，住房城乡建设部等四部委联合出台了规范住房公积金个人住房贷款的通知，表示严禁使用公积金贷款进行投机性购房，并对首付款及贷款利率进行明确规定，至此，公积金贷款与商业贷款更加同步。据了解，9.29新一轮调控后，各地对楼市调控的执行力度不断加码，再加上有关部委不断有相应举措跟进，楼市调整的趋势持续蔓延。业内人士普遍认为，虽然处于调控观察期的四季度出台更严厉的措施可能性很小，但并不排除相关部门根据市场表现对已有政策进行补充和完善。如今，2010年仅余两月，四季度又是往常土地集中入市的高峰期，供给增加的预期下，房价是升是降？出手是利是弊？情势或仍很微妙。

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自从“9·29”一系列“限”字新政实施后有客户开始退单了。记者注意到，虽未得到具体数据证实，但各地已隐约出现“退订”、“退房”潮。业内人士认为，这些足以窥见政策的威力，同时表明市场中买方对房价下跌的预期不断显现。

成交数据显示，10月份各地住宅市场表现各异。据中原监测各地住宅市场成交调查数据显示，一线城市京、沪、穗3城市环比降幅2至4成。二线城市中，国庆节后成渝2城市成交持续上升；津、杭2城市成交量环比基本持平；二线城市中降幅的是武汉，环比降幅近4成。再看二手房市场，9月28日至10月28日，北京二手房住宅成交14850套，环比上月下跌一成，与去年同期相比则下跌近两成；而厦门、南京等地二手房成交量均在9月份高点上继续上扬。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，尽管各地市场表现不一，但自9月以来成交量持续上升的势头已受到遏制。

与多城市楼市成交量出现较大幅度下滑相比，实际的城市暂时不多。据统计，10月份北京商品房住宅成交均价为19160元/平方米，环比上月下降了6.6%；二手房住宅成交均价22450元/平方米，跌幅1.3%；上海、深圳等地房价则有不同程度上涨。

然而，据中国不动产研究发布的《2010中国房地产调控情况调查》显示，50余家品牌开发商中，有20%的开发商已经直接或变相促销，这与轮调控满月后并无开发商采取促销相比已经有了很明显变化。总体来看，新一轮调控的政策效果目前依然主要体现在投机需求及部分刚性需求被抑制，实际成交价格并未出现明显的调整。但是近期相关部门不断跟进出台相应举措，政策相互叠加必将强化楼市的调控效应。

土地市场集中入市：土地市场“热”起来在一系列精准严厉的政策调控下，购房者趋于冷静。与之形成对比的是，随着四季度集中推地期的到来，部分热点城市土地市场又趋活跃。

11月1日，多家房地产开发商现身广州金沙洲地块竞拍现场，经过逾百轮的竞价，深业南方以22.1亿元夺得了该地块，折合楼面地价约8350元/平方米，刷新此前纪录。数据显示，11月1日当天，是“限购令”等新政出台后广州市首次大规模出让土地，共推出7幅地块。在此之前，上海10月28日公开出让12宗地块，次日，武汉市也推出了19宗地，约1400亩，其中包括10宗纯居住用地和6宗商业用地。今年四季度，北京入市的住宅用地共有53宗，总面积达832.7公顷。其中10月份就有21宗地供应，总面积约为340公顷，成为单月供地面积的一个月。

土地市场“热”起来在一定程度上反映出部分开发商“不差钱”，此外，开发商拿地背后也有其市场逻辑——相对合理的地价有利于实现自身利益化。中国土地勘测规划院近日发布的第三季度主要城市地价监测报告显示，三季度105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米，一线城市地价增幅持续回落。“企业要发展，当然有不断拿地的需求，而且目前市场变化是结构性的，并不是地区和产品都受到新一轮的调控政策的影响。分区域来说，二三线城市受到的影响要小于一线城市；不同产品来看，写字楼、别墅等项目受到的影响要小于普通商品住宅。”一位业内人士如是说。

张大伟认为，由于近年来北京市的整体规划侧重于新城的开发建设，郊区的土地市场变得比较活跃。总体来看，未来土地供应总量将继续增加。

岁末冲刺：房价降幅会否加快土地集中入市能否平抑地价，进而对房价产生影响？在本年度最后两个月的冲刺季中，开发商会否加大推盘力度，以求尽快“落袋为安”呢？

北京链家地产首席分析师张月认为，此轮土地集中入市将会进一步平抑当前土地的成交价格，并且将在未来2至3年内对北京楼市产生明显影响。

调控“并未放松”使得土地市场仍充满变数，同时，房地产开发商的资金链也面临越来越大的考验。从近期陆续公布的上市房企3季报情况看，前期住宅市场良好的销售令各家标杆房企所拥有的资金情况尚好。中原地产相关分析认为，在国家严厉调控形势下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力。若各方政策严厉执行和共同作用的话，开发商压力将越来越大。

张大伟表示，政府对于楼市的监控仍将继续，且市场交易的火爆期已过，基于此，岁末两个月房地产市场的成交量将保持在10月份的水平。价格层面，随着金融、税费、交易等环节相关政策的持续作用，价格将在手段的干预和市场季节性趋冷的影响下继续小幅回落。

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