21世纪卢航：经纪公司上市可以推动行业规范化

10月30日-31日，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办，房天下承办的2010中国房地产经纪行业发展年会在北京盛大召开。来自500多名中国房地产经纪领域的业界人士和学者共聚一堂，探讨与前瞻中国房地产经纪行业未来发展，加强业内沟通交流，增强行业凝聚力，提升行业形象，推动中国房地产经纪行业的健康发展！

【专题】2010年中国房地产经纪行业发展年会

>>>五大主题论坛依次展开 经纪行业如何发展备受关注

21世纪不动产中国区副董事长卢航和与会嘉宾交流了话题“宏观调控下企业的生存发展”，他回顾了今年调控与前几年调控的不同之处，宏观调控对北京、上海及深圳等一线城市产生了比较明显的影响，成交量和房价被打压，但他认为，楼市两年一个周期，长远看来房地产市场走好，而经纪公司作为重要服务行业，规范化操作尤其重要，21世纪上市之路可以促进这个行业的规范化。

21世纪不动产中国区 副董事长

【卢航大会发言全文】

今天荣幸有机会在这跟我们同行，在这分享自己的想法，最近大陆宏观调控，什么意思，在大陆现在我们要房票，没有房票不能买房子。我们现在要聊的一个话题，名字叫做宏观调控下企业的生存发展，实际上是我们自己要考虑的问题，因为有困惑，所以拿出来跟大家分享，这是北京、上海、深圳这几年宏观调控对我们的影响，我们想比较一下，07、08年的宏观调控，跟我们这拨的宏观调控到底有什么不同。

个我们看到北京跟上海的情况，因为我们自己感受在北京上海我们觉得上海中介市场还是比北京发展早四到五年，很多规律上海是走在比较前面的。所以目前我们认为也是其中一个原因，大家看到上海市市场的市场集中度，跟其他大型城市，有比较大的变化。上海现在比如前两家加起来的市场份额就在二十左右这个样子，其他城市前三家市场份额相对的规模差很多。整个上海他发展比北京早，在轮受的打击也比较大，那个时候在上海面临着一拨大的洗牌，有一大批中介公司，在调控的时候关掉。其他的地方的公司我们看到很多公司，包括当时很多企业对市场有一个误判，拿了不少房子，中介企业还进入房屋的炒作。我们回顾一下那个时候北京总体的市场比上海还是小很多。

07年跟这次的调控，我们从市场上看有一个比较大的区别，那个时候是一个觉得有点像整个宏观形势造成长时间的跌，不断的坏消息出现，这次的调控我们感觉到市场的基数变得大了很多，北京上海规模量将近一百个亿总收入，这个跟三年前差别就大。05年我们有一个判断，中国的地产是比美国成交市场来得短，美国每个周期好七八年，真正好没有几年下不了，中国是五年，现在不是五年，现在是每半年，七八个月就变化一次。这个大的背景，如果说一个市场每三个月这么变化一下，那你一个经纪人很难考虑长期。

说到交易量以后，另外一点，就是我们观察的情况就是房价，房价今天在座都清楚房价到底发生了什么事情，整个08年调控房价跌了5%，这拨调控我们从点，新政出来之前，跟他之前12个月我们做了个比较，涨了60到63%，涨了这么多之后，宏观调控出来以后，到点的时候跌到13点几，然后就开始停住了，然后交易量开始恢复，这次的调控我感觉到下来很快，但是下来以后，是一点点往上升，所以大家感觉还是比较舒服。价格也稳住了，交易量还在上升。所以我们感觉到从这个角度来讲我们自己首先有一个判断。我们从媒体上公开的信息，现在政府要下很大的力气要把房价抑制住，他决心很大，但是造成的情况基本上形成一个情况不得不把交易量打开，但是感觉到这次你要想把房价稳住，不打交易量不行。我们公司经常研究我们应该采取什么样的策略，原来的策略是基于整个市场是每两年左右一个周期，那么这段时间再一看，觉得从长期来讲，我们兴趣。我们掌握上海的数据，整个上海市场的交易，通过中介公司来成交的，实际上我们看到已 过80%，那么我觉得北京也应该达到那种程度。行业整个这个社会对中介现在的不满意，呼声还是很强烈的，觉得服务质量不好，行业相对比较乱，我们自己研究人员从整个行业来讲，我们把行业要做好。

回到大的话题来说，在这样一个情况，我们觉得对行业整体将来的发展，我们认为还是重要的，作为我们这样的企业，其实有的时候我们聊的时候，市场怎么样，可能很多企业会面临三选择，一个选择市场太差了我是不是不做了，我退出，还有我坚守，第三我去发展，像我们这种发展，你没有选择，退出你根本不用想，我们这个企业本身就是干这个事情的。所以只能是坚守和发展，坚守和发展的过程中还有另外一个问题，他各方面的成本相对是比较高的，所以某种意义上我们愿意从政府的角度加强行业的，使得大家在同一个起跑线上，比方说我们自己的行业的操作，像大的企业相对来说，包括税收用工等等，你自己对自己就有很多的制约，所以有时候我们讲，大家聊融资的时候，我经常开玩笑说，我们还是得融资，还是得上市，这里面有点私心，大家知道你一旦走上融资上市的道路，你肯定要上税，推动整个行业的规范化。

阴阳合同是这样的，这个时候我们希望有个政策，我记得在早期的时候国内很多进口商都存在走私的问题，很多朋友退出这个行业的原因是这个行业不能做了，市场上报的那个价格，你要不去做高税你就不可能能够做得强，市场的从业人员全部都违法，在这种情况下没有人不去做不违法的事情，从这个角度来讲，从我们自己企业我们肯定是坚守去做。这样我们自己的生意才能稳定下来，所以现在总的感受是对远期来说我们有信心，短期来说，越来越看不懂。现在目前的情况下我们觉得像北京上海正常的交易量就应该在三十万套左右，不是因为市场好或者不好，因为他有这么多存量房，现在为什么没有，是因为有这么多特殊的原因压制在里面，某种意义上房价因为这样的原因，这么大的供应量压制住了，那么房价就更有上升的空间了。作为企业我们既然短期看不懂，我们就不看了，我们就只看长期，我们想想我们三年以后会怎么样，五年以后会怎么样，我们就该干嘛干嘛，谢谢大家。

【精彩观点】

宋春华：经纪行业促进房地产市场有效运行

沈建忠：签名告知等构架房地产经纪行业管理五制度

楷：经纪行业信息配对和谈判至关重要