商品房预售资金 或引发房价实质下降

25日，北京市《商品房预售资金监督管理暂行办法》近日正式出台，该《办法》核心内容为：预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金；该《办法》自2010年12月1日起正式实施。

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预售资金将严格按以下4个工程节点：地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人单方办理房产证让房企支取资金，而房企需要在办理预售许可的同时提交项目用款计划，银行将严格按照房企上报的用款计划进行款项的发放。

北京美联副总杨明丽认为，“该办法的出台改变原先房企资金滚动式的开发模式，可以说直接收紧了开发商的钱袋子，根据统计局公布的数据表明，购房人的定金和预售款占到开发企业整体资金来源的40%左右，一旦政府开始对这部分资金严加管制，开发商的资金链就有可能会出现断档，尤其是一些中小型开发商的情况会更严重。”

根据北京美联市场研究部对北京交易管理网的成交数据统计得出，“9•29”国五条出台后，新房市场就很快有了反映。

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根据北京美联市场研究部统计数据表明：上周（10.18-10.24）一手住宅累积成交1444套，环比下降了32.65%；累积成交面积19.09万平米，降幅为27.24%。剔除14套的政策房，一手住宅共计成交了1430套，环比下降了28.28%；一手商品住宅累积成交面积为18.98万平方米，环比下降了24.30%。

从成交项目来看，截止到26日，10月北京新上市住宅项目只有14个，环比上月同期上市23个项目减少了9个，而且上市的14个项目中只有3个项目销售率超过了40%，50%的项目目前仍然没有销售。可以说十月份的新房市场受到了“国五条”、央行加息以及预售资金等多项政策的冲击，已经出现了明显的下降势头。

关于后期市场走势，杨明丽做出了预测，“在12月1日之前（政策开始正式实施），应该新房供应会有一个短期的猛增，一些从5月开始积压的未如实项目会逐步上市，在售的项目也会加快销售速度以求短期回笼资金。而房价方面也会开始出现松动，只有用适合市场的价格去推盘才能让客户区接受。同时，新房市场的也将影响到二手房市场，或许会出现整体房地产市场价格下行的趋势。”

(本文来自北京美联)

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