什么是长租公寓？长租公寓存在哪些问题？

什么是长租公寓

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

长租公寓产业链

我国长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个环节。长租公寓全产业链条的盈利点总结如下：

获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平。

设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。

附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务。

网络平台：全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。

租约证券化：租约证券化是在长租公寓的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。

长租公寓存在的问题

商业模式的脆弱性

（一）长租公寓商业模式的脆弱性，长租公寓“高进低出”、“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险，以较高的租金从房东手中收取房源再以较低的租金出租，并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期，这种模式的后果是一旦长租公寓因经营管理不善等原因导致资金链断裂，则只能将矛盾转嫁给房东和租客。加之目前长租公寓引入“租金贷”的模式，为租客提供房租贷款的一般为非银行的金融机构，一旦租赁市场不景气或者新增租户减少的情况下，长租公寓机构将会面临资金问题。

（二）追求规模。部分机构为了提高市场占有率，存在盲目扩张等现象，而本身出租能力低、运营能力不足，尤其是资本市场发生重大变动时，可能出现出租率下降，导致现金流难以抵御市场风险。

（三）“黑天鹅”成为长租公寓“爆雷”的催化剂，长租公寓存在着投入成本高，收入低，周期长的特点。突发的“黑天鹅”导致长租公寓出租率显著下降，空置率上升，导致长租公寓现金流紧张。