9月京二手楼市回暖 新政来袭“银十”或难以为继

2010年9月份北京二手房市场整体概况

金秋9月，楼市迎来首轮调控以来反弹，此前对今年能否走出“金九”的质疑不攻自破。多方数据显示，9月份北京二手房市场“量价齐涨”，二手住宅成交量环比8月上涨29.14%，挂牌价也明显上涨。受4月中旬新政出台影响降至冰点的热点区域全面回温，望京通州等区域一二手房倒挂现象层出不穷。

9月受市场回暖影响，之前被挤压的刚需得到释放，秋季房展会透露出购房意愿转强的信号，中秋小长假期间二手住宅网签量相比端午也大幅回升，涨幅高达76.1%。目前市场中的购房者仍以急于置业成家和避险的购房者居多。作为传统租赁旺季，9月份北京租赁市场均价继续攀升，售租比由4月份的521：1回落至436：1。

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9月29日，“二次调控”来袭，市场的回暖戛然而止，五项措施在国庆期间初试水，导致国庆北京二手房交易量较节前大跌97%。业内对“二次调控”打击市场的力度持不同意见，，“银十”是否难以为继，还需拭目以待。

1、9月北京二手房成交量环比8月上涨27.8%，“金九”效应显现

9月份北京二手房市场继续7月的回升趋势，成交量出现明显上升，“金九”效应显现。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，9月份北京二手房成交量累计为17840套，环比8月上涨27.8%；其中二手住宅网签16547套，环比8月的12813套涨幅高达29.14%，同比仍下降37.36%。但9月市场回暖已成事实。

9月二手房市场整体行情在冰冻期之后继续回温，购房者和业主的交易信心指数正在进一步恢复，市场可供选择房源增加，热点区域的房源也愈发紧俏。从供需情况来看，9月业主挂牌量和客户咨询量延续近两月以来的上涨态势。

新政调控4个月以来，北京二手楼市经历了因政策严厉打击全面降温到逐渐回升的过程， 2010年“金九”能否显现一时间备受争议，对于回暖的幅度业内也各持己见。事实证明，尽管调控已成当前楼市主题，“稳中有升”依旧是楼市长期发展主线。

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2、9月北京二手房挂牌均价25606元/平米，环比8月份涨幅高达5.83%

9月份二手房成交量继续回暖的同时，房价也愈发坚挺，挂牌均价继续上涨，房天下二手房数据监控的数据显示，9月份北京二手房挂牌均价为25606元/平米，环比8月份上涨高达5.83%，超过8月份涨幅。

与去年“金九银十”北京二手房市场形成鲜明对比的是，今年“金九”期间 “量低价高”，二手房成交量不及去年同期成交量的一半。据统计，去年9月份二手房成交量累计为27534套，其中二手住宅签约26412套。

今年9月二手房挂牌均价高出去年同期近1万/平米。今年8月以来，北京二手房价结束下跌趋势，出现了反弹，虽然目前的房价与四月点时相比仍有7%左右的回落，但远远高出去年同期房价水平。9月29号“二次调控”重磅出击，京城房地产经纪行业普遍认为短期内房价下跌可能性不大，尤其很多热点区域在轮调控之后已经明显下滑，业主和购房者仍存在浓厚的观望情绪。也有分析称，9.29调控加重了房价下行的预期，10月楼市或将步入下滑通道，“银十”难以为继。

3、房屋售租比由4月的521：1回落至436：1，通州顺义等区域售租比依旧很高

2010年4月后房地产宏观调控陆续出台，处于高位的房价开始松动回落同时，同时也影响了大量需求由买转租及部分业主由售转租，带动了租赁市场的价格明显上扬，进而带动了售租比的回落。“链家地产”市场研究部统计分析，目前北京9月份的房屋售租比为436：1，与4月份521：1相比，有明显的回落。

目前北京9月份的房屋售租比为436：1，虽然高于国际上界定的300：1的标准，但这并不能说明北京二手房产的价值变小，目前房价已经过了高峰期，正趋于回稳阶段，而租金还处于刚刚上涨阶段，因此预计未来售租比会进一步回落。

从各个城区来看，新政前通州、顺义、大兴等区域由于在新政前房价涨幅过快，而租赁市场因缺乏完善的配套设施支撑，使得租金涨幅未能跟上，致使这些地区的售租比不断走高，4月份通州地区的售租比达到706：1，远高于其他城区。新政后，虽然政策对这些地区的房价起到了一定的抑制，但房价已经很难大幅回落，但租金受到交通、等配套设施的不断利好因素不断上涨，致使这些地区的售租比出现大幅回落，但售租比依然高于其他地区。

4、四区域一、二手倒挂频现，价格在下行通道前行

新政执行近5月以来，京城楼市渐显活跃，具体到楼市表现活跃的房山、大兴、通州和北苑四个区域，其成交表现活跃异常，主要因为都在于有不少新盘低价入市。

从业主方面来看，受5月以来楼市持续低迷的影响，尤其是7月末以来“一二手倒挂”现象频现，业主的心理价格松动越来越明显，房源报价明显走低，但仍有对后市看好的预期，价格回落幅度较小。在如上提到的四个区域中，通州降幅达到15%，其他房山、大兴及望京区域的降幅近13%。

从客户方面来看，经过新政后几个月的观望，不少刚性需求的客户，见到价格的回落，且在自己可以承受的范围内，就可以逐渐的实现购买，因此，在8月出现成交量的上涨。但仍有一部分客户继续观望，期待进一步紧缩的政策出台及价格的继续回落。

新盘的低价入市，导致区域频现“一二手倒挂”现象，一、二手联动的效应，二手房市场的价格也出现一定程度的回落。

5、9月份婚房及房备受关注，成为市场成交主力

9月份受中秋佳节和国庆假期前夕的影响，以及楼市“金九银十”刚刚开始，楼市成交量走高，且成交主力以婚房、房为主。据北京中原对交易管理网数据统计显示，9月前两周（1-14日）北京市二手住宅网签量为6797套，与8月前两周相比上涨了44.1%，二手房成交量在近期出现了“回暖”的迹象，但受4月以来收紧政策的持续影响，及目前楼市“一二手倒挂”现象的蔓延影响，9月份北京二手房市场价格将继续在下行通道运行，北京中原三级市场研究部的分析人士建议广大的准购房者，可以利用中秋节小长假，淘一套“性价比”高的房产。

9月份市场中的购房人群主要有以下三类：准备结婚用的白领青年、为子女而购房和因家庭成员增加而升级置业。据统计，今年中秋节迎来了以上三类购房人群集中看房。国庆在即，婚房成为成交最热的房源。

6、9月份北京二手房市场避险客群增多

金九北京二手房市场整体行情在冰冻期之后继续回温，购房者和业主的交易信心指数正在进一步恢复，热点区域的房源也愈发紧俏。从供需情况来看，9月份业主挂牌量和客户咨询量延续近两月以来的上涨态势。据我爱我家市场研究分析认为，从近期成交数据来看，目前市场中的购房者仍以急于置业成家和避险的购房者居多。

在前几个月买卖双方观望政策显效时积压了大量置业需求的前提下，近一段时间购房者在“金九银十”的时段出手，成交量放大，市场价格也相应有所抬升，加上9月中旬后期秋季房展会的举办更是为市场的升温提供了有力支撑，虽尚还不足以达到年后3、4月的连连激增的火热气氛，但在各数楼盘集中展出的吸引下，看房大军仍然有所扩充。另一方面，在市场近来逐渐平稳的走势下，有挂牌意愿的业主明显增多，而市场中购房客群占比达到48.12%的改善型购房者中，大多数都是选择先出售手中房源，以作为其规避二套高利率的、改善型购房的首套补充资金，再购置新房。

7、多项利好促南四环二手房成交周期缩短，百万小户型备受青睐

金秋九月，随着政策适应期的来临，大量刚性需求的购房者经过近半年的等待，终于选择于近期进入市场。目前，西南四环区域总价百万以内的小户型乘着二手房市场整体回暖之势带动了整体区域市场的需求。在为数众多的刚性需求对于低价小户型的支撑下，西南四环二手房成交周期逐渐缩短。

因中秋、十一长假，众多打算于假期结婚的情侣在筹备婚事的同时，购置婚房也成为了他们需要考虑的头等大事。对于处于事业起步期的年轻情侣来说，为了减轻生活负担，他们的一般为低总价的小户型一居室。因此，9月份西南四环的韩庄子二里、新华街等为一居室二手房买卖的热点小区。

8、新政以来到9月份，北京市租金价格后恢复平稳

在第三季度中，租赁市场相对平淡，主要影响因素为季节性租赁需求的变动，三个月租赁市场成交量出现了持续的下滑，但是在8月份由于暑假结束、新学期开学，房租赁需求上涨，在房租赁的带动作用下，部分区域租赁成交量仍有上涨。

2010年4月份，在北京市政府系列调控政策的影响下，买卖市场由热转冷，部分客户转到了租赁市场，加上换房客户的增加，从而促进了传统租赁淡季的4月，在今年出现了租金价格较大上涨的情况，环比涨幅为2.50%。5月份，拆迁过度租赁住房、高考租房、高校毕业生离校提前租房等，促进了5月份租赁成交量上涨，助推租金价格继续上浮。6月份市场中新增租赁需求变化不明显。其中一些换房客户由于近期的租金上涨，转移到一些租价相对的区域租房，影响租金价格逐渐走向平缓，趋于稳定。

三季度租金价格走势逐渐恢复平稳，租赁市场主要影响因素为季节性租赁需求的变动，7月份租赁市场中需求减少，房源量和求租量均出现了小幅的下降，房源量环比下浮6.9%，而租客求租量下浮了12.6%，租赁供给和需求的调整影响成交量回落，租金价格出现了下浮。8月份受房租赁需求增长明显的影响，租金价格微涨0.08%。9月份租赁市场新增需求减弱，预计成交量进一步回落，从而会带来租金价格的回调。