二次调控再出重磅 房贷收紧继续收紧加快供应

系列政策出台背景

4月来系列调控出现乏力，量价均出现再次上涨的趋势

北京中原据北京房地产交易管理网数据显示：

截至9月28日，北京商品房除经限外住宅总成交量达到了9152套，环比上月同期上涨达到了98.4%。这一数据已经接近4月年内成交量。不仅如此据房地产交易管理网数据显示，9月前取得预售的82个项目

北京房地产交易管理网数据显示,82个项目中，41个项目出现了价格上涨，而价格下跌的仅为23个，占比不到3成，大部分项目售价依然保持新政前的水平，除部分通州远郊区项目外，老项目并未有明显。

出现这一情况的主要原因有几点：

首先：城区售价依然坚挺，新政已经持续5个月，而大部分城区项目依然基本维持原价，虽有部分折扣但是实际售价相比新政前甚至依然在上涨。

其次：最近热销的部分项目：长阳半岛等，低价热销，二期相比一期售价上涨。

第三：新政出现空窗期，经过5个月等待，购房者未见房价明显下调，部分需求盲目入市，也使得部分开发商调高了售价。

土地市场也出现了性的成交价格上涨的现象。

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

中原分析：各地贯彻调控政策，相比4月新政到9月份，这5个月，新政虽然在几个大城市有一定作用，而很多中小城市，例如重庆等还出台了一些优惠政策。使得次最严厉新政仅少数几个大城市也受到二线城市在新政后的不跌反涨，影响了调控的整体作用，本次细则再次重申这一政策将严格落实。性的调控细则出台。力度将相比之前更加严格。

二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

中原分析：

影响比例：

目前贷款购房占二手房及商品房总占比为5-6成。

其中首套房的占比为贷款人数中的70%。占整体购房人群比例为4成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付，按照一套房150万计算，需要多支付15-20万的首付款。

新政性收紧首套房的贷款首付，相比之前有了明显的收紧，而且严格了针对不能提供当地纳税证明或者保险证明的非本地居民停止放贷。这一政策可以说相比之前更加严格。

相比之前的河北各地执行的外地人首付5成更加收紧。这一政策对外地人群购房集中的价格上涨过快的大城市影响大。例如海南、燕郊、山东沿海各地的房产将受到的打击。性的房价下跌可能从这部分区域首先开始。

针对三套房以上贷款政策再次收紧，结合之前银监会已经对各地贷款政策执行情况的落实可以看出，最严厉的4月新政未见效，市场已经招致更严厉的打击。

本次细则再次收紧最关键是对购房者或者说是意向抄底者的心理打击，最近部分入市的购房者很可能是站在市场点，而房产税等政策依然未在本次政策中执行，对购房者及开发商的心理威慑作用将持续存在。

贷款比较案例

具体贷款政策变化，对消费者的影响有多大，参考如下案例：

案例来看，200万的房产，在首付20%，利率0.7倍的情况下，首付40万，贷款月供9831元，20年利息总和75.95万元。在首付30%，利率0.85倍的情况下，不仅首付增加到60万，贷款虽然金额少，但月供却增加了773元到10604元，20年利息总和增加18.53万到94.48万元。

如果该套房产是二套房贷款，其首付款至少100万，比首付30%的首套购买多支付40万，同时，贷款金额降低，其月供和利息较首付30%的首套购房相比，仍然有所减少，但由于二套贷款利率为基准利率的1.1倍，故月供仅降低了3127元，20年利息和降低了15.08万。

北京在今日之前的首套、二套、三套及以上购房贷款政策盘点

1、购买首套房产：在4月公布的 “国十条”中就明确强调，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%。而鉴于“成交量回暖”进而就会转向 “价格回升”的历史现象，近期不少银行在严格收紧二套贷款、停止三套贷款政策的同时，对于首套购房的贷款首付也提升至30%，贷款利率恢复至8.5倍，以此来遏制交易量回暖后的价格大幅回升。

2、购买二套房产：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于二套房产的认定，目前以“认房也认贷”来执行，即无论您是有过购房贷款或在购房者名下已拥有房产项目，再购房均认为是二套。同时，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按二套购房，执行差别化住房信贷政策。

3、购买三套房产：北京暂停对三套及以上购房发放贷款。

除此之外，自2010年5月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市新购买一套商品住房。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。

中原分析：土地税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格量征收的税种。土地价格额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地税实行四级超额累进税率，例如额未超过50%的部分，税率为30%，额超过200%的部分，税率为60%。

相比之前这一政策主要对开发商暴利影响大。是一些有意向的房地产项目，以北京为例，部分项目开发时间从2004年延续至今，土地成本占比已经低，而定价一旦过高，将会导致清算土地税，这将使得开发商定价更加谨慎。

四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

北京中原认为这一政策主要有几点需要关注：

以北京为例8月来累计房地产施工面积已经高达8313.7万平米，按照每套房100平米计算可以提供50-80万套住宅。如果增加供应的系列措施能够执行，将给市场带来更深远的调控。

新政着眼于增供，相比4月份的系列政策大部分为二套房或者增加交易成本，或者减少对房贷的依赖。而在执行5个月后，楼市开始出现了明显的成交量大涨，部分区域甚至开始价格反弹。新政的力度也受到质疑。第二轮政策明显的开始增加供应量。从26日的国土资源部等两部委加强土地调控，限制囤积土地开始。到今天的促进公租房建设。

大城市的土地供应将加速。

根据中原地产监测数据，在过去的2/3的时间里，11个城市完成全年商品住宅供地计划的47%，而土地出让金收入却已经达到去年同期的76%（截止9月9日数据）。

表2：11个城市商品住宅供地完成情况（截止20010年9月9日）

除上海外，一线城市只完成2010年供地计划的2至3成。即便与去年同期相比，供应仍然偏低，在接下来的时间里，一线城市推地压力较大。相对的，有个别二线城市完全情况较好。天津、长春作为今年的供户，已提前超额完成了商品住宅供地计划。（表2）

和09年相比，尽管推地不足，多数城市土地出让金收入可观，截至9月9日，北京、上海、成都、武汉实际供应土地面积仅占2009年供应水平的3至5成，而土地收入却达到2009年水平的82%-116%，地价上涨显著。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

中原分析：新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。相比4月份的新政，本次政策细则再细化，针对多处之前的细则都有补充。以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的成本。针对有违法记录的开发商，新政也再次严格要求。

(本文来自中原房产)