政策调控明显 京城售租比回落明显

2010年4月后房地产宏观调控陆续出台，处于高位的房价开始松动回落同时，同时也影响了大量需求由买转租及部分业主由售转租，带动了租赁市场的价格明显上扬，进而带动了售租比的回落。“链家地产”市场研究部统计分析，目前北京9月份的房屋售租比为436：1，与4月份521：1相比，有明显的回落。

目前北京9月份的房屋售租比为436：1，虽然高于国际上界定的300：1的标准，但这并不能说明北京二手房产的价值变小，目前房价已经过了高峰期，正趋于回稳阶段，而租金还处于刚刚上涨阶段，因此预计未来售租比会进一步回落。

新政后，房价走低不断拉低售租比

“链家地产”市场研究部统计显示，新政后北京的二手房市场不断走低，同时很多购房需求者推出购房计划，转入租赁市场，这在一定程度上给租赁市场的租金变化带来了影响。目前每平米建筑面积的租金为41.7元/月，与新政前相比上涨了近10%。

从各个城区来看，新政前通州、顺义、大兴等区域由于在新政前房价涨幅过快，而租赁市场因缺乏完善的配套设施支撑，使得租金涨幅未能跟上，致使这些地区的售租比不断走高，4月份通州地区的售租比达到706：1，远高于其他城区。新政后，虽然政策对这些地区的房价起到了一定的抑制，但房价已经很难大幅回落，但租金受到交通、等配套设施的不断利好因素不断上涨，致使这些地区的售租比出现大幅回落，但售租比依然高于其他地区。

“链家地产”首席分析师张月认为，虽然目前北京的高售租比已经高于350：1这个国际标准线，但这并不能说明北京二手房产的市场存在高风险或不被看好。主要原因是北京的二手房价与租金的变化并不是同步进行的，目前房价已经过了高峰期，正趋于回稳阶段，而租金还处于刚刚上涨阶段，因此造成了高售租比情况。

八大城市售价比均在高位，过半城市售租比偏高

2010年9月，上海、杭州、天津、成都等城市的售租比都明显高于国际界定的300：1的标准，其中上海、杭州的售租比分别为550：1和541：1，过半城市的售租比偏高。

相反，广州、深圳两个地区由于房价的平抑，单位租金较高，致使了这两个城市的售租比明显低于北京、上海等其他一线城市。

“链家地产”首席分析师张月认为，近年来，上海、杭州、天津等城市的房价不断攀升，租房群体对租金承受能力有限，虽然房价快速张宗，但租金的上涨幅度太小，因此造成了这些地区的售租比居高不下。

但目前二手房价受政策影响涨幅放缓，而租赁市场受到配套设施的不断改善，租金正处于不断上涨阶段，同时由买转租的购房者越来越多，将会有更多的购房者转为租赁需求，而需求的增加，以及价格的回落，也将使未来租售比进一步回落。

北京买房出租的可行性还有很大的空间

从出租方面来看，，开放式基金的年为12.39%，一年定期存款的年为2.25%，写字楼出租为9.46%，而目前住宅的年为2.57%。

与其他的方式相比，普通住宅出租率几乎，仅仅高于定期存款的率。但是普通住宅出租于其他的方式不同，

虽然与其他方式相比，普通住宅的出租率远低于其他方式，但从长远角度来看，受国家的调控政策的影响，房价虽然难以明显下降，但是上涨趋势势必也将放缓。而租金在2010年尤其是新政之后明显上涨，平均涨幅超过15%；从目前的市场供需情况来看租金上涨的通道才刚刚开始，未来率增长比较大。

另外，近年来房价的快速上涨已经给很多消费者保值的暗示心理，但由于房屋总价高和市场利率差异化的政策执行，致使很多贷款置业者的购房成本不断增加，加之目前房产税、加息等声音此起彼伏，对于“以租养贷”的者来说，目前已经是入不敷出的现状，如果贷款成本的再次增加，就会将成本转移到租金上；这无疑会降低住宅的售租比，提高住宅出租率。从目前的市场供需情况来看租金上涨的通道才刚刚开始，未来率增长比较大。

(本文来自链家地产)