因违建导致房屋租赁合同无效的，租金怎么办？

房天下    2020-12-04 11:21:00

近年来，经济不断发展，房地产市场一片火热。房地产规范化运作趋势愈加明显，违章建筑诉讼频频出现，不时击打着人们的敏感神经。在频繁的诉讼中，违章建筑所有权问题、违章建筑租赁合同有效性及房租问题、违章建筑拆除及损害赔偿问题，更是经常出现。那么，因违建导致房屋租赁合同无效的，租金怎么办？

网友咨询：

因违建导致房屋租赁合同无效的，租金怎么办？

上海建纬(合肥)律师事务所黄铮律师解答：

根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

另外，根据《城市租赁管理办法》第六条的规定，未依法取得房屋所有权证的、属于违法建筑的房屋不得出租。

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根据上述规定，出租违章建筑的，因此订立的房屋租赁合同是无效的。合同无效后的法律后果是：

房屋租赁合同无效后，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定来处理，即合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即房屋租赁合同无效后，承租人首先应当将租赁房屋返还给出租人；如果不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

其次，房屋租赁合同无效后，如果出租方已收取的承租方的押金等费用，应退还给承租方，对于承租方已实际使用房屋的情况，出租人可以请求出租人参照合同约定的租金标准支付房屋实际占有使用费。

最后，双方根据各自的过错承担责任，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

黄铮律师解析：

合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。

合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。

故当《房屋租赁合同》无效时，出租人能请求承租人支付的是房屋占有使用费，而不是房屋租金。