蛋壳爆雷为行业敲响警钟，如何走出阵痛期？（一）

从目前来看，长租市场仍处于洗牌期，无论是分散式长租公寓，还是集中式长租公寓，在行业发展初期阶段都存在或多或少不可预知的风险，比如企业追求规模后自身现金流压力增加、获取房源成本过高等等。

一、卷入“爆雷”漩涡的分散式长租品牌

蛋壳“爆雷”事件仍然在持续发酵。

自上市以来，蛋壳公寓风波不断，直至11月初，蛋壳深陷流动性危机，并接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款及房东租金的消息，11月10日以来，蛋壳北京总部陆续出现维权事件。

“现在管家联系不到，我还没有清算，要怎么办？”在上海一个蛋壳租客自发组建的维权群里，年租已住7个月的小张遭遇房东驱赶，陷入两难境地的他，只能在维权群里和同路人“抱团取暖”。

在杭州的王女士同样焦头烂额，11月16日看到蛋壳“破产”的消息之后，不久房东通知尽快搬离，在此之前，她租住的公寓已经连续多月处于无保洁状态，三个月返现未到账，租金贷剩余8个月未解除，直接损失将超过2.5万元。

目前，她仍在硬撑着没有退租，她在等一个说法。

蛋壳曾于11月16日通过官方微博发声，“我们没有破产，也没有跑路！”，至今仍未有其他官方层面的解决方案。

我们以租客的身份向蛋壳方面咨询时，得到的回应是“一切正常，招租工作正常运营中”。

市场占有率第二位、美股上市，这些都曾是蛋壳的光环。短短10余月，蛋壳走向成立五年来的至暗时刻。在这场风暴中，从租客、房东、合作方到企业，似乎没有一个参与者从中获益。

蛋壳不是个例，2017年以来，共有153家长租品牌“爆雷”，2020年1-11月多达84家。其中，多为以“高进低出”“长收短付”运营模式为主的分散式长租公寓品牌。

租金贷用户占比达68%

在各大新闻事件背后有一个高频词：租金贷。这也是此次“爆雷”事件引发民生问题的核心。

不同于传统的租房生意，蛋壳公寓一开始做的是C2B2C模式，即公司处于中立方，将房东的房子统一改造、升级、运营后，再出租给租客，提供租后服务。

与多数分散式长租公寓的运营逻辑相同，为了获得更多资金流，长租公寓运营方会引入金融机构，以房租优惠及月付诱导租户使用租金贷服务。即租客与金融机构签订贷款条约，分期向金融机构偿还租房贷款，金融机构将全年租金一次性打入长租公寓企业账户。

长租公寓企业提前从金融机构拿到长期租金，以进行规模扩张、吸纳新房源，金融机构会从蛋壳方获得一定的利息收入。

过去几年的扩张中，蛋壳公寓严重依赖此类运营模式。公开数据显示，自2017年-2019年，蛋壳公寓租金贷用户占比情况虽大幅度减少，2017年时占比达91.3%，至2019年租金贷用户占比仍达到了67.9%。

在此次事件爆发后，许多租客面临着被房东赶出长租公寓的同时还需偿还贷款的问题，对此，“租金贷”涉及金融机构微众银行宣布，蛋壳公寓租金贷业务截至到2021年3月31日前暂不计入征信，但对于贷款终止事宜没有清晰声明。

高杠杆下，蛋壳似乎陷入一个循环。自2018年9月起，各城市开始严查隔断房、群租房，蛋壳公寓可获得利润因此降低，加上2020年疫情影响，出租率及租金的下跌，加速了蛋壳公寓资金链问题的暴露。

尤其今年以来，各地监管从严，至少11个城市加强对“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，提出防范“租金贷”风险。成都曾明确规定，住房租赁企业租金收入中规定住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

这意味着，原本依靠租金贷业务的蛋壳公寓现金流入将会大幅减少，而蛋壳公寓2019年租金贷占比已高于警戒线。

“高进低出”“长收短付”导致资金链断裂，是蛋壳公寓“爆雷”最直接的原因。与蛋壳“爆雷”原因类似的是，2017年以来“爆雷”的150多家长租公寓品牌多数是因为同样的原因。

深层次原因来看，不仅仅是互联网-金融-房地产运营模式的高风险问题，更有大环境及蛋壳过去盲目追求规模扩张等多种原因。

未完待续......

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