房东租客请注意！明年起，房屋租赁统一按新规办，最高罚款50万！

房天下    2020-12-04 10:12:58

随着国内经济的不断发展，外出打工的人也是越来越多，房屋租赁市场也是愈发火爆。据数据显示，从2008年到2020年，我国的流动人口数量从1.8亿增加到2.8亿。而在这近3亿流动人口中，超过80%的人群需要在工作城市租房。

然而，由于房屋租赁市场的管理不当，引发了一些列混乱，房东房客之间的相处并不和谐。对于这一问题，国家也是十分重视，在2021年1月1日起正式开始生效的《民法典》中，对于房屋租赁问题提出了新规。同时，现行租房法律依据《合同法》将被废止，从新的租赁条例来看，与过去的《合同法》存在不小的差异，主要体现在房租租售、转租、居住权、租房人优先购买权等制度上。其中，以下几点最需注意，关乎到每一位租房人和出租人的权利。

1、设立居住权的房屋不得出租

所谓居住权，是指居住权人有权按照合同约定，对他人房屋享有占有和使用的权利。设立居住权，需要同时满足两个条件：以书面形式签订居住权合同；向登记机关申请居住权登记。一旦房屋被设立了居住权，即便是租房人与出租人签订了租房合同，也将被视为无效。

因此，大家在租房之前，一定要检查房屋是否设立了居住权。否则，自新规实施开始，一旦房屋被设立了居住权，不论是承租或是被租，均不受法律保护，避免造成不必要的损失。

2、转租

二房东的出现，导致了租赁市场的混乱。利用市场信息的不对称性，二房东首先从原房东手中租房，之后再将房屋租给有需要的人，从中赚取差价。部分二房东为了牟取更高的利润，甚至会对房屋进行改造，租给更多的租户。

对于原房东来说，二房东的出现伤害到了他们的利益；而对于租户来说，虽然看似单间的租金较低，但居住环境却相对较差，同时蕴藏着安全隐患。为此，根据新规，如果房东发现自己的房子被转租，可在6个月内提出异议，解除合同，否则将被视为同意转租。

3、优先购买权、租赁权

毕竟不是自己的房子，租房总会给人一种并不安稳的感觉。特别是出于各种原因，房东想要将房子出租或出售给其他人，租户们只得被迫搬走。而如今，为了保护承租人的合法权益，根据新规，出租人在出售或出租房屋时，应率先告知承租人，承租人享有优先购买权和租赁权。只要房东根据市场情况进行合理定价，并且原租房人愿意继续承租或购买，就应优先供给原租房人。不过，如果房东将房屋出售或出租给近亲属，近亲属优先权高于租房人优先权。需要注意的是，如果承租人在15日内未明确表示购房意愿，将被视为放弃优先权。

4、定金

根据民法典规定，承租人支付定金后，未能按约履行租赁合同的，合同到期后，不得要求返还定金；而如果出租人未能按约履行合同，致使租赁合同无法实现，应当双倍返还定金。需要注意的是，虽然双方可以协商定金数量，但定金数量不得超过租金总额的20%，超出部分不具备定金效力。在实际支付过程中，如果定金数量与约定金额不对等，将被视为变更了定金金额。

除此之外，根据此前住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对出租承租行为、租赁企业、服务督查等项目进行了明文规定。规定中明确指出，出租人不得诱导承租人使用住房租金贷款；不得单方面提高租金；不得采用违法方式迫使承租人腾退；不得将不符合国家标准的房屋进行出租，轻则责令整改，重则对个人处1万元以上5万元以下罚款，对企业处10万元以上50万元以下罚款，构成犯罪者将依法追究刑事责任。

对于承租人来说，不得单方面解除合同；合同到期后需及时腾退或续签；未经出租人同意，不得私自查改室内设施或感动房屋结构，造成损失者，将依法承担赔偿责任。

总的来说，随着新规的出台，房屋租赁市场也将变得愈发健康规范。不论是对于2亿租房族还是房东来说，都是一个巨大的福音。大家又是否面临过因租房而产生的问题呢？