金色九月 京城新房二手房市三大猜想

在新政实施4个月后，京城房地产不论是新房市场还是二手房市场都迎来了一个量价齐升的8月，单纯从数据来看成交量和成交价都有了一定程度上涨，其中新房住宅市场（剔除经济适用房&两限房）成交环比增长了14.5%，成交均价环比增长了6.8%；二手住宅市场成交环比增长了23.6%，成交均价则环比增长了5.5%。

经过了炎炎夏日之后，北京也进入了凉爽宜人的秋季，而房地产市场也迈进了“金九银十”这个传统的销售旺季。那么这个传统的旺季在今年这种调控的背景下也能“旺”的起来吗？北京的开发商、二手业主是会抬价还是呢？后续还有没有更严厉的政策出来呢？北京美联副总杨明丽从一下三个方面，发表了一些自己的判断。

金九银十“潮”将再袭京城

在今年新政刚刚“满月”的时候，京城房企兴起了一阵打折、的风潮，但多属于“哗众取宠”、吸引眼球的营销策略。而这轮风潮过后，京城的新房市场一路走低，市场陷入了深度观望的低迷状态。直到一批以万科•长阳半岛项目为首的低价开盘的纯新项目出现，才让整个市场有了一丝“生气”。

进入9月，通过北京美联市场研究部调查发现准备上市的纯新项目纷纷效仿了之前个别项目成功的营销方式，低价或平价开盘成了市场普遍现象。同时我们也发现，之前迫于前期业主压力迟迟不敢的老项目后期最近也有所松动，例如CBD区域的首创•禧瑞都、管庄区域的北京新天地、大兴的鸿坤理想城等都在9月初推出了部分特价房源，优惠力度的首创•禧瑞都达到了1.8万元/平，而诸如筑年华、珠江维拉、长安六号等老推新项目也采用了一次性付款直降房价和抵减总房款等手段进行打折。

杨明丽认为，如果说纯新盘低价开盘是打折浪潮的“前浪”的话，那么老项目的适时跟进的这股“后浪”不仅会推动纯新盘进一步的，而且必定会引发这个市场的全面。2008年下半年大范围的“潮”必将会在今年的“金九银十”重现京城。

房展会到十一将是市场今年交易的高潮

从预计9月开盘的近40个项目来看，其中预计在中下旬上市的项目占到了8成以上，这不外乎说明众房企都想借助中秋、十一连续长假的大好时机，加大推盘的宣传力度，推出花样繁多的打折、优惠方式。从项目地址来看，大兴、通州、昌平、房山等5环外区域是新项目上市的“主战场”，项目预售价多在1.5-1.7万/平之间，相对低位的定价也会给新政后一直积压的刚性购买需求提供更多的选择。

而即将在9月16日举办的秋季房展会预计将会是交易高峰开始的“前哨战”。据了解，此次秋季房展上，北京本地参展的开发商包括万科、首开、中信、绿地、中国铁建地产、华润在内的30多的集团公司，参展的楼盘包括5个纯新项目和20多个老项目的后期，在参展数量上与去年秋季房展不相上下；而楼盘成交均价多集中在1.5-1.8万之间，其中最贵的楼盘是万科公园五号，均价在5.3万/平左右。

杨明丽表示，秋季房展会加上“两节”，双重利好因素的重叠使得被新政压抑了4个多月的房企也是“憋足了劲儿”，适中的价格的房源，蓄势待发的刚性需求，市场已经具备了短期内交易量增长的必要条件，9月中下旬到十一国庆前后势必会成为新政后北京房地产市场的个交易高峰。

更严厉的新政短期内不会出台

在新政实行的第4个月（即8月），北京房地产市场出现了量、价齐升的情况。在接踵而来的“金九银十”，新盘供应将有个集中的放量，加上秋季房展会的“加持”，我个人预计9月的京城房地产市场会在中下旬开始到十月中旬迎来新政后的一个交易小“高峰”，新盘集中的低价开盘、二手房受新房市场影响调整报价都将与前期因新政积压的刚性购房需求所匹配，成交量、价都在有一个上涨的趋势。

近期，业内有传言说一旦“金九银十”带动成交量、价一同上涨，很有可能会引发国家第二轮更加严厉的宏观调控出台，例如房产税、预售资金等等，起到遏制房价进一步上涨的作用。

对此，杨明丽认为“国十条”等调控政策已经实施4个多月，政策的调控效果已经初步得到显现，成交量的大幅下降，成交价格出现回落，热点城市、地区、投机性需求的退场等等现象都足以证明新政的影响力。从新政以来这4个月的成交来看，购房主体超六成以上都是自住的刚性需求，3成左右是改善性的需求。

可以说现在市场的量价齐升是完全由大量的刚性需求支撑起来的，而这部分需求的显著特点就是购买力有限且对于房价相当的敏感，如果房价在这轮市场中有所回升，一旦超过其购买能力成交就会骤然停止。由于“国十条”等大的宏观政策背景一如坚固，当房价超出刚性购买力的时候，后续没有、顺势入场，就注定了这轮上涨只能是短期的，而且是稳涨。

因此可判断政府下一步会在不断完善调控细节的同时，将重点会转向增加供应和保障房的建设方面，通过调整供需关系，从根本上防止房价快速上涨。短期内更加严厉新政的出台可能性不大。

(本文来自美联房产)