市场研究 新房二手房房价倒挂现象解密

根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，目前北京的大兴、通州、望京等多个区域都出现了一手楼盘以低于周边二手房价格成交的现象。比如房山的长阳半岛、大兴的保利茉莉公馆、朝阳望京的首开国风上观等楼盘近来陆续低价开盘，其价格都要比周边同档次二手房楼盘低5—10%左右。

伟业我爱我家市场研究院表示，造成目前市场上多个区域出现“一二手房价倒挂”现象的原因主要有以下四个方面。

，政策严格执行，开发商压力增大。管理层对本轮楼市宏观调控各项政策的坚决贯彻执行，使开发商所面临的压力越来越大，由于一手房的价格由开发商主导，所以开发商为了赢得市场，低价开盘，以抢占市场先机。而目前的二手房市场，客比例已大大下降，现在持有房产的业主大都是08、09年或更早期买入房产的，由于其房屋价值早已翻了两三番，所以面对调控，他们的资金压力并不大，此外，由于目前市场上尚未出现率更高的产品，所以这些二手房业主卖房套现转换方向出售的意愿并不强烈，加之二手房业主是一个个分散的个体，导致了他们定价效率也远不如开发商高。

第二，二手房已近底部，新房空间更多。楼市宏观调控至今，二手房价已经下跌了12%左右，房价进一步下探的压力和幅度已十分有限，而4—7月份以来，新房价格下降幅度并不明显，只是在7月下旬开始出现了新项目低价入市的现象，因此，与二手房相比，新房的空间更多。

第三，自住购房需求增多，二手房更有。目前市场上的自住型购房需求明显增多，为赶着十一结婚购买的婚房，为赶在9月份开学之前为方便孩子购买的房等，都需要房子能够即买即住，而且周边配套、交通等都要更为方便，二手房在这些方面要比新房更有，这也导致了二手房价的稳定。

第四，购房人对土地使用期限并不敏感。一手房的土地使用权期限通常为70年，目前市场上二手房的剩余土地使用权期限平均在60年左右。由于目前首次置业者的年龄平均在28岁左右，改善型购房者的年龄在40岁左右，所以如果不面临拆迁，60年的土地使用年限对他们一代人已经足够，这使得二手房使用年限较短的弱点表现的并不明显，这也支撑了目前二手房价的稳定。

此外，伟业我爱我家市场研究院认为：目前90%的新开楼盘项目大都散布于五环以外，而二手房80%的交易都集中于四环内，随着新盘交易越来越向郊区延伸，将来如果出现全市平均房价的一二手倒挂现象，也是不足为奇的。

(本文来自我爱我家)