上半年政策解析：三大要素左右后续政策动向

为了遏制过快上涨的房价及缓解短期内供不应求的市场态势，2009年底房地产市场由“国四条”和“国十一条”再次拉开了政策调控的序幕，并且随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，调控基调由年初的“稳定”演化到年中的“遏制”，取态愈加严厉和强硬。

中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市外，大部分城市房价仍未见明显下调。因此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投机性需求层面。而后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。

（一） 上半年政策回顾及评价

政策取态严厉

以“国十条”出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的“强势调控”姿态。政策取态意志坚定，手段严厉。

本次参与调控政策制定的部门为一次，包括国务院、国土资源部、住建部、财政部、央行、国税总局、银监会等众多政府机关；多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、、保障房等房地产市场的各个层面环节。并将住房问题提升至社会问题层面，明确建立地方政府考核问责。

随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，发展脉络可以分为三个阶段。阶段以“国四条”与“国十一条”为标志，强调“稳定”；第二阶段“新国四条”与“新国十条”，强调“遏制”，第三阶段以“二套房贷”严格认定为标志，强调严控税收信贷。可以看到，从“国十一条”到“新国十条”，显示出政府正在改变以往相对温和、留有余地的调控态度，警惕市场的反复，以免重蹈历次调控不力的覆辙。

政策目标明确

此次调控重点清晰明确，即抑制需求及增加供应。在短期内通过差异化信贷控制、投机型需求；中长期通过增加土地供应，加大后续住房有效供应，从而使市场供求趋于平衡稳定，防止价格过快上涨。

政府明确承认，造成近年各地楼市非理性繁荣的主要根源在于“流动性充裕、住房供求矛盾突出”及地方调控措施落实不力，投机性购房大量增加。在经历过2005-2007年并不算成功的房地产调控之后，政府意识到抑制需求并不能解决国内住房供不应求、价格飞涨的现实问题。因此，尊重市场规律，通过增加供给平衡市场供求关系，成为解决国人居住及房价问题的必由之路。

然而，自2008年初起，尽管各地政府已经致力于增加住宅土地供应，但由于全球经济危机的影响，2008年下半年起国内房地产减速，致使商品住宅供应在2009年出现萎缩。加之2009年政府放宽信贷、鼓励住宅消费，导致住宅供求矛盾更加突出。经历了几次调控的开发商和消费者，几乎已形成调控无效的共识，房价短暂回调后仍将持续快速上涨。2010年“国十一条”出台后，市场在经历了短暂的静默期后，又于三月中旬迅速爆发。因此，阶段以“稳定”为基调的调控，又一次无果。

第二阶段，以“新国四条”、“新国十条”为标志，调控不得不升级为严厉的“遏制”。第三阶段，信贷及税收方面的具体实行措施被进一步提出。这一系列政策出台，均传递出更为坚定的调控意志。即短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。

2010年以来的各项政策，均以上述目标为诉求。从各类政策及细则的内容来看，本次调控实质上是被中断的、始于2007年的调控继续。

政策效果初现

遏制房价过快上涨是本次调控的议题，但政府并未制定明确的房价下跌的目标，惟政策取态上总体从严从紧，以确保向市场传递政府的调控决心和意志。这些做法必将引发成交萎缩、房价下调，而政府已为房价下跌所可能带来的各类风险作积极准备，如：银监会要求各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

首先见效的是需求被全面抑制。在第二、三阶段严厉的调控政策出台后，是房贷紧缩的影响，楼市几乎瞬间休克，骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现。5至6月的各地住宅成交量已跌至近五年来的水平。无论是自住的，还是及投机性的需求暂时均受到抑制，房价上涨势头得以遏制。其中各大城市二手住宅市场反应最为敏感，市场参与各方普遍预期市场将转入调整。在成交萎缩的同时，二手住宅成交价格已逐现下调。据中原领先指数数据显示，深圳、上海、北京、广州二手住宅价格已率先进入调整，各城市中原领先指数在此两个月的累积下调幅度分别在5%不等。

由于增加供应是政策的另一重目的，因此土地市场所受影响相对较小。开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。今年上半年，各地政府通过增加土地供应面积，希望加速开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看，由于各类需求被全面压制，成交大幅萎缩，而开发商上半年的融资、现金及库存情况普遍优于2008年，故普遍采取施工及开盘放缓的策略，价格未现明显松动，与购房者形成僵持态势。因此，土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求；且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。所以，试图以增加土地供应逼出新建住宅有效供应的增加，此一目的在短期内尚未奏效。

（二） 影响政策走势的三大要素

银行信贷的执行尺度

银行的财务对需求的释放起着重要的作用。因此，通过收紧信贷来抑制需求的效果，很大程度上依赖银行对于信贷执行的宽松尺度。

本次调控对市场产生最直接影响的政策仍是二套房贷政策。4月17日，国务院提出二套房贷政策；6月4日，最为严厉“认房”又“认贷”的第二套住房认定标准发布，并对异地购房信贷作出了新的规定。新政甫出，各地各商业银行纷纷停止了第三套房及外地购房者的贷款审批。根据中原地产的调研可知，7月初各地商业银行在房贷执行上均较为严格，北京、深圳、天津依然暂停第三套房贷的审批。在近期政府再次明确强势调控的坚定态度下，在房价没有明显向下调整的情况下，短期内二套房贷认定标准及房贷仍将被严格执行。

首套房贷 二套房贷 三套及以上房贷

北京 首付3成，利率下浮15~30%。部分首套普通住房都无法享受7折利率。 首付5成，利率上浮10%。

各城市不同银行标准不一：

（1）部分仍以贷款记录来判定二套房，部分以交易记录为准；

（2）取消改善性二套房的说法，均按照二套房贷执行；

（3）个别银行对“已卖掉现有住房后再购房”也认定为二套房。 暂停发放

上海 部分银行有放松，首付成数和贷款利率均略高于第二套

广州 部分银行有放松，首付成数和贷款利率均略高于第二套

深圳 暂停发放

天津 暂停发放

资料来源：中原集团研究，调研日期2010年7月7日

然而中长期来看，个人房贷作为商业银行的贷款之一，依然是各家商业银行争夺的对象和目标。2009年底国内商业银行贷款的不良贷款率在比年初下降0.84个百分点的基础上仍达1.58% ，而个人房贷的不良贷款率普遍在0.5%以下，远低于商业银行的不良贷款率。因此，出于商业利益的考虑，商业银行放贷的欲望及冲动是勿庸置疑的，也是天经地义的。

近期随着市场调控效果的逐步显现，各类需求已开始蠢蠢欲动。在后期可能继续执行较为宽松的货币政策的基调下，商业银行在信贷执行尺度上无疑将根据实际情况而主动寻求更多操作上的灵活性。据中原调研显示，上海、广州已有部分银行放松第三套房贷的审批，惟首付成数和利率均高于二套房贷。在坚持首付比例和利率水平上调的情况下，大部分二三线城市对外地人购房贷款也明显放宽。

随着下半年市场有可能加速探底，成交量在价格下调中有望逐步回升，彼时各地商业银行的房贷执行尺度被放宽的可能性并非小概率事件。在商业银行利润的“经济性”考量下，楼市调控的“政治性”可能将被淡化。

地方政府的落实力度

值得注意的是，以“新国十条”为标志，此次调控将地方政府的问责放到了重要位置。不容忽视的是，在历次调控进程中，由于地方过度倚重土地经济，对的调控政策选择性执行或落实不力，是使各地房价陷入“越调越涨”怪圈的重要原因之一。因此，只有各地政府认真地在地方层面切实确保各项调控政策能充分发挥作用，才能真正达到调控的目标。

继4月下旬出台一系列调控政策以来，北京、深圳、浙江、广州、重庆等省市陆续发布调控细则。目前来看，多数地区出台的政策基本和步调一致。且越是前期市场较为的区域，地方政府出台的政策越为严厉。其中，以北京“同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的政策最为严厉。至于上海的细则，则受累于房产税传闻，迟迟未现。但从各地市场反应来看，政策较为严厉的且细则出台较早的城市，楼市调控的进程也较快。相反，细则迟迟未出反而加剧了市场的观望。因此，为了加快市场的调整和稳定，预计后期尚未出台细则的城市将陆续出台相关政策。

资料来源：中原集团研究

然而出于地方经济利益，地方政府在政策执行过程或多或少有所打折，存留一定的操作弹性。因此，后续的政策执行仍需政府的大力督促和细则规范，问责政策的实施进程及效果。尤其在当下调控效果初见成效，但各地有效的供应尚未大规模释放、保障性住房亦没有实质性供应的阶段，各地政府有必要继续保持现有政策的调控基调，加大各层面政策的深化及实施力度，以防范市场有可能再次出现的报复性反弹局面。不然，任何的松懈或朝令夕改，都可能使本次调控再次受挫，功亏一篑。

舆情监督的正义程度

近年来，我国舆情的正义感不断提升，各类媒体监督着市场异动，揭露腐败及不合理现象，反应了民意的诉求。在今年以来的调控进程中，舆情造势就为楼市调控起到了推波助澜的作用。自今年3月28日起，央媒六连评矛头直指地方政府，而此后人民日报、光明日报，人民广播电台也持续炮轰高房价，热议房产税等调控房价的措施。

在时间节点上，今年一系列重大的严厉政策的出台，可明显地看到是政府迫于舆论和民意压力之所为。同时，在一些尚未定论的措施及政策发布之前，政府也开始有意利用舆情，散布信息，探测市场反应，调控市场预期。如近期市场沸沸 的关于物业税的开征、租赁市场的规范以及国土资源部与住建部的调研引发的关于“二次调控”的揣测。

在舆论的压力之下，讨论多年的物业税在2010年再次被提上日程，并促成5月27日发改委次提出将“逐步推进房产税改革”。随后，上海细则即将征收房产税的消息通过媒体披露出沸沸 的不同版本，虽然至今仍无下文，但是市场预期被有所控制；6月下旬，《长江三角洲地区区域规划》正式获批，明确提出了要探索开征物业税，难脱迫于舆情压力之嫌。物业税虽然已空转多年，由于所涉及的技术层面及利益层面的问题复杂，至今“悬而未决”。但作为稳定市场的锋利武器之一，物业税的开征只是一个时间问题，而舆情的监督可能会使之尽快兑为现实。

租赁市场租金快速上涨在被舆论曝光之下，将加快推进规范租赁市场相关措施的制定和出台。随着时间的推移，房地产市场对新政的耐受性正在逐步加强，各地调控政策执行若稍显出松懈端倪，无不在舆情的压力之下遁形，迫使各级政府不停辟谣。舆情对调控政策执行的监督功不可莫，也将继续监督后期政府继续坚定地落实各项调控措施。

（三） 后续政策尚待细化

 严令必行 有税应征

从现已出台的政策而言，各地市场吃下去的已是味味猛药，在药效已开始逐步显现之时，再下猛药的机会较小。但药效能否充分发挥还要看是否能遵医嘱及后期的调理。因此，我们预测，各级政府有必要在今年下半年加大和细则执行。尤其对于目前政策存在疏漏的地方，如流通层面的税费执行不严、转让程序的不规范等；供应层面的囤地、、税等政策执法不力等方面。

就流通层面而言，市场转让程序及税费管理的不规范将弱化甚至阻碍楼市的调控进程。据中原调研，部分城市二手住宅转让存在诸多不规范的地方，如期房可以直接办理转按揭，从而有利于者的快进快出，间接降低了的门槛；如部分城市阴阳合同普及，导致5.55%的营业税这一重磅武器形同虚设。同样，对于个人所得税亦是如此，根据已颁布的政策应对房价差额的20%税率征收个人所得税，但实际过程中却是按照房价总额的1%或2%征收，二者实际缴纳税额相差甚大。因此，为了真正有效地保持市场的稳定发展，预计政府有可能将逐步加强市场的规范和管理，如部分城市为解决阴阳合同的问题已逐步实施网上签约。一旦各地规范性政策真正实施到位，后期性购房亦将回归理性。

就供应开发环节而言，各地政府由于缺乏从土地持有到开发环节的有效，土地供应量的增加并未促成有效的新建住宅供应量的增加，致使开发商囤地等现象屡禁不止。今年以来，政府再次加强打击炒地、囤地的力度。自3月份国土资源部提出土地合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，近期又提出预订金由土地金额的20%提高至30%。同时，清查闲置土地、清算土地税、打击的政策措施也陆续出台。预计后期各级政府会逐步推进各项政策的实施，从而实现后市住宅实际供应的增加。因此，伴随着下半年供应高峰将至，倘若开发商销售仍无明显起色、融资渠道继续恶化、土地储备负担日增，新建住宅市场行为必将随期而至，而市场成交也将在价格的调整中逐步回升。

民生投入 公平兑现

本轮调控，大规模建设保障性住房是重点之一，以期改变过去十年我国住宅市场化开发为主导的单一模式。调控一方面挤压需求、另一方面引导并转移部分需求到民生住房，以期改变目前市场供不应求的态势，从而实现市场的供需平衡。长期而言，此计划若能坚持执行，民生住房用地供应的增加有助于缓和地价及房价快速上涨的步伐，利于整个房地产市场的长期平稳健康发展。

2010年计划住宅供地面积18万公顷，是去年的2.35倍，是过去5年年度平均的3.29倍。而住宅用地供应总量的激增主要源于保障性住房、棚改房、中小套型普通商品房等三类民生用地总量的大幅增加，占全年供地计划的超过7成。

但短期来看，由于目前各地保障性住房和棚改房受惠群体有限，政府转移需求的目的短期内暂难以实现，大规模的民生用地规划对市场实际影响甚微。同时，从以往各地执行保障房建设的经验可以看出，其建设和分配过程中均存在诸多不规范、不透明的地方。建设环节的不规范给地方政府及相关利益团体带来巨大的寻租空间；分配过程的弄虚作假，缺乏公平机制，使真正的受惠群体无法得其所属。这些问题积重难返，在短期内全面解决的难度极高，一旦大规模的保障性住房进入建设使用阶段，是否会为未来商品房市场带来隐患而扰乱整个市场秩序，令人堪忧。因此，各级政府有必要尽快规范保障房建设、进入及退出的一系列机制，使其成为真正的“保障房”，从而有助于稳定整体房地产市场发展。