阿哲：公租房能成为遏制高房价的转机吗？

6月份以来，“公租房”成为舆论关注的热点。当月，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布，公共租赁住房工作会议同期在北京召开，发展公租房就此上升为国家战略。

公租房政策一亮相即很抢眼，原因在于它被看成是国家楼市调控的重要举措。公租房不同于廉租房，供应对象不像廉租房那样限定在本地经济困难和特困群众。根据规定，其供应对象是“城市中等偏下收入住房困难家庭”，并规定，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

因此，一些舆论认为公租房政策在完善住房供应体系的同时，将有效调整当前的房地产供应结构，短期内将改变楼市的预期，对遏制高房价有重大意义。这当然有一定道理。但笔者想提醒的是，楼市价格与消费对象息息相关。谁在购买商品房？中国社科院早几年的《房地产蓝皮书》已经显示，“中国商品房购买主体在向中等收入群体转移”，近年，中等收入群体买房比例更大，“楼市在消灭中产阶级”并非仅仅是谑语；而楼市投机搜刮的对象，主要也是中等收入阶层。

当前发展的公租房，应该说供应对象还是买不起商品房的城市阶层。买不起商品房，为他们建设、提供公租房是政府的责任，但为他们提供公租房对楼市价格影响到底几何是个疑问。这也可以用其他保障性住房供应作为例证。去年下半年以来，国家对经济适用房、廉租房建设重查严纠，督促地方完成指标，但对楼市价格影响甚微，1至3月，商品房销售额同比增长57.7%。3月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建商品住宅价格上涨15.9%。近期各地房价上涨趋缓，但仍呈涨势。

当前遏制楼市价格出了很多招。比如，采用增加土地供应量的办法“缓解土地供求矛盾、遏制房地产冲动”，2010年度住房用地供应总量18万公顷，是去年的2.35倍。效果如何？可能只是让地方政府从土地出让中获得更多，让开发商有更多的地来盖价格更高的房子。

经济学上商品价格降低，无非两个常识性原因：一是供应成本降低；二是消费萎缩。那么遏制高房价，无非也就是，对楼市实行严格的成本监控，当然首先是政府以身作则不能搞“土地财政”，而且围绕房地产的名目繁多的税费要降下来；为购买商品房的主体人群提供另外的选择，把越来越多的中等收入群体纳入公租房供应范围。到了十个中等收入者有七八个不买商品房都可以选择价格公道的租赁房，谁还去买价格高得离谱的商品房？投机又能投谁的机？