调控3个月北京二手房价量深度下行12.5%、38%

新政出台后，二手房市场量价齐跌，市场反应强烈，至今历经3个月时间，市场发生了什么变化呢，是继续走低，站稳止跌，还是反转上升呢？“链家地产”市场研究部从成交量、成交价格以及议价空间三个要素切入，描述新政三个月后市场变化特征。

成交量：一、二手房成交量急跌后止缓

图表数据由“链家地产”提供

“链家地产”根据北京市房地产交易管理网数据分析，2010年4月15日—7月13日，二手房成交量共计41405套（去除经转商），预计4月15日-7月15日二手房成交量为41854套，同比2009年4月15日—7月15日（67069）下降38%。2010年4月15日-7月13日，一手房住宅成交量为18451套，预计4月15日-7月15日手房住宅成交量为18664套， 同比2009年4月15日—7月15日52182套下降64%。

“链家地产”市场分析师张月认为，与新政后二手房市场成交量大幅下挫不同，经过4月下半月到5月下半月一个月的市场消化和整理，6月上半月至今的二手房市场反应较为缓和，成交量处于底部盘整阶段。张月认为，前期成交量的大幅下挫，性购房需求大量挤出，虽然市场上也有不少刚性需求选择观望，但是由于目前市场上由于刚性需求维持一个恒定的容量上，所以市场上成交量不会持续大幅度下挫。

成交价：成交价格继续走低，但降幅缩小

图表数据由“链家地产”提供

据“链家地产”统计数据分析， 7月上半月北京13个区县二手房成交均价17930元/平米，环比下降0.7%，基本维持平稳，但在三个月中（从4月下半月—7月上半月）价格从20500元/平米跌至17930元/平，跌幅达到12.5% 。

“链家地产”市场分析师张月认为，政策出台后的一个月间（4月下半月—5月下半月），二手房市场价格价格出现了较大的下跌，从20500元/平米跌倒18700元/平米，跌幅达8%。张月认为，市场如此大幅震荡主要是因为新政刚刚出台，业主（是投机性业主）处于恐慌心理，出售压力增大，促使成交价格迅速走低，据“链家地产”市场研究部统计，6月以后，随着市场的不断运行，投机性业主恐慌抛售、急于套现的行为逐渐被市场消化，大部分业主更冷静的面对市场，对市场的把握更加客观，或者由卖转租，或者坚挺出售价格，虽然价格继续走低的趋势不变，但是价格走弱的幅度和速度减小，价格逐渐趋稳。

议价空间：议价空间先增大后缩小在增大

图表数据由“链家地产”提供

据“链家地产”市场研究部统计，新政三个月以来，议价空间出现了先增大后缩小再增大的趋势。“链家地产”市场分析师张月认为，整体趋势的形成主要是因为挂牌价格先降后升的趋势促成。4月下半月新政刚刚出台，业主（尤其是性业主）担心政策的深入执行，价格下行过多，出售压力增大，挂牌价格出现较大松动，伴随着五月份成交价格出现明显的走低，议价空间逐渐增大。5月底至6月初，挂牌价格继续走低，但是成交价格降幅逐渐放缓，议价空间有缩小的趋势。6月底至7月初，市场变化逐渐稳定，低价抛售的房源基本被市场吸收，业主对市场变化的趋势逐渐明朗，面对弱势的买卖市场，有些业主由售转租，有些业主坚挺挂牌价格，不再急于出售，等待市场回暖，此时的挂牌价格有上升的趋势。

【链家预测】

1.预计未来三个月二手房成交量不超过25000套。根据二手房成交量新政后三个月的变化趋势，“链家地产”市场研究部认为，未来二手房买卖市场上，成交量会继续减少，但是由于交易市场上始终存在一定数量、较为稳定的刚性需求，所以成交量相比当前的成交低位，降幅会在10%之内，大约月成交7000—8000套左右。

2.预计未来三个月二手房成交价格为17400-17700元/平左右，下降幅度为2%-3%。根据二手房成交价格新政后三个月的变化趋势，“链家地产”市场研究部认为，由于新政出台以来二手房市场性需求的大量挤出，目前的市场运行处于一个平稳的状态和2010年年初相若，所以“链家”预计未来三个月价格的走势将会回到年初水平。

3.预计未来三个月二手房的议价空间在15%以内。根据二手房市场议价空间新政后三个月的变化趋势，“链家地产”市场研究部认为，随着业主抗价能力逐渐增强，议价空间会逐渐缩小。（来源：链家地产）