上半年楼市调控导致部分购房者转向租赁市场

一、2010年上半年北京住宅租赁市场整体状况

2010年上半年的北京住宅租赁市场整体成交状况依旧保持活跃。根据伟业我爱我家市场研究的统计数据表明：同比去年同期，今年上半年交易量上涨了11.49%。一方面持续上涨的房价减弱了部分购房者的购买力，令其选择租赁市场解决住房需求。再加上今年4月中国家出台的相关房地产宏观调控政策，也让一些原本有着购房意愿的消费者转向了租赁市场进行过度；另一方面，北京的经济地位和各类社会资源依旧吸引着大量的外来务工者、大学生到京工作。

需求的上升间接推动了租赁市场的量价出现了同涨的趋势。全市租金均价为2713元/月•套，同比去年同期的2322元/月•套上涨了16.84%。城八区的成交总量占全市成交的80.60%，其租赁均价达到了2792元/月•套，与去年同期的价格相比增涨了405元/月•套，涨幅为14.70 %。其中，普通民宅租赁市场价格相对涨幅较大，自从08年12月价格调整达到阶段低点之后，09年至今一直保持了价格持续上涨的态势。上半年普租市场价格为2242元/月•套，同比上涨了10.66%；而市场的租赁价格涨幅并不很大。很长一段时间内，租赁市场的价格呈现反复的态势。今年上半年租金均价为4997元/月•套，同比仅上涨1.48%。

今年以来，由于北京外来人口数量持续上涨，就业岗位相对较多；以及4月份政府接连出台一系列房地产调控政策，购房人群出现观望情绪。部分购房需求被转化为租赁需求；再加上今年毕业生提前进入求职高峰，导致了近几个月来租赁市场客户需求和房源供应相对较多。同比去年房源和需求分别上升了13.6%和8.74%，市场供需比达1.15：1。

二、 2010年上半年北京住宅租赁市场成交量状况

2010年上半年的北京住宅租赁市场总成交量较去年同期上涨了近11.5%。成交量的上涨主要是因为上半年以来来京求学以及务工人员需求不断增加有关。同时二手房交易市场因为政策迭出而出现的观望情绪，也让租赁市场成为了购房者过渡居住需求的重要选择。根据伟业我爱我家市场研究的统计数据表明：2010年上半年北京住宅租赁市场房源供给和租房需求均出现了十分明显的增长态势。1-6月份住宅租赁市场业主登记量同比大涨了13.6%，客户需求量也比去年同期增长了近8.8%。

图表：2010年上半年我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析（供应量/需求量）

数据来源：我爱我家

伴随着今年春节假期的结束，北京市房屋租赁市场结束了自09年9月以来的市场交易淡季。在外地人返京高峰、求学以及来京务工人员需求的推动下，市场交易状况迅速升温，再度进入到成交活跃的租赁旺季。伟业我爱我家市场研究认为，今年来租房需求增长则主要来源于随着城市发展的不断向前以及北京的居住状况的提升，带来了就业机会的增加。截至2009年年末北京市常住人口达到1755万人，比2007年的1633万人增长了122万人。比上年末增加60万人，是2001年以来常住人口次连续三年增加额度都在50万人以上。2009年北京外来人口数量509.2万人，占全市常住人口比重的29%。相比2008年的外来人口数量增长了44.1万人。

北京宏观经济发展良好，而且在目前国际国内经济状况可能二次探底的情况下，北京的就业机会相对较大，从而吸引了大量的外来人口入京。根据我爱我家统计数据表明：新增的外来人口中81%通过租房解决住房问题，大量外来人口租赁成交集中于春节之后的返城高峰。因此带动了今年上半年北京租赁市场的快速增长。

另外，2010年的北京高校毕业生接近22万人。由于地区经济结构的差异，北京相比于其他区域更加稳定，使得在京毕业的外地生源为了寻求稳定的发展机会而不愿出京。这也为北京租赁市场有效承租需求的增加提供了充足的保障。再加上4月份政府接连出台一系列房地产调控政策，购房人群出现观望情绪。部分购房需求被转化为租赁需求，也在一定程度上助推了市场成交量得以大幅提升。

图表：伟业我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析

数据来源：我爱我家

此外，随着北京城市建设的需要，大规模的城市拆迁改造工作再度开启。2007年北京市的总拆迁量约为15万户。08年由于奥运会召开的需要，北京市的拆迁工作明显放缓，全年拆迁量仅约为6千户。今年全市城市规划中的CBD的东进、长安街的改扩建、金融街的西扩、以及第二机场选址确定必将会使得大量的拆迁户产生临时性的住房过度需求，这也为增加今年来北京租赁市场的承租需求打造了良好的基础。

三、 2010年上半年北京住宅租赁市场成交价格状况

图表：2008年-2010年北京租赁市场租金价格走势

数据来源：我爱我家

图表：伟业我爱我家北京住宅租赁市场价格指数走势分析

数据来源：我爱我家

2010年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数依旧保持向上走势，月租金价格已经突破了08年奥运会期间北京月度租金高点。上半年全市租金均价为2713元/月•套,同比去年同期的2322元/月•套上涨了16.84%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了向下调整的态势，进入到今年的1月以后指数走势呈现稳中有升。而租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内其可能将继续维持这一状况。

图表：2010年上半年北京区域二手房市场租赁价格状况（单位： 元/月•套）

数据来源：我爱我家

从城八区住宅租赁市场来看，2010年上半年城八区租赁均价达到了2792元/月•套，与去年同期的价格2387元/月•套相比上幅了405元/月•套，增幅为14.70 %。从各具体区域来看，东城、宣武、朝阳、丰台以及石景山区涨幅相当明显，其上涨速度高于同期内整体市场水平。

图表：2008年-2010年北京租赁市场租金价格同CPI环比涨幅趋势对比

数据来源：我爱我家

市场中的租金价格出现了持续上涨。一方面，租赁旺季中区域供需关系的变化决定了价格变化的走势方向；另一方面，近一段时间以来国内宏观经济表现一般，粮、油、菜价的快速上涨使得通胀的压力不断增大，令部分业主在定价时向上调整了租金水平；此外，去年以来租赁市场一直处于奥运后的调整期。08年末09年初因为经济的不景气让市场中的求租者承租能力下滑较快，业主为了避免空置选择出租。而随着09年中经济走势从低谷开始回升，出租方开始重新制定先前较低的承租价格。最后，虽然房价在现阶段出现了下降，但是前期房地产价格的快速上涨，租金售价比出现了失衡，租金价格仍有与房价联动的效应。

伟业我爱我家市场研究认为，伴随着房地产交易市场的冷淡以及CPI的不断走高，租金水平的大幅上涨将不可避免。但是目前租赁市场中的主要客群年收入能力多集中2-8万/年，其年龄结构也相对较低。如何能通过手段解决中低收入群体或大学生毕业求租将成为短时间内政府部门应当重视的问题。否则放纵租赁市场租金过快上涨，而不采取适当的应对手段将很可能会让全市的租赁市场步入房地产交易市场价值偏离的后尘。

四、2010年上半年北京住宅租赁市场成交区域状况

从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重，为36.34%；海淀其次，约为21%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的近六成。此外租赁成交第三大区域——丰台区成交比重上升到了近14%。

造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然在轨道交通、城市轻轨等城市新型交通工具的推动下租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。

图表：2010年上半年与2009年上半年北京住宅租赁市场区域成交量比重状况

数据来源：我爱我家

由于去年北京四号线的开通、CBD东扩、金融街的西进、第二机场选址的确立以及新南城规划的制定，带动了市场中新的承租热点产生。受益到城市规划建设的影响，朝北板块、四季青以及南苑等区域今年以来区域租赁市场相对较为活跃。根据二级区域的具体表现来看：市场中中关村、西直门、东坝、驼房营、垡头、旧宫等区域成交量价涨幅较大。中关村、西直门主要是受到大学生毕业或求学因素拉动所致。成交量较去年同期上涨了1.74%，租金水平则上涨了近13%。东坝、驼房营等区域是因为CBD东扩后，区域位置更加接近核心区，同时其相对低廉的租金价格形成了洼地效应，吸引了大量CBD工作的中低收入群体。

五、 2010年上半年北京住宅租赁市场成交户型结构状况

图表：2010年上半年北京住宅租赁市场交易居室成交量比重状况

数据来源：我爱我家

根据2010年上半年的北京住宅租赁市场居室结构变化来看，进入到今年以后全市的二居室市场分额再度出现了明显的下滑。从我爱我家的市场数据显示，其49.44%的市场比重创出了近4年来的历史点。从普通租赁租赁市场来看，今年两居室的市场比重出现一定下降，其比重占总量的50.01%，较去年同期下降了0.4%。一居室的增幅状况明显高于整体市场的走势，而三居室的成交比重却较去年出现了2.94%的跌幅。市场方面与总体市场走势基本相似，两居室的市场份额从去年的51.32%猛降至46.67%，但其三居室的增幅状况好于整体市场。

相比于去年上半年，今年以来租赁市场中的一居室提升最为明显，达到了1.33%。在过去几年，虽然其租金价格以及良好的私密性深受租赁客户的喜爱，但因为其房源数量的稀缺性导致了其在市场之中无法占据主导地位。但随着近两年来大量小户型商品房项目的入市，一居室租赁房源紧俏的状况被得以大大缓解，从而提升了市场中的成交比例。

图表： 2010年上半年北京住宅租赁市场居室成交量比重状况

数据来源：我爱我家

此外，今年市场中的三居室比例提升幅度较高，伟业我爱我家市场研究认为这主要是因为今年以来二手房市场涌入了大量的客和改善性需求购房者，租赁市场中以租养房的比例提升明显，使得市场中的部分中租赁市场房源供应量增幅明显。房源的增加在一定程度上进一步拉低了本已是供大于需的租赁市场价格。租赁市场价格的不断下滑，增强了承租者选择大户型项目的性价比，由此吸引了部分承租者选择进入市场来改善自身的承租状况。

最后，虽然今年普租市场中大户型成交比重出现了一定下滑。但是考虑到今年4月下旬北京法制布了《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》。规定中明确租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平米或人均使用面积不低于7.5平米。针对2007年11月出台的《北京市房屋租赁管理若干规定》的相关修订，其限定了市场中合租住宅的承租形式，在很大程度上保证了承租人的合法权益及承租安全。但是合租面积的限定也在一定程度上提升了合租人的租住成本，部分原本通过多人承租中小面积房源压缩租赁成本的客户将会被迫选择大面积或多居室房源来平衡人员、面积以及租金水平的相互关系。未来一段时间内三、四居室的成交比重有望得到提升。

六、2010年北京住宅租赁市场年状况

2010年以来，租赁市场率一直处于较低水平。虽然自08年12月以后租金价格一直处于上升趋势，但是相对于持续15个月上涨近110%的房价走势而言，租金的增幅很难与之匹敌，由此导致了理论上的租赁年率出现了连续下滑。这一状况在市场表现更为突出，一方面市场交易价格增幅迅速，同时租赁市场的租金价格却因为市场供需的不平衡而出现反复，造成了市场中租赁市场率的不断走低。

图表：2010年各月北京租赁市场年率对比（未计算物业持有成本及空置）

数据来源：我爱我家

作为房地产市场的一种形式，目前通过出租物业的方式获得的回报相对有限，其仅略高于一年期整存整取利率水平（2.25%），因此导致了更多的业主更看重来自房产价值上升带来的溢价。

究其原因，伟业我爱我家市场研究认为这主要与目前的置业观念有关。当下我国城镇的住宅私有化率已达84%，消费观念的错位再加上持续增长的房价逼迫着大量中低收入群体超前购房，抑制了租赁市场在解决城市住房需求时起到的过渡、分流的功能，从而导致房价的增长长期偏离租金水平，间接放大了物业的效应，造成了租赁明显偏低。随着未来市场中可供出租房源量的不断增多、市场中房价的快速上涨以及市场租金因淡旺季或租金阶段调整出现波动，房屋租金的利润空间或将会继续被挤压，传统的以租养房模式恐此会受到较大的冲击。

七、2010年北京住宅租赁市场成交特征状况

图表：2010年北京住宅租赁市场承租客户基本状况分析

数据来源：我爱我家

数据显示：2010年北京住宅租赁市场中，承租客户的群体主要集中在30岁以下（87.35%）的两口或独身家庭。这一群体8成来自外地客户，其家庭年收入状况主要分布在2-8万之间（65.23%），他们普遍受过良好的高等，任职于私企、外企或企事业单位（63.83%）。

对比去年的市场调研数据来看，今年市场中25-30岁的承租者比例有所回升，这主要是因为今年北京的房地产市场价格上涨速度较快，超出了很多人的购买承受能力。再加上4月以来国家持续出台宏观政策调控过高的房地产价格，使得很多人因观望房价走势而选择租房过渡。此外，今年承租客户群的收入重心也出现了下移，这主要与整体宏观经济状况导致的薪资待遇有关。更多的中低收入群体在面对持续走高的房价和不确定的未来大势状况时，选择了通过租房解决居住需求。

伟业我爱我家市场研究的调研数据分析得出：由于目前承租客群的年龄结构普遍较低，致使市场中的主要客群所能承受的租金价格相对较低。其中，每月能承受1001-1500元作为房租的承租客群占据相对首位（35.77%）。28.12%的承租者只能接受1000元/月的租房费用，这主要是因为这部分客群多是外地来京的工作人员或求学的学生。在客群的承租原因选择中，选择外地来京的比例占总量的38.43%，其次是方便或工作（31.22%）。临时需求、装修及拆迁等需求约占23%，较去年水平有所提升。依据被调研的客户选择，承租人群众最看重房源的价格、交通、地段以及周边配套设施这四项因素。（来源：我爱我家）