2020三四线城市现状：房子卖不出，价格下不来

        2019年，大部分三四线城市并不好过。棚改大部分结束，缺少上升动力的情况下，很多三四线城市价格压力剧增。而人口流入负增长，经济发展缓慢，商业配套不完善也一直是遏制房价上涨的最根本原因。如今不少三四线城市却又陷入了另一个尴尬的现状，即：房子卖不动，房价却不跌！ 房子卖不动，是因为需求减少，而房价不跌，主要还是上面严禁房价下降太厉害，力求“稳”。

       大家都知道，如今别说三四线城市了，就是一二线城市，房子都不太好卖。但相比一二线，三四线却更难，除了楼市大环境处于低潮之外，原因有四。

（1）三四线城市这一波的楼市繁荣，和棚改货币化息息相关。但如今不少城市已经基本完成棚改，而且国家货币化安置政策也在调整，所以的一个刺激点在衰弱。

（2）此前，由于一二线限制炒房，所以不少炒房客转向了三四线，由此增加了三四线买房需求。但这并非真正需求，而只是投机，一旦方向不对，自然偃旗息鼓，不再去买房。

（3）由于三四线不限价，所以此前涨幅较大，相比一些二线城市，已经没有了价格优势。加之二线城市的“抢人”战略，导致很多需求去二线城市买房，分流了部分三四线买房需求。

（4）相比三四线城市，一二线更有吸引力，所以一二线人口持续是净流入，而三四线是人口持续净流出。人口，就代表住房需求。三四线人口持续流出，代表住房需求在减少。

       让人奇怪的是，从市场规律来看，既然三四线房子卖不动，房价应该下调才对，为何房价却不跌呢？原因很简单，不外呼这九个字，即：不准降，不能降，不愿降！其实，除非万不得已，不然谁都不会降价。然而，问题的关键在于，如今三四线的高位房价，未来能不能保持住，能不能撑得住？从以上分析可以看到一个重点，即住房需求在减少。但从各方数据可以看到，三四线楼市供应却在增加，有数据显示，三四线楼市库存回到了7年前，去库存之后现在又库存积压了。也就是说，从长远来看，三四线楼市将供大于求。

       因此，从正常逻辑上看，三四线房价缺少承载的基础，未来应该是要下行。当然，如果房价持续多年不涨，其实也相当于房价下跌。

         值得一提的是，有统计显示，房价过万的三四线城市，已 过了20座。十年前，有专家评论，“房价过万”是二线城市的一个标志，如今看来这一判断贻笑大方了。实际上，新建商品房的均价，都已经接近了万元。

      但也不排除一些发展比较好的三四线城市，依旧可以考虑入手。

  雄安新区周边

       根据计划：雄安新区2030年人口规模为120万至140万人，2040年为285万人至350万人，2050年人口规模为1000万人左右。雄安的承接功能已定。但雄安发展保守估计还需要5-10年。

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     大湾区周边

     粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（以下称珠三角九市），总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。经济实力雄厚。经济发展水平领先，产业体系完备，集群优势明显，经济互补性强，香港、澳门服务业高度发达，珠三角九市已初步形成以战略性新兴产业为先导、先进制造业和现代服务业为主体的产业结构。

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     长三角周边

      集聚了23家机场、未来航空需求规模约3亿人次的长三角地区正在加速航空一体化进展。国家刚刚印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》提出，长三角要合力打造“机场群”。优化提升杭州、南京、合肥区域航空枢纽功能，增强宁波、温州等区域航空服务能力，支持苏南硕放机场建设区域性枢纽机场。加快合肥国际航空货运集散中心、淮安航空货运枢纽建设，规划建设嘉兴航空联运中心。众所周知，交通是一个城市发展的核心因素。河北省会石家庄就是火车拉出来的。可以重点考虑长三角周边的三四线城市，重点关注有交通规划或交通便利的城市。

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