5月京"倒V"型楼市已显 成交量、成交价、挂牌价齐降

一、2010年5月份北京二手房市场整体概况

5月份是楼市新政执行的个月，从4月二手房市场“热得发烫”，到如今“价量齐跌”，5月成为2010年中国楼市尤其是二手楼市的“拐点”，也是2010年“倒V”型楼市步入下滑通道的个月。

2010年4月中旬，房产新政密集出台，为赶乘政策末班车，4月下旬出现又一个交易高峰，4月30日，被称为“最严厉调控政策”的北京楼市调控政策出台，如今“京版十二条”已满月。在新政的刺激下，5月伊始，京城二手房市场从“大阳春”跌至“寒冬”，浓厚的观望情绪成为主流，成交量与4月份相比降幅达6成，挂牌均价环比下跌7.13%，成交均价下降8%。

1.存量房成交量大跌6成，挂牌均价环比下跌7.13%，成交均价下降8%

楼市新政对性购房一声棒喝，5月二手房成交量应声回落。据北京市房地产交易管理网发布的数据统计显示，5月份北京存量房网签量累计为14501万套，环比今年4月份下降58.5%，同比去年4月份下降34.7%。链家地产发布的数据显示，去除经转商过户，整个5月纯粹的二手房交易在6000套左右，相比4月份成交环比下降80%左右，相比“国十一条”新政前的一个月（即3月16日—4月15日），下降幅度则达82%，成交量跌至2007年以来水平。

来自房天下二手房数据监控的数据显示，5月份北京二手房挂牌均价为22845元/平方米，环比上月下跌7.13%，同比09年5月上涨57.9%。链家地产发布的统计数据表明，5月京城二手房成交均价为18650元/平方米，相比4月份的20154元/平方米，降幅达到8%。京版新政中每个家庭只能新购一套住房的强制要求，正在强迫客逐渐撤出京城楼市。

2．业主“转售为租”，客户“转购为租”成主流

新政后，北京市二手房市场迅速转冷，市场观望情绪骤升，买房人观望、业主着急销售，成交量减少明显。据北京中原三级市场研究部的统计显示，新政出台后，一些原来二手房交易活跃的区域，业主心态都发生了一些变化，部分业主报价下调。

业主方面主要表现为着急出售，有的业主一天好几个电话催分行找客户；有的业主主动降低报价以期早日成交；还有部分业主“转售为租”。

客户方面多持观望态度，看房量明显减少，其中部分客户“转购为租”，等待房价的下调。

3.租金上涨近500元租赁业务成中介救命稻草

新政颁行后，北京二手房市场瞬即降温，不急于卖房套现的业主和购房者进入新一轮博弈，他们或者选择暂时退出市场，或者发展租赁业务；急着卖房的业主大多给出较大的让价空间，5月27日房天下出炉的京城特价房中，业主让价空间达到650万。

在新政刺激之下，房产中介已进入生死攸关的时期，租赁市场的相对火爆使租赁业务成为这段时间很多中介机构的救命稻草。租赁市场火爆，租金随之上调。根据21世纪不动产的监测数据，相比去年同期，北京整体的租金价格涨幅超过20%，月均涨幅达到2%，是从今年3月份以来涨势尤其明显。最近一段时间，亦庄、朝青、百子湾、亚奥、通州等板块的租金水平大幅上涨，环比涨幅超过3%，部分区域超过7%，上涨近500元。

4.“”周边二手房价下跌 租赁市场火爆

4月下旬，新的楼市调控政策出台，使“”周边二手房的成交量价双双下跌，原本打算在周边买房的购房者也“由买转租”，等待房价的进一步下跌。这种“由买转租”的观望，反而带热了“”周边的租赁市场。据统计，新政出台后，望京、东升乡及亦庄三大“”周边的房屋租赁价格平均涨幅为200-400元/月。

据业内人士分析，“”周边的房价，随着调控政策的深入实施，有可能还会下降，二手房价估计会回归或略低于“”拍出前的价格，但不会出现房价大跌。所以，建议购房者，密切关注市场动态，不要错过买房时机。

5.客集中抛售手中房产，挂牌量出现大幅增加

新国十条等一系列地产政策的力度之大，是以前所没有过的，对抑制过快上涨的房价的决心明确，致使本已无力承受的人们对市场的预期十强烈，持币观望的情绪逐步弥漫开来，各大中介公司的看房率、进店率明显呈大幅下降态势。与新政前的房源一房难求的情况大大相反，较少挂牌的一些热门楼盘放盘量增加，且部分地区的房价出现松动的迹象，京出现客一次性放盘价值过亿的大单。

6.新建轨道交通沿线及房成为新政下最抗跌房源

被称为“最严厉的调控政策”的北京楼市调控政策已满月，北京二手房市场逆转直下，很多热点区域出现了价量双跌的态势，尤其是望京通州成为新政后京城房价领跌的两大区域。但受城市发展规划、轨道交通开通等因素的影响，也有一些房源抗跌性很强。

轨道交通沿线房源：2010年底北京将开通大兴线、亦庄线、房山线、昌平线和15号线一期顺义线等5条新线路，另外，通州区域还包括即将动工的M6二期以及规划中的M6支、S6、R1等线路。据统计，一个区域开通前后二手房价提升幅度至少在15%左右，是对于一些原来轨道交通缺乏的区域，轨道对房产价值的提升作用则更大。

房：为了让孩子享受良好的学习环境，购买房是很多家长的选择。5月以来，各区县的中、招生报名工作纷纷展开，对于部分家长来说，现在已经到了购买房的紧要时刻。一般而言，房早买早好，产权、户口、子女对环境的适应等都是必须面临的问题。社区刘涛表示，近期的报名带来的购房需求热，是房较少受到市场大环境影响的原因之一。

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二、5月份楼市新出台政策盘点

（一）北京市住建委下发《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，正式要求自2010年5月1日起，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。《通知》标明，同一购房家庭包括购房人、配偶及未成年子女，商品住房则包括新建商品住宅和存量住房。并要求，自2010年5月1日起，购房人在网上签约前应填写《家庭成员情况申报表》。房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口通过查验购房人的户口本、结婚证等证件原件对《家庭成员情况申报表》核实并复印存档，在网上签约时录入家庭成员的姓名及身份证号等信息。

政策解析：

自4月17日北京市人民政策根据国务院指示出台了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》后，对上述通知进行加强管理，要求对北京市同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房政策做到坚决落实，这也体现出北京市政府对北京房地产市场进行的力度，强力度下北京房地产市场也在迅速降温，多数购房者尤其是购房者进入持币待购状态，观察市场价格变化，这使得需求量大减，一些客也由原来的出售房屋转成出租房屋，直接刺激二手租赁市场房源增长。

（二）5月2日央行规定：从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备金率为17%。

政策解析：此举为央行收缩流动性的措施。

（三）5月5日，住建部发布《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，内容为下：

从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备金率为17%。

严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定。

要明确廉租住房保障申请人的收入和资产申报义务，抓紧建立部门和机构的信息共享机制。

正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再购买其他住房的，应当办理廉租住房保障退出手续。

房屋登记机构办理房屋权属登记时，应根据住房保障部门提供的信息，比对申请登记人家庭成员是否正在享受廉租住房保障的信息。

市、县住房保障部门要通过定期入户调查等方式，及时了解保障对象家庭成员变动情况及廉租住房使用情况。

对骗取廉租住房保障等行为，要按照有关规定或合同约定责令限期退回；未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格；对拒不执行处理决定的，市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行。

政策解析：

住建部逐渐加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租住房保障等行为。

（四）5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。

今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。《意见》指出，深化财税体制改革。

(1)、出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。

(2)、全面编制和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。

(3)、建立事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善企业国有资本经营上缴和使用管理制度。

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