10月70城房价涨幅回落，拐点是否已经到来？

10月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量为50个，比上个月减少3个；下跌的城市有17个，比上个月多5个；3个城市房价环比持平，比上个月少3个。其中，环比增幅为西宁的2.8%；降幅为四川泸州的-1.0%。

受到房地产长期调控的影响，4个一线城市房价环比涨跌基本稳定。新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中，北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

同时，10月份商品住宅销售面积为12483万平方米，比9月份的15240万平方米下降近20%，但仍比8月份的11654万平方米增加7.1%。除了销售面积下滑外，10月份，新房和二手房市场成交均现缩量趋势。其中，杭州、宁波、徐州等长三角城市成交显著缩量，同比降幅分别达16%、32%、28%。

10月份商品房住宅销售面积回落，以及成交量快速萎缩，主要有二个方面的原因：，LPR换锚后，主要是为了鼓励刚需住房，提高二套以上购房者的融资成本，控制房地产风险。由于人们对LPR房贷新政不甚了解，多城房贷利率均有所调整，市场观望情绪加剧。

第二，国内经济不景气，人们对将来收入增长预期在下滑，很多拥有多套房产的人在抛售名下房产变现，同时，开发商为了回笼资金，去除库存，都采取降价促销的策略。而买房人早已学会了买涨不买跌。现在开发商大搞促销活动，反而出手的人却少了很多，大家要先看清楚未来房价会怎么走，再决定是否出手买房。

现在问题是，10月份70城房价涨幅回落，成交量快速萎缩，究竟説明了什么呢？，炒方者不要幻想这次房地产调控政策会半途而废。据机构统计数据显示，10月份各地房地产调控超过60次，涉及人才、公积金、租赁等政策。宁波、沈阳、海口等地持续加强房地产市场监管。各地方政府将深入落实房地产调控“一城一策”， 未来房地产市场将进一步趋稳。

第二，开发商应该尽快转型升级，增加非房地产业务占企业总销售额的比重，减轻对房地产的过度依赖。其实，一些龙头房企也纷纷开始了自己的转型之路，比如卖绿色新能源汽车，有的涉足现代化农业，有的涉足服务类商管等等。因为未来商品房销售将继续下滑，房子不好卖了，资金回笼难度大了。以后房企要想过上好日子，则必须要涉足新的领域去发展，培养新的利润增长点。

第三，在推动房地产市场继续平稳运行的同时，各地还会建立健全房地产长效机制。河南、银川、惠州等地整治房地产市场乱象。各地稳步推进住房保障体系建设。深圳、杭州加快培育发展住房租赁市场，其中深圳推出“稳租金”商品房租赁试点项目；广州南沙区、烟台等地则加快了共有产权住房制度建设。

未来房地产将由商品房、住房租赁市场、保障房这三个市场组成，通过多方式、多渠道有效来满足居民住房需求。未来中高收入者可以购买商品房，低收入者可以通过租赁市场、共有产权房来解决住房，逐步将房地产市场恢复到“房住不炒”的居住属性。所以，未来购房需求将会分化，商品房需求减弱，房价将逐步回归理性。

10月份70城房价涨幅回落，各城市的一二手房地产成交也大幅萎缩，这説明了房地产市场正在降温，新的房地产长效机制正在建立过程中。对于炒房者、开发商来説，千万不要指望房地产调控会取消，而现在正好是逐步退出房地产的机会。因为，房地产市场现在正从原来的黄金时代变成白银时代，闭着眼睛赚大在钱的日子已经过去，房地产市场的寒冬季节已经提前到来。

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