房贷利率大调整：未来这些城市利率或上升！

根据8月25日央行发布的公告，10月8日起房贷利率大调整！

老的房贷利率计算是：基准利率×（1+浮动比例）

新的是：房贷利率=LPR利率+加点

新老房贷利率调整之所以引发关注，主要有两点：一是LPR利率比基准利率低，目前一年期LPR利率是4.20%，五年期LPR利率是4.85%；一年期贷款基准利率是4.35%，五年期贷款基准利率是4.9%。

其二，按照新规，首套房贷款利率不能低于LPR利率，目前是4.85%，二套房贷款利率不能低于LPR利率加60个基点，目前是5.45%。在国家统一的信贷政策基础上（加点），各个地方还可以根据实际情况确定不同的加点下限。

那么，调整后的房贷利率情况是怎样了呢？

北京：据北京青年报，北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）+55个基点（一个基点等于0.01%），二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。也即北京首套房贷利率上浮0.01%。

上海：21世纪经济报，上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。也即新老利率切换后，房贷利率为首套房4.65%，二套房5.45%。

深圳：有媒体向银行咨询，有银行内部员工的答复是，自9月5日起招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR，执行利率为首套5.15%、二套为5.45%，而此前首套利率为5.145%、二套5.39%。

苏州：据悉，南京的主流方案是首套房贷是LPR+80个基点（5.65%），二套房LPR+105个基点（5.90%）。

仔细观察上面几个城市房贷利率的调整，我们可以发现一些特征：

1、新老房贷利率调整前后，平均房贷利率变动不大，比如深圳的首套房利率只增加了0.005%，100万的贷款，等额本息30年，每月还贷金额只比原来多了3块钱左右。

2、新规执行后，层面上，新的房贷利率下限要高于旧的房贷利率下限。房贷利率一般是5年期以上的（目前95%的房贷都是5年期以上），传统的5年期以上贷款基准利率是4.9%，房贷利率一般可以打9折，即为4.41%。二套房利率一般不低于基准的1.1%，即下限一般为5.39%。

10月8日的新规后，新的首套房贷利率下限是4.85%，二套房利率下限是5.45%。一言蔽之就是价提高了。

3、新的房贷利率下限与之前银行实际执行的利率变动不大，所以本次新老房贷利率调整后对多数买房人的影响不大。

根据融360大数据研究院的报告，2019年7月上海首套房利率是4.84%，深圳是5.19%，南京是5.63%，北京是5.37%。而根据的数据，北京此前首套房贷款主流利率为5.39%，也就是说，变动只有0.01%。

如何看待本次房贷利率调整呢？

一、整体来看，新旧房贷利率计算方式调整后，利率变动不大，影响有限。但这可能是暂时的，本次房贷利率调整是一次新的尝试，以前从来就没有过，所以在监管层的眼里，肯定是希望稳为主，先观察情况，到时再做打算。我们可以以上海为例，按照全面统一的公式，首套房贷款利率不能低于LPR利率，但上海这次房贷利率却是相应期限LPR减20基点。

原因是什么？

如下表，我们可以看出，上海的房贷利率在主要城市的排名来看是的，只有4.84%，如果是按照统一执行，利率肯定会上浮，而本次是却减点，就是为了防止房贷利率大起大落。据媒体报道，诸多上海银行业人士表示，减点只是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。

二、当新的房贷利率调整完毕之后，央行很可能会下调MLF利率：

新的房贷利率公式是：房贷利率=LPR利率+加点

新的LPR=MLF利率+银行综合成本（资金成本、运营成本）

从上面两个公式可以看出，MLF利率对新房贷利率影响很大，之前MLF利率之所以没有做调整，我猜一部分原因应该是担心影响10月8日的新老房贷利率切换，现在稳定下来了，那么可以给MLF利率下调提供契机。

通过上面的分析，那么可以描绘出央行“降息”蓝图：

1、8月17日，央行发布公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，是一次改革式的降息。

2、8月20日，首次公布新的LPR是4.25%，此前为4.31%，印证了改革式降息。

3、9月16日央行全面降准0.5%。

4、9月20日，新的LPR再次下调。

5、10月8日，新旧房贷利率调整。

接下来很大可能就是下调MLF利率了。

二、MLF利率下调理论上可能会降低房贷利率，部分城市可能会受益，但对于房价上涨压力大，居民负债率高企的城市来说可能无缘。

数据显示：2019年二季度中国居民负债率是55.3%(住户贷款余额/GDP），按照这个速度，三四年就会超过65%的警戒线，央行报告表明，控制人均可支配收入、社融规模等因素后，居民杠杆率每上升1%，社会零售品消费总额增速会下降0.3%，所以未来控房贷、控房价将会是长期的基调，这注定房贷利率不会很低。

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