成交大幅萎缩楼市陷入僵持 观望是当前最佳选择

国家统计局5月11日发布“1月至4月房地产市场运行情况”显示：受房地产调控政策的影响，房地产开发景气指数自去年4月以来首次出现下调。与此同时，各地楼市在新政出台后一改4月前半月的量价齐涨局面，成交量迅速下跌。目前北京、上海、杭州等城市的一手房成交量基本上都有40%至70%的下滑。从本市最近一周的成交数据看，楼市也延续了下行走势，新政的出台导致多数客户转向观望，新房、二手房的成交同时出现较大的降幅，其中新房成交萎缩两成，二手房成交则下降了53.7%，而价格方面尚未出现大幅波动。

新房：开发商和购房者都在观望

当前的楼市环境可以用这样一句话来描述：新政调控遏制房价，预测拐点将至，房企定价硬挺不降，近日成交大幅下跌，后市尚需观望，购房者谋定而后动。

与其说当前的购房者都是在观望，不如说是在“谋定而后动。”这是记者通过走访在售楼盘和二手房门店后，经过与多位消费者的交谈了解得出的结论。之所以这样说原因有三，首先，消费者并不是在静态的被动的观望，而是在积极的关注目标楼盘的价格动向，更准确的说，并不是在被动等待楼市价格的整体下调后再做自己的购房打算，而是在时刻紧盯着面对成交量逐周下跌的景象。其次，聪明的消费者都不约而同地在当前采取“等待”策略，这种等待有着鲜明的目的。一是在等开发商面对成交连续滑落后的价格转舵，二是在等国家新政效应更有力的显现，三是在等待本市细则的出台和发挥更具体的调控作用。最后，之所以说消费者是在“谋定而后动”，因为市场中存在的是实实在在的有需求的消费者，他们有刚性需求也有一定的购房资金，观望只是谋定的过程，在适宜的时机就会选择出手。

从去年年底开始就打算买房的李先生关注本地楼市已有半年，李先生告诉记者：“自从新政策出台以来，我们看到一些楼盘借着‘五一’和‘母亲节’等名目打出了让利、、返点等形式的优惠活动，但实际上我们挨个去各个楼盘询问具体价格情况时发现多数楼盘所谓1%至3%的价格优惠无非是和往常一样，是对一次性付款给予的优惠，房价自身真正的下调微乎其微。当然我们很理解现在的情况，新政策出台不久，楼市正处观望期，我们消费者和开发商也在彼此观望，现在各个楼盘都在挺着价格没有人率先进行实质性，也许在销量持续低迷以后，各个楼盘集体也说不定。总之目前我们还是在期待有关政策，尤其是天津本地细则出台发挥效应后再做决定。”记者随即走访了河西区、南开区的几个楼盘，大多数楼盘的销售员表示目前价格上未有太多改动，优惠上也是和以前一样遵循一次性付款优惠1个点至3个点的原则。

但是，也有少部分消费者持有和李先生不尽相同的观点。在河西区梅江区域某楼盘销售现场，记者遇到了前来看房的徐先生夫妇。徐先生说：“买房人都希望房价有降的可能，但是我们也看到近几年，年年有政策出台，房价也年年都在涨。说实话，我们认为即使政策效果显现也很难让房价回落多少。所以趁现在的观望期我们主要是在挑选适宜的地段和喜欢的户型，尤其是看得见摸得着的现房，只要自己认为房子合适、价格能接受就可以买。”

二手房：成交量急速下跌价格未见大幅下降

从最近一周成交数据看，二手房市场对于新政的反应更为敏感，5月3日至5月9日的全市二手房成交量同比下跌了53.7%，购房者的观望情绪较新房市场更为沉重。“新政之后，二手房市场虽然房源有所上升，但目前还未出现者的大幅抛售情况，最近一周的价格变动幅度也不大，因此购房者这边也是普遍关注的多、交易的少。”我爱我家策划部经理陈萌表示。新政之下，者因何不急售，是对新政后市的价格坚挺保持乐观还是根本不惧手中房产价格贬值？记者来到本市代表性的重点中的房区域进行了解。河西区岳阳道某中介门店店长告诉记者，该区域很多客都是在去年年初房价较低时入手的，尽管新政给者的回报带来不利信息，导致一些客希望趁现在房价尚未到时出手，从而获得较高回报。但记者可以感到者虽然出售，但在价格上并不妥协，也并不急于将房产出手，不急于卖房的原因是无论价格高一些或低一些，都只是赚多赚少的问题，当前新政影响到的房价变动还未到令者担忧的程度。

开发商：调低年度销售目标接受两成幅度

“国内楼市会回到2009年年初的水平，房价下降15%至20%。”潘石屹日前抛出的这一论断并非是危言耸听。据中国不动产研究日前发布的楼市走势调查报告显示，76%的开发商认为，本轮楼市新政的实施可以遏制目前房价上涨势头，而超过50%的开发商更直接表示会调低公司今年的销售目标。

中国不动产研究在针对25家房企进行调查后发现，超过5成的企业表示会调低今年的销售计划。业内人士对此表示，开发商应对此轮调控的策略理应是销售，且应一降到底，对于的幅度，多数开发商给出了20%的可接受空间。

4月中旬以来，、地方楼市调控政策密集出台，尤其二套房首付50%、贷款利率执行1.1倍及“认房不认贷”的政策对投机性购房需求有了明显的抑制作用，面对如此大力度的调控政策，新项目推出速度明显放缓，市场出现了浓重的观望气氛。报告显示，一系列新政出台后，48%的房企会维持原有的销售计划不变，44%的企业计划小幅下调，8%的企业会大幅下调。

业内：量缩是价跌前兆三季度后有望抄底

业内资深人士认为，有效的政策调控，一般分三个阶段，阶段就是量缩；第二个阶段是价跌；第三个阶段是刚性需求和合理的改善型需求开始回归市场，实现最终的调控目的，量价回归合理水平。而目前的调控正处于阶段向第二阶段过渡的关键时期。

那么消费者最为关注的房价问题何时会出现松动呢？一种观点认为，在信贷收缩、投机性需求得到抑制的情况下，如今房企资金最宽松的时点已过。如果观望持续，那么下半年房企资金将出现一定程度的紧张局面，促销现象将越来越普遍。但也有另一种观点认为，目前开发商的资金链仍然充裕。由于大部分开发商在2009年都积累了不少资金，具备了“挺住”的资本，其固有的经济实力或使其缺乏促销的动力。

据预测，如果第三季度成交量仍在低位徘徊，总会有开发商会率先以回笼资金，这个时候房价的松动应当会比较明显，但是否会持续下行目前还很难说，可能只是一个阶段性的转变和调整。因此对于购房者而言，抄到房价的最底部很难把握，如果在今年下半年出现了房价较大幅度的下降，已经是购房的可行之选。