一.楼市的冰与火

四年前，传闻已久的深中通道正式敲定。

中山，一个原本波澜不惊名不见经传的养老小城市，突然被抬到了粤港澳大湾区战略的重要节点城市。

政策红利大爆发，房地产市场大震动。

原来平均只有四五千的房价，来了一波疯狂补涨，一下子破了万元大关。

但今年的剧情又反转了。

近日，珠海的御城金湾宣布降价，17000元/㎡的公寓现在只售11000元/㎡，堪称「年度大跳水」。

消息一出，珠中震动，一度造成御城金湾门前道路交通严重拥堵。由于人太多，销售中心不得不提前关门，出动大量保安维护治安。

御城金湾销售中心人满为患▼

当日下午两点的销控板▼

囤了几年卖不出去的房子，降价之后一天下来迅速去化了两百多套。

而这仅仅是中山楼市的一隅。

6字头、特价房、低首付……纵观局势，你会发现中山已经打响了各种降价促销大战。

二手房方面，今年的价格曲线先是跌了一波，后来升了一点，如今又不见涨势。

中山近一年二手房均价▼

最见萧条的莫过于土拍市场。

上半年仅成交一宗商住地，下半年终于放出了几块优质宅地，无奈开发商并不买账，无人问津或草草收场。

而楼市最冷的时候，土拍更是冷清得不能行。尽管地块周边配套成熟，但就是无人问津。

而楼市最热的时候，到处都是「日光盘」。销售中心人头涌动，挤得只能看人群中的缝缝看清销控板，等到挤到人前，只剩下零星的一楼和顶层可选。

分裂的中山，房价将要打回原形？还是另有新格局呢？

是日中秋，大胡子团队再探中山，实地调研中山的楼市现状。

我们发现中山这个小城市，房价竟然悄悄怼到3.7万/㎡！

二.早期三大富人区

首先，从中山人的地域观念说起。

近十几年来，中山依傍三个楼盘形成了中山的三大富人区：

是水库边的凯茵；

第二是东区的远洋城；

第三是附带学位的奕翠园。

先说凯茵。

凯茵是雅居乐00年代的项目，当时的雅居乐仅仅是一个在三乡镇干了一票的本地小开发商，但却非常良心地设计出了几乎可以和国外豪宅比肩的高档住宅产品——凯茵豪园、凯茵新城。

凭借优质设计和自然资源，凯茵很快成为了中山富人们的聚集地。而雅居乐也就此发家，从此走向。

早期建成的凯茵楼盘尚属东区，但后期开发的项目被划分到了火炬开发区。而远洋城和奕翠园都位于东区。

如果说有山有水又有完善配套的凯茵还有什么美中不足，那一定就是它离市区太远了。

远洋城却补足了这一点。

远洋城背靠鎏金山，面向东区市中心，出则繁华，入则宁静，真是一片城中净土，所以中山很多old money也汇集于此。

最后是奕翠园。

事实上，奕翠园四周交通拥堵，还有不少「老破小」，但它最核心的优势在于。

许多家长为了子女接受优质教育，削尖了脑袋搞学位，买房成了途径之一，也因此可以让奕翠园大卖。

三.大湾区下的中山楼市

中山一路向东发展。

老石岐是中山的老城区。大约在二十年前，政府就动了把市中心东迁的心思。

重点学校、政府办公地、会展中心、文化中心步步东移。如今，东区俨然是新中心的姿态。

如果继续东移，将会延伸到深中通道附近的火炬开发区和翠亨新区这两个板块，不出意外，未来会是一个规模相当的产业中心。

新区靠概念炒到均价1.8万/㎡，但周边荒凉，设施不全，楼市一冷房后劲乏力。

而东区，属于市中心，基础设施是全中山最完善最成熟的，仅比一片荒芜的新区稍贵三四千而已。

可以说，新区价格存在泡沫，已达到它未来的价格；而东区虽贵，价格确实扎扎实实。

待到2024年，深中通道通车以后，中山房价应该还会再涨一波，而最有涨劲的不是新区，而是离深中通道不远又配套完善的东区。

中山，有太多的改善房！

然而，数据告诉我，2018年中山居民人均可支配收入46865元，能拿出三百多万买房的又有多少呢？

在时代楼盘逛的时候，销售说漏了嘴。中山的限购政策名存实亡，原本外地户口需要半年社保才能在中山买房，但现在管得松了，只要交一个月的社保也能买。

虽然购房人群以中山人更多，但大局难以挽回——中山区位好，本地人收入低。东区未来还会是中山人的吗？

结

中山本是一个没有什么存在感的三线小城，但有了深中通道，中山已不是中山人的中山，甚至是深圳人的中山，人的中山了。

就像深圳，你很难活捉一个深圳人土著，人民皆可为深圳人，正如那句老话「来了就是深圳人」。

回深圳的路上，我们坐上了有「水上深中通道」之称的客船。船上更多人讲普通话，极少听到粤语。

中秋节过后的客运码头一片热闹，那些从深圳福永下船的旅客，坐着大巴向机场进发，然后向着各地散去。