楼市新政出台一月 京津等五大城市量价全线飘绿

根据中原领先指数系统数据显示，5月以来五大城市二手住宅价格及成交量却出现不同程度的回落。究其原因，可以发现4月上半月和下半月的情况迥异：上半月，各大城市延续了3 月成交旺盛的态势，量价齐升；下半月，一系列房产调控政策集中出台，是受“新国十条”中差别化信贷政策的影响，二手房市场进入调整，成交量全面下挫，进入五月，4月已松动的价格进一步下挫。

一、五大城市二手住宅成交面积逐周下挫

从如下京、津、沪、穗、深五大城市新政一月以来的二手住宅成交面积可以看出，各城市成交面积逐周下浮，北京回落最为明显，由近35万平方米回落至不到10万平方米，其次深圳由15万平方米之多回落至不到5万平方米，津、广、沪也都出现不同程度的下浮。

（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）

二、新政一月，五大城市中高档二手商品房价格全面回落

从如下图中数据可以看出，新政以来，京、津、沪、穗、深五大城市中高档二手商品房价格全线飘绿，北京由4月中旬的近20000元/平方米回落至目前的18000元/平方米左右，上海由26000元/平方米以上回落至25000元/平方米左右，其他城市的价格也均呈回落趋势，回落幅度在5-6%。

（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）

新政出台一月 北京租赁市场迅速走火 供需两旺促租赁量价双涨

自4月中旬新政调整以来，已有近一个月的时间，先是国务院出台多项楼市调控政策，紧接着北京的各项具体调控措施相继出台。在组合拳的连续重击下，北京市一二手房买卖市场迅速降温，在近一个月内出现了逆转而下的下跌态势。但是，买卖市场的转冷，却刺激了北京市租赁的走火。

“转售为租”和“转购为租”增加 供需两旺促租赁价量双涨

北京中原三级市场研究部的分析人士认为，4月政策频出，客户对买卖市场持观望态度，买卖市场迅速冷却刺激了租赁市场，“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主都在短期内大量增加，从而促进了4月下半月以来租赁需求的旺盛，买卖冷转为了租赁热。

据北京中原三级市场研究部的数据显示，新政出台之后，4月下半月租赁成交量环比上半月上涨了43.7%，而5月1-13日租赁成交量与4月同期相比也涨了55.4%。与此同时，租赁房源量增长也十分明显，4月14日-5月13日一月的时间租赁房源量环比上一周期（3月14日-4月13日）上涨了28.4%，租客求租量环比上涨了29.2%，而在往年4月份都为租赁市场的季节性淡季。在供需两旺的促进作用下，租金价格环比也出现了上涨，新政后一月北京市中高档二手商品房租金价格环比上涨了4.5%，但是一些租赁热点区域，一套住房的租金能上涨300元/月左右.

原因分析：

北京中原三级市场研究部的分析人士认为，近一月租赁市场成交持续活跃，主要原因有以下几个方面，一是租赁房源充足，除原来租赁房源外，本月买卖市场在下半月迅速转冷，换房和“转售为租”的情况都带来了房源的增加；二是部分准购房者，在新政出台之后，对市场产生观望，期待房价在政策的调整下出现下调，开始不着急买房转向了租赁市场，“转购为租”；三是目前一些区域租赁到期，市场中换房的客户较多。在供需两旺的情况下，租赁市场成交持续活跃。

据北京中原分行反映，面对房产政策越收越紧，部分业主开始出现了恐慌和着急出售的情况，分行买卖房源量明显增加。但与此同时，一些不着急出售的业主开始由买卖市场转向租赁市场，即“转售为租”。此种现象在4月14日以后表现的比较明显，下半月买卖市场转冷后，部分业主和购房者开始转向了租赁市场，租赁房源和求租量的上涨，助推租金价格的较大上浮。

预计：高考 5月房热将促租赁市场价量双升

北京中原三级市场研究部的分析人士认为，2010年4月14日以来在北京市政府系列调控政策的影响下，买卖市场由热转冷，业主“转售为租”和客户“转购为租”的现象增加明显，从而促进了传统租赁淡季的4月，在今年出现了租金价格较大上涨的情况。进入5月以来，高考将近，一些家长将为考生提前租房；高校的毕业生们将会陆续走出校园，在外面租房找工作，此外，还将有一些外地学子为准备各类考试来京求学，因此，预计5月份租赁市场成交量将有所上涨，而租金价格也将会呈现一定的上浮走势。

近期北京市房租金价格情况：

（以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

新政来一个月北京土地市场：价量双双大跌近9成，部分地块限价过高存隐患

热炒也因土地、冷淡也从土地开始

3月15日北京一天卖出6块地，土地出让金高达143.5亿元，望京创造了历史高点，更是引导了北京乃至楼市出现，17日北京土地出让金再获大丰收，7块挂牌出让的土地共获得土地出让金76.25亿元，而09年全年土地总仅成交928亿。

4月14日以总理主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议再次提及房地产政策收紧为起点，一直到4月30日北京楼市12条为阶段政策终点，及北京政府出台了一系列的土地、商品房、交易环节、信贷的宏观调控。是对土地市场已经起到了立竿见影的影响。

据北京中原市场研究部统计数据显示今年4-14日到5.13日，北京土地市场冷淡，仅交易成功17宗地块，其中仅延庆及大兴2块住宅用地成交。总建筑面积为230191平米，环比3.14-4.13，的9块住宅用地、1368791平米，分别下跌了77.8%及83.2.。而楼面均价更是从创造历史记录的上月的15094元每平米下跌到2068元每平米，下跌幅度达到了86.3%。住宅地块成交价格总额更是下跌了97.7%。

土地拍卖制度改革，出让土地集中房山

4月16日土地挂拍政策大改革

1：弱化价格因素防止高价地。2：限制企业拿地规模防止囤地。3：试点限房价、限地价方式

而在最近一个月的土地供应并没有明显增加，供应的主要为房山土地；北京房山长阳起步区的8个地块中，万科中粮联合体两块，北京城建去年9月将4号地拍得。除12日招标的3号和8号地外，其余的2号、6号地已经于5月6日挂牌交易，其中6号地要求全部建中小套型商品住房，销售限价为1.25万元/平，已经接近周边的二手房和部门新盘的销售价格。不过，至今仍无人叫价。

据北京中原三级市场研究部统计数据显示在09年房山区，土地总成交额达到100.3亿，总建筑面积为2431967，9月以后的部分拉高了区域的价格，全年的楼面价在4125.4元。其中住宅的面积为2276246平米，总成交98.85亿，住宅楼面价为4342.9元每平米。

而在2010年区域新增楼面积为480695平米，总交易额为14.7亿，楼面价为3057元每平米。住宅成交为323878.8平米，成交总价为12亿，楼面价为3723元每平米。

09年来土地供应已经新增住宅2600125平米，按照一套商品房100平米计算，房山09年可以新增商品房26000套。

据北京统计局数据显示：发展新区(房山、通州、顺义、昌平和大兴)商品房在一季度销售12037套，而房山一季度销售在1800套左右，年化销售量在7200套左右，也就是说仅09年来的土地供应已经可以满足房山区3.6年的销售。目前增加供应土地不如加快已出售土地的开发

但是需要注意的是12号挂牌的房山长阳3号地招标底价是9.1亿元，折合出让建筑面积14.4587万平方米，楼面价“起始价”是6293元/平方米。而在2009年9月7日成交的1号地的楼面均价为6443元，也就是说已经成为部分区域市场的标杆价格，这可能对抑制土地市场过热有一定的影响。

北京中原总结新政以后的一个月北京土地市场可以看出：

1：供应锐减

最近的房地产宏观调控政策都提及了增加土地供应，但是在最近一个月暂时没有明显的出现，推出的土地主要为远郊区，甚至是部分土地市场已经出现积压的区县，而之前市场火热的通州、望京、亦庄并没有土地出让，土地市场并没有起到从源头抑制房价上涨的目的，不增加供应，商品房必然成为稀缺品，很难有开发商愿意主动。

2：大部分开发商已经明显意识到新政的到来，小部分地方政府还不知道

从最近的土地拍卖可以看出，开发商已经明显的开始谨慎拿地，是一些开发商的报价甚至到百位数，而且部分地块也首次出现了无人应价的现象，但是部分限价地的起拍价过高，难以影响之前的项目炒作。

3：日后不会再出

据北京中原三级市场研究部统计数据显示在2010年一季度北京土地交易额已经达到了486亿，远超09年一季度的23亿20倍。超过08年及09年总和。而更是已经达到了09年全年土地出让金928亿的52%。

不仅总交易额，溢价率已经达到了120.8%，更是相比09年的2%，上涨了60倍，即使相比08年也上涨了2倍。楼面均价上涨到了7314.6元每平米，相比09年上涨了339%。

本次政策改变将使得即使有资金实力的企业也很难再用单纯的高价拍得土地。但是需要注意的是土地拍卖中的人为因素对地块拍得企业的影响。

4月住宅用地楼面价高达15094元每平米的情况，已经肯定成为近年的点，土地市场的趋冷不可避免。但是如果限价地一直集中在部分区域，很难从根本上调控楼市。

新政一月，二手房“量价齐跌”，5月成交已跌8成，价格年内有望跌3成

京城楼市历经2009年的交易，2010年4月14日起，接受了历年最严厉循环政策的洗礼，在经过了“国十条”、“北京十二条细则”等政策后，北京楼市渐入下行通道。

“量价齐跌”成二手市场主流

北京中原三级市场研究部的统计数据显示，新政后的4月14日到5月13日，北京存量住宅网签成交量为27863套，与去年同期同比上涨了28.1%，但与前一个成交周期（3月14日-4月13日）环比下浮8%，当然，14日新政出台以来，出现了大量抢搭末班车的集中成交和4月末“经转商”的集中过户，如果除去该部分非正常交易，环比下浮35%。

价格方面来看，北京中原三级市场研究部的数据显示，新政半月，5月初的北京中高档二手商品房价格为19133元/平方米，较新政出台时四月中旬的19860元/平方米下浮了3.66%，而新政一月后的现在，北京中高档二手商品房价格为18635元/平方米，继续下挫2.6%。

造成“量价齐跌”的原因，北京中原三级市场研究部认为：

1）4月上半月，刚性需求及看好楼市走势的客入市，在交易量快速并大幅回升的同时，京城中高档二手楼市价格继续大幅上涨。下半月受到“国十条”收紧政策的影响，除部分着急出售的业主售房外，大部分业主的心态微现松动迹象，因此价格方面出现回落。

2）受新政的持续影响，消费者的观望情绪继续加重，购买力明显下浮，成交量进一步回落。

由此可见，陆续出台的收紧政策，促北京的二手楼市渐入下行通道。而目前的北京二手楼市动态如下：

5月来二手房成交量实际已下跌近8成

本来是成交旺季的5月小长假，在今年没有出现，各中介公司门店难得有一个上门客户，部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。这一现象在五一以后依然延续，据北京中原三级市场研究部统计数据显示最近17天的二手房总成交量仅为4490套，日平均仅264套，相比4月日平均成交1096套下跌幅度达到了76%，近8成。

业主“转售为租”，客户“转购为租”成主流

新政后，北京市二手房市场迅速转冷，市场观望情绪骤升，买房人观望、业主着急销售，成交量减少明显。据北京中原三级市场研究部的统计显示，新政出台后，一些原来二手房交易活跃的区域，业主心态都发生了一些变化，部分业主报价下调。

业主方面主要表现为着急出售，有的业主一天好几个电话催分行找客户；有的业主主动降低报价以期早日成交；还有部分业主“转售为租”。

客户方面多持观望态度，看房量明显减少，其中部分客户“转购为租”，等待房价的下调。

房源微涨，需求、看房量锐减近9成

北京中原三级市场研究部抽样统计数据显示：相比4月上半月平均水平，北京的楼市因为一系列政策的影响出现了明显的从完全卖方市场转变为买方市场。是在京版12条政策出台以后，最近10天北京二手房的新增需求下跌了89%，而房源供应依然维持在比较高的量，相比4月上半月上涨超过20%。而看房量则下跌了85%。从目前市场的情况来看5月实际二手房的成交量很有可能出现大跌超过6成的现象。

二手房房价已经全面下跌，部分区域、部分类型房源价格下跌超过25%

京版12条出台，逆转了北京二手房市场，目前因为房源供应上涨已经开始转变为买方市场，房源数量甚至超过了新增客户数量。供需比出现了明显的逆转，4月初的1：4.5到4月下半月的1：2.3左右，转化为5月初的1.12：1。

市场挂牌均价已经从4月上半月的22580元每平米下调20885元每平米，下跌幅度达到了7.6%。的通州区域价格下跌已 过15%。

目前市场房源均价下调幅度比较大的主要为四类房源

1：以炫特区为代表的小户型比例高的小区，从接近3万已经下调到2.2万左右，成交价格下跌幅度超过25%

2：以通州为代表的前期热源，新华联家园、格瑞雅居、瑞都国际均价下跌幅度已接近30%。

3：以通惠家园、望京西园、回龙观等经济适用房小区，因为大量房源上市也领跌区域楼市，价格跌幅达到了15%。

4：前期区域，亦庄等区域最近二手房价格下跌幅度也超过6%。

二手房签数据最近难代替实际市场情况

因为每日近400套的经济适用房转商网签，使得目前的网签数据很难代替实际市场成交情况，北京中原建议应该将经济适用房签约单独归类，这样也有利于普通消费者更直观的了解目前宏观调控对市场的影响。

5月份北京楼市走势预测

1：成交量大跌6成以上。

限购、限贷的政策在4月30日出台将使得改善性购房出手谨慎，而需求将在5月消声灭迹。之前占市场总成交量4成的客离场，而大量刚性需求也会期待房价下跌而转为观望，这将使得5月楼市成交量下降6成以上。

2：成交均价开始出现区域性下跌

一系列政策的有力打压，将明显的出现部分区域价格加速回落的现象，以通州为代表的部分区域在5月价格下跌幅度上涨可能超过15-20%。

3：市场调整趋势

北京房价将立刻停涨， 50%的客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调30%的现象。本次楼市的调整时间将超过2年，很难在2012年以前出现回暖。

新政一月来，北京商品房市场已触顶，量跌5成，近一周超半数项目0成交，下降可能加快

一个月的新政，在北京商品房市场见到了效果，量价双跌。

据北京中原市场研究部统计数据显示：截止5月13日数据，北京商品房除去政策性房住宅总数为6846套，同比09年同期的14663套下跌幅度达到了53.3%。而环比上月年内市场最火的3月下半月以后成交11322套，也下跌了39.5%。而且这还是受到了政策末班车的影响，商品房市场的下跌趋势已经明显。5月有望加速下跌。

成交价格停涨，但主要受个别郊区项目影响，均价下跌8.4%

据北京中原统计数据显示，因为4月底开盘的密云保利花园在统计周期内以7800的均价成交总面积达到了703套，总面积67242平米，故拉低了北京商品房的成交均价到21120元每平米。相比出现房价峰值的3月下半月到4月初，下跌了8.4%，但是如果去除这部分影响，房价在24000元每平米，依然保持上涨。

最近一周，半数预售项目0成交

在3月来取得预售许可的59个项目中在6-13号最近一周，其中有30个项目为0成交（其中在3月售罄2个项目）占到了半数，而销售超过100套的项目分别为远郊区，密云的保利花园及房山的中国铁建国际城。

三环内超过4万城区项目仅为中海紫御公馆一套，其他大部分为2-3万项目成交。

部分项目开始调低开盘价格预期

成交量大跌，售楼处门可罗雀使得很多开发商开始调整心理价位。被逼得心急了的开发商，也开始使出了的“杀手锏”。 北六环的湾流汇别墅，双拼的开盘均价是每平方米18000元至19000元，另外还有全款88折、贷款99折的优惠。“最初预期是卖到每平方米23000元的，这次开盘降了不少，开发商也是希望赶快把第三期卖完，回笼资金。龙湖•蔚澜香醍145平方米的三居板楼，5月8日开盘均价是每平方米17000元，比之前销售人员透露的预沽价下降了3000元；已经在北京市房地产交易管理网上登记9号预售的新天际SPACE+，则延期了开盘时间，还处于排号积累客户的阶段，销售员报出的预计均价，也比房天下上记录的每平方米27000元的历史价格，降低了3000元。

但是除了部分郊区项目外，城区项目的价格依然坚挺，开盘的元大都7号，每平方米均价则从28500元上调到31000元。从目前北京 新盘市场的整体来看，促销依然只是个别开发商的小众行为，更多的开发商因为看不准，实际在延期开盘。而且，即使是这种促销，也只是象征性小幅度让利。政策如果不严格长期执行，很难使得开发商作出割肉举动。