如今看来，“出来混，迟早是要还的”这句话，用于曾经在市场行情大热时疯狂海外发债的房企身上，一样也毫无违和感。
在国内贷款融资渠道基本已经堵死，海外发债成本又高到不能承受的时候，对资金极其依赖的房企，手里可打的牌，已经不多了。
可以预见，从2019年年底开始，一些资金链比较紧张的房企在扛不住的情况下，将率先打折促销。
在香港警匪片的巅峰之作《无间道2》中，吴镇宇饰演的倪永孝在掌权之后说出了《无间道》系列电影最重要、也是贯穿整个电影始终的一句台词，那就是：
出来混，迟早是要还的！
这句话也是整个《无间道》系列电影的核心思想，或者说是导演刘伟强和麦兆辉想要传达的一种他们对香港江湖的价值观。
如今看来，“出来混，迟早是要还的”，用于曾经在市场行情大热时疯狂海外发债的房企身上，一样也毫无违和感，而且似乎就是为他们量身打造的一样。
1
从2017下半年开始，面对过热的房地产市场，国家开启了新一轮以去杠杆为主的楼市调控。对个人而言，当然就是限购限贷款。而对房企而言，主要是在贷款、发债、信托等融资渠道上的全面收紧。
房地产属于资金密集型行业，身处其中的房企对资金的依赖和渴求，完全不亚于资深烟民对烟的那种渴望。
因此，在国内融资渠道收紧之后，各路房企眼看现金流就要维持不下去了，于是纷纷开始转向海外市场融资，主要渠道就是发行美元债。
而当它们走出海外才发现，相较于国内的融资渠道而言，美元债的利率，简直是低的惊人。
当时，国内大型房地产企业的贷款利率，基本维持在6-7%之间，中小房企的贷款利率，基本在8-9%之间。通过信托渠道融资的话，则基本都在10%左右。而如果是走影子银行或者民间借贷渠道的话，甚至高达15-20%。
那么国外是个什么情况呢？
受2008年全球金融危机影响，欧元区、美国、英国等主要国家的利率，普遍偏低。因此，2017年、2018年那会，内地房企在境外发行的2年期美元债，主流利率基本都在3-5%之间。3-5年期的长期债务，甚至能做低到2%。
（数据来源：bloomberg 制图：金地八卦男）
▲ 2017年中资房企美元债利率（横轴）及占比（纵轴）
和国内动则8%，10%的利率相比，简直就是便宜的不要不要的。
因此，面对美元债和人民币贷款之间这种巨大的利差，国内房地产企业只要够条件，哪怕自家的账户上不缺钱，也是卯足了劲，想方设法都要到香港、新加坡、纽约等市场发行美元债。
为何？
因为哪怕你什么也不做，只是把海外以4%的低利息借来的美元，兑换成人民币，然后再以8%的高利率转手借给那些需要钱，但是没资格发债的中小房企，也是妥妥地躺赚一倍的利润啊。
这率，比宇宙行工商银行还要高。
所以，对于当时很多房企纷纷出海外发行美元债的行为，一度被业内人士称之为到国外去“ 薅资本主义的羊毛 ”。
更何况，当时国内房地产行业正是如日中天之际，房企的净利率润基本都能达到15%。
因此，在15%的高利润面前，美元债4%的利息，在房企眼里，那都不是事。低息美元债就是香饽饽，就是唐僧肉，不吃白不吃，有多少吃多少，来者不拒。
而且， 当时市场大好，是典型的卖方市场，房子根本不愁卖。 所以房企发债借来的钱，基本都用来拿地、拿地，还是拿地。
迅速做强，扩大规模，成了当时所有房企共同的追求目标，很多房企的心态也急速膨胀。
有一家房企，2016年销售额还不到200亿，但是在公司2018的规划里，就敢喊出突破1000亿的口号了。
2017年，也一度被称之为房企的“大跃进”时代。似乎不成为千亿房企，都不好意思在行业内混。
据不完全统计，当时有超过200家企业喊出了三年冲击1000亿销售额的口号。
销售额要上去，拿地是步。
所以2017年的时候，一二线城市的土拍极其疯狂，频频举牌、地王频现，几乎每个城市的地价都刷出了新高度。
到2018年的时候，这种势头进一步蔓延扩大到广大三四线城市，洛阳这种三线城市，地价都开始冲击万元大关。
无论是在开发商眼里，还是在购房者看来，行情那是一片大好。
可以说，2017下半年至2019年5月近两年的时间，各路房企都度过了极其美好的两年幸福时光。大家赚得盆满钵满，数钱数到手抽筋。
当然，在疯狂拿地的同时，房企们发行的美元债，也创了历史记录。
从图中可以看出，2017年和2018年，中资房企美债发行量几乎是2015年和2016年的3.5倍。甚至跟钱荒最严重的2013年和2014年相比，也是的。
不过，幸福的时光，定格在了2019年5月。
从2019年5月开始，楼市调控力度明显加大，小阳春提前结束。7月31日，高层甚至罕见表态，提出坚决不把房地产作为短期刺激经济的手段，进一步收紧调控，让指望楼市松绑的房企和投资人彻底绝望。
更糟糕的是，两年前大家借的钱，该还了！
2
欠债还钱，天经地义。问题是在当前房地产市场已经风光不再的时候，这个钱，怎么还。
从2019年下半年开始，一大波2年期的美元债即将到期，眼下销售不畅，现金流紧张的房企们如何偿还当年大举发行的美元债务，成为了CEO和CFO们最头痛的事情。
两年时间，国内外政局，房地产市场，人民币和美元的汇率，都发生了翻天覆地的变化。
从2019年下半年开始，大部分房企销售额出现明显下滑，同比去年更是大幅度缩水。
在销售规模缩水的同时，利润率也掉得厉害。A股上市的25家房企平均净利润已经从去年的15%左右下降至目前的9%左右，几近腰斩。
在整个市场转淡，销售额缩水，利润下滑的同时，更加雪上加霜的是，人民币兑美元的汇率从2019年年初开始，突然进入贬值模式，来了个自由落体。
2018年1月的时候，美元兑人民的平均汇率是大概是1:6.33。而如今，这一汇率已经来到了1:7.15。
一年多时间，人民币贬值接近11.5%。
房企在国内卖房，结算使用的都是人民币，但是偿还美元债时，需要用手里的人民币去国际市场上兑换美元。
以1亿美元的美元债为例，2018年1月还的话，房企只需要拿出6.33亿的人民币就可以还清，如今，则需要7.15亿人民币。这一来一回，中间的损失就是5300万。
因此，对于房企而言，人民币贬值了11.5%，这相当于债务利率被动跟着增加了11.5%。算上当初发债时4%左右的基准利率，综合算下来的融资成本已经达到惊人的15%。
目前，钢铁、化工、建筑装饰等传统制造业的行业净利润也就在3%左右，家电、纺织、服装、轻工制造的行业利润在8%左右。
如果这些行业当初发行了美元债，如今要还的话，赚的钱，都不够汇率损失的，两年下来就基本算是白忙活，还要倒贴钱欠下一屁股债。
也就房地产、传媒、互联网、医药生物等少数几个净利润在10%以上的行业还能够承受这个汇率损失。
而房地产行业，在15%的资金成本面前，也基本快到承受的临界点了。
如果说前两年房企海外发行低息美元债，然后到国内市场疯狂拿地买买买、花花花是躺赚的话，那么如今面对人民币汇率的大幅度贬值，房企瞬间就 从躺赚变躺枪， 很受伤了。
兜了一圈，前面低息发债赚的钱在兜里还没捂热，呼啦呼啦又全掏出来还回去了。
而祸不单行的是，在人民币汇率持续贬值的同时，美元整体还处于加息通道中。仅2018年一年美国一共就加息了4次，目前的基准利率已经达到2.5%，处于2008年金融危机以来的历史点。
美国基准利率的上涨，一方面意味着强势美元的地位短期不会改变；另一方面也意味着，如果企业要发行美元债的话，利率将会明显抬高，之前那种4%的低利率，几乎是不再可能。
因此，房企之前反复操作的通过发行新债偿还到期债的成本将大幅上升。借新还旧的玩法难以继续。
而从目前几家房企最近发行的美元债利率来看，成本已经高到一般房企承受不起了。
2019年6月26日，弘阳地产发布公告称，将发行于2022年10月到期金额为2.5亿美元的优先票据，票面利率为10.5%；2019年6月28日，阳光100公告称拟发行的2亿美元优先票据，票面利率已经达到11.5%。
在如此高的资金成本面前，也就意味着发行美元债的话，房企的利润基本将被吞噬殆尽，辛辛苦苦忙两年，最后都给老外们打工了。
如果说一两年前以4%的利率发行美元债是薅资本主义羊毛的话，如今以百分之十几利率发行美元债，谁薅谁的羊毛，还真说不准了。
3
因此，在国内贷款融资渠道基本已经堵死，海外发债成本又高到不能承受的时候，对资金极其依赖的房企，手里可打的牌，已经不多了。
可行的，恐怕也就剩下加速售房快速回款，保持一定的现金流以备不时之需了。
但在整个房地产行业不景气，由卖方市场转向买方市场的当下，房企要想快速回笼资金，必定采取促销或者降价的手段实现走量。
很显然， 这个时候，就是购房者的机会了。 所以，之前由于房价暴涨被开发商薅了羊毛的购房者，现在可以反过来找到机会薅开发商的羊毛了。
那么，有没有一个比较明显的时间节点呢？
答案是——有。
前面我们提到，房企海外发行的美元债，很多都是2年期的中期债。2017年下半年是起点，据此推算，也就是到2019年下半年开始，房企美元债务将陆续到期，考虑到各个房企手里基本都有一定的现金储备，总体撑个半年还是没问题的。
因此， 可以预见，从2019年年底开始，一些资金链比较紧张的房企在扛不住的情况下，将率先打折促销。
而春江水暖鸭先知，的消息是：
融创在郑州的某项目推出特价房，由原来的1.3-1.4万/㎡降至10500元/㎡，降幅达30%。
富力在天津的某项目，价格从一万元直接降到6000多，直降1/3。
恒大推出的各种优惠叠加，可享受6折优惠，力度前所未有。
这种降价的情况，在2016年至2018年，是想都不敢想的。当时，不用“精装”外加高价车位捆绑销售，就已经是很良心了。
恒大、融创、富力等大型企业属于对市场高度敏感并且判断比大多数房企要准的。很显然，在当前的大形势下，谁先发制人，谁就能赢得先机。
可以预见，恒大、融创、富力之后，将有越来越多的房企加入这个队伍，不排除出现意想不到的深度折扣价出现。
所以，对于投资者这来说，准备好钞票，从今年年底到明年年中，将是你们薅开发商羊毛的时候。
当然， 这也是刚需上车的绝佳机会。
你准备好了吗？
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如今看来，“出来混，迟早是要还的”这句话，用于曾经在市场行情大热时疯狂海外发债的房企身上，一样也毫无违和感。
在国内贷款融资渠道基本已经堵死，海外发债成本又高到不能承受的时候，对资金极其依赖的房企，手里可打的牌，已经不多了。
可以预见，从2019年年底开始，一些资金链比较紧张的房企在扛不住的情况下，将率先打折促销。
在香港警匪片的巅峰之作《无间道2》中，吴镇宇饰演的倪永孝在掌权之后说出了《无间道》系列电影最重要、也是贯穿整个电影始终的一句台词，那就是：
出来混，迟早是要还的！
这句话也是整个《无间道》系列电影的核心思想，或者说是导演刘伟强和麦兆辉想要传达的一种他们对香港江湖的价值观。
如今看来，“出来混，迟早是要还的”，用于曾经在市场行情大热时疯狂海外发债的房企身上，一样也毫无违和感，而且似乎就是为他们量身打造的一样。
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从2017下半年开始，面对过热的房地产市场，国家开启了新一轮以去杠杆为主的楼市调控。对个人而言，当然就是限购限贷款。而对房企而言，主要是在贷款、发债、信托等融资渠道上的全面收紧。
房地产属于资金密集型行业，身处其中的房企对资金的依赖和渴求，完全不亚于资深烟民对烟的那种渴望。
因此，在国内融资渠道收紧之后，各路房企眼看现金流就要维持不下去了，于是纷纷开始转向海外市场融资，主要渠道就是发行美元债。
而当它们走出海外才发现，相较于国内的融资渠道而言，美元债的利率，简直是低的惊人。
当时，国内大型房地产企业的贷款利率，基本维持在6-7%之间，中小房企的贷款利率，基本在8-9%之间。通过信托渠道融资的话，则基本都在10%左右。而如果是走影子银行或者民间借贷渠道的话，甚至高达15-20%。
那么国外是个什么情况呢？
受2008年全球金融危机影响，欧元区、美国、英国等主要国家的利率，普遍偏低。因此，2017年、2018年那会，内地房企在境外发行的2年期美元债，主流利率基本都在3-5%之间。3-5年期的长期债务，甚至能做低到2%。
（数据来源：bloomberg 制图：金地八卦男）
▲ 2017年中资房企美元债利率（横轴）及占比（纵轴）
（数据来源：bloomberg 制图：金地八卦男）
和国内动则8%，10%的利率相比，简直就是便宜的不要不要的。
因此，面对美元债和人民币贷款之间这种巨大的利差，国内房地产企业只要够条件，哪怕自家的账户上不缺钱，也是卯足了劲，想方设法都要到香港、新加坡、纽约等市场发行美元债。
为何？
因为哪怕你什么也不做，只是把海外以4%的低利息借来的美元，兑换成人民币，然后再以8%的高利率转手借给那些需要钱，但是没资格发债的中小房企，也是妥妥地躺赚一倍的利润啊。
这率，比宇宙行工商银行还要高。
所以，对于当时很多房企纷纷出海外发行美元债的行为，一度被业内人士称之为到国外去“ 薅资本主义的羊毛 ”。
更何况，当时国内房地产行业正是如日中天之际，房企的净利率润基本都能达到15%。
因此，在15%的高利润面前，美元债4%的利息，在房企眼里，那都不是事。低息美元债就是香饽饽，就是唐僧肉，不吃白不吃，有多少吃多少，来者不拒。
而且， 当时市场大好，是典型的卖方市场，房子根本不愁卖。 所以房企发债借来的钱，基本都用来拿地、拿地，还是拿地。
迅速做强，扩大规模，成了当时所有房企共同的追求目标，很多房企的心态也急速膨胀。
有一家房企，2016年销售额还不到200亿，但是在公司2018的规划里，就敢喊出突破1000亿的口号了。
2017年，也一度被称之为房企的“大跃进”时代。似乎不成为千亿房企，都不好意思在行业内混。
据不完全统计，当时有超过200家企业喊出了三年冲击1000亿销售额的口号。
销售额要上去，拿地是步。
所以2017年的时候，一二线城市的土拍极其疯狂，频频举牌、地王频现，几乎每个城市的地价都刷出了新高度。
到2018年的时候，这种势头进一步蔓延扩大到广大三四线城市，洛阳这种三线城市，地价都开始冲击万元大关。
无论是在开发商眼里，还是在购房者看来，行情那是一片大好。
可以说，2017下半年至2019年5月近两年的时间，各路房企都度过了极其美好的两年幸福时光。大家赚得盆满钵满，数钱数到手抽筋。
当然，在疯狂拿地的同时，房企们发行的美元债，也创了历史记录。
（数据来源：bloomberg 制图：金地八卦男）
从图中可以看出，2017年和2018年，中资房企美债发行量几乎是2015年和2016年的3.5倍。甚至跟钱荒最严重的2013年和2014年相比，也是的。
不过，幸福的时光，定格在了2019年5月。
从2019年5月开始，楼市调控力度明显加大，小阳春提前结束。7月31日，高层甚至罕见表态，提出坚决不把房地产作为短期刺激经济的手段，进一步收紧调控，让指望楼市松绑的房企和投资人彻底绝望。
更糟糕的是，两年前大家借的钱，该还了！
2
欠债还钱，天经地义。问题是在当前房地产市场已经风光不再的时候，这个钱，怎么还。
从2019年下半年开始，一大波2年期的美元债即将到期，眼下销售不畅，现金流紧张的房企们如何偿还当年大举发行的美元债务，成为了CEO和CFO们最头痛的事情。
（数据来源：bloomberg 制图：金地八卦男）
两年时间，国内外政局，房地产市场，人民币和美元的汇率，都发生了翻天覆地的变化。
从2019年下半年开始，大部分房企销售额出现明显下滑，同比去年更是大幅度缩水。
在销售规模缩水的同时，利润率也掉得厉害。A股上市的25家房企平均净利润已经从去年的15%左右下降至目前的9%左右，几近腰斩。
在整个市场转淡，销售额缩水，利润下滑的同时，更加雪上加霜的是，人民币兑美元的汇率从2019年年初开始，突然进入贬值模式，来了个自由落体。
2018年1月的时候，美元兑人民的平均汇率是大概是1:6.33。而如今，这一汇率已经来到了1:7.15。
一年多时间，人民币贬值接近11.5%。
房企在国内卖房，结算使用的都是人民币，但是偿还美元债时，需要用手里的人民币去国际市场上兑换美元。
以1亿美元的美元债为例，2018年1月还的话，房企只需要拿出6.33亿的人民币就可以还清，如今，则需要7.15亿人民币。这一来一回，中间的损失就是5300万。
因此，对于房企而言，人民币贬值了11.5%，这相当于债务利率被动跟着增加了11.5%。算上当初发债时4%左右的基准利率，综合算下来的融资成本已经达到惊人的15%。
目前，钢铁、化工、建筑装饰等传统制造业的行业净利润也就在3%左右，家电、纺织、服装、轻工制造的行业利润在8%左右。
如果这些行业当初发行了美元债，如今要还的话，赚的钱，都不够汇率损失的，两年下来就基本算是白忙活，还要倒贴钱欠下一屁股债。
也就房地产、传媒、互联网、医药生物等少数几个净利润在10%以上的行业还能够承受这个汇率损失。
而房地产行业，在15%的资金成本面前，也基本快到承受的临界点了。
如果说前两年房企海外发行低息美元债，然后到国内市场疯狂拿地买买买、花花花是躺赚的话，那么如今面对人民币汇率的大幅度贬值，房企瞬间就 从躺赚变躺枪， 很受伤了。
兜了一圈，前面低息发债赚的钱在兜里还没捂热，呼啦呼啦又全掏出来还回去了。
而祸不单行的是，在人民币汇率持续贬值的同时，美元整体还处于加息通道中。仅2018年一年美国一共就加息了4次，目前的基准利率已经达到2.5%，处于2008年金融危机以来的历史点。
美国基准利率的上涨，一方面意味着强势美元的地位短期不会改变；另一方面也意味着，如果企业要发行美元债的话，利率将会明显抬高，之前那种4%的低利率，几乎是不再可能。
因此，房企之前反复操作的通过发行新债偿还到期债的成本将大幅上升。借新还旧的玩法难以继续。
而从目前几家房企最近发行的美元债利率来看，成本已经高到一般房企承受不起了。
2019年6月26日，弘阳地产发布公告称，将发行于2022年10月到期金额为2.5亿美元的优先票据，票面利率为10.5%；2019年6月28日，阳光100公告称拟发行的2亿美元优先票据，票面利率已经达到11.5%。
在如此高的资金成本面前，也就意味着发行美元债的话，房企的利润基本将被吞噬殆尽，辛辛苦苦忙两年，最后都给老外们打工了。
如果说一两年前以4%的利率发行美元债是薅资本主义羊毛的话，如今以百分之十几利率发行美元债，谁薅谁的羊毛，还真说不准了。
3
因此，在国内贷款融资渠道基本已经堵死，海外发债成本又高到不能承受的时候，对资金极其依赖的房企，手里可打的牌，已经不多了。
可行的，恐怕也就剩下加速售房快速回款，保持一定的现金流以备不时之需了。
但在整个房地产行业不景气，由卖方市场转向买方市场的当下，房企要想快速回笼资金，必定采取促销或者降价的手段实现走量。
很显然， 这个时候，就是购房者的机会了。 所以，之前由于房价暴涨被开发商薅了羊毛的购房者，现在可以反过来找到机会薅开发商的羊毛了。
那么，有没有一个比较明显的时间节点呢？
答案是——有。
前面我们提到，房企海外发行的美元债，很多都是2年期的中期债。2017年下半年是起点，据此推算，也就是到2019年下半年开始，房企美元债务将陆续到期，考虑到各个房企手里基本都有一定的现金储备，总体撑个半年还是没问题的。
因此， 可以预见，从2019年年底开始，一些资金链比较紧张的房企在扛不住的情况下，将率先打折促销。
而春江水暖鸭先知，的消息是：
融创在郑州的某项目推出特价房，由原来的1.3-1.4万/㎡降至10500元/㎡，降幅达30%。
富力在天津的某项目，价格从一万元直接降到6000多，直降1/3。
恒大推出的各种优惠叠加，可享受6折优惠，力度前所未有。
这种降价的情况，在2016年至2018年，是想都不敢想的。当时，不用“精装”外加高价车位捆绑销售，就已经是很良心了。
恒大、融创、富力等大型企业属于对市场高度敏感并且判断比大多数房企要准的。很显然，在当前的大形势下，谁先发制人，谁就能赢得先机。
可以预见，恒大、融创、富力之后，将有越来越多的房企加入这个队伍，不排除出现意想不到的深度折扣价出现。
所以，对于投资者这来说，准备好钞票，从今年年底到明年年中，将是你们薅开发商羊毛的时候。
当然， 这也是刚需上车的绝佳机会。
你准备好了吗？